海爾創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算(編輯修改稿)
2025-03-03 19:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商品住宅、商鋪及寫字樓的價(jià)格上漲幅度根據(jù)近年來(lái)北京市價(jià)格變化趨勢(shì)，較保守估計(jì)為 5%；商業(yè)及寫字樓租金漲幅為 1%；n本報(bào)告設(shè)定１００％銀行貸款情況，考慮銀行貸款等所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用 。n考慮土地增值稅，由于持有性物業(yè)不征收土地增值稅，所以這部分僅針對(duì)銷售的辦公物業(yè)和住宅。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。測(cè)算前提 —— 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目分五期開發(fā)，寫字樓從一期至五期每期開發(fā) 15萬(wàn)平米，住宅從一期到五期每期開發(fā) 10萬(wàn)平米；除此之外，一期開發(fā) 2萬(wàn)平米的展示區(qū)及 3萬(wàn)平米的特色商業(yè)， 2萬(wàn)平米的孵化器；二期開發(fā) 2萬(wàn)平米的管委會(huì)大樓， 2萬(wàn)平米酒店及 1萬(wàn)平米配套；三期開發(fā) 3萬(wàn)平米的孵化器 一期 二期 三期 四期 五期 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 會(huì)展及商業(yè) (萬(wàn)㎡ ) 5 5孵化器 2 3 5寫字樓 (萬(wàn)㎡ ) 15 15 15 15 15 75管委會(huì)大樓 2 2酒店 (萬(wàn)㎡ ) 2 2配套 1 1住宅 10 10 10 10 10 50合計(jì) (萬(wàn)㎡ ) 32 30 28 25 25 140本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。測(cè)算前提 —— 開發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)北京市的通用測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，前期工程費(fèi)商務(wù)辦公為 /平米，其他均為 62元 /平米；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為 500元 /平米；建安工程費(fèi)商務(wù)辦公為 2500元 /平米，商業(yè)為 2023元 /平米，住宅為 2023元 /平米，酒店為 10000元 /平米序號(hào) 項(xiàng)目名稱 商務(wù)辦公 商業(yè) 住宅 酒店 小計(jì) 備注 1 前期工程費(fèi) 勘察測(cè)量費(fèi) 30 30 30 建安費(fèi) *% 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 25 20 20 20 建安費(fèi) *1% 招投標(biāo)費(fèi) 15 12 12 12 建安費(fèi) *% 前期工程小計(jì) 62 62 62 前期工程總計(jì)（萬(wàn)元） 6355 372 3100 124 9951 2 建安工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 2, 2, 2, 2, 建筑裝飾工程費(fèi) 8, 建筑安裝工程費(fèi)小計(jì) 2, 2, 2, 10, 建筑安裝工程費(fèi)總計(jì)（萬(wàn)元） 205, 12, 100, 20, 337, 3 基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi) 包括園林、小品、道路、紅線內(nèi)的小市政等 500 500 500 500 基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)總計(jì) 41000 3000 25000 1000 70000 4 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) （ 1+2+3） *5% 不可預(yù)見費(fèi)總計(jì) 6405 管理費(fèi)用 （ 1+2+3） *5% 管理費(fèi)用總計(jì) 6405 5 合計(jì) (不含地價(jià) ) 3, 2, 2, 11, 各類物業(yè)建筑面積（平米） 820, 60, 500, 20, 開發(fā)成本小計(jì)（萬(wàn)元） 277, 16, 140, 23, 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 酒店收入測(cè)算依據(jù)：酒店客房數(shù) 200間，平均房?jī)r(jià)根據(jù)北京市五星級(jí)酒店的平均水平，為 1500元 /日，入住率為 70%；餐飲收入及其他收入分別為客房收入的 100%及 50%；運(yùn)營(yíng)成本為總收入的7%，稅費(fèi)為總收入的 %n酒店的運(yùn)營(yíng)收入為 18900萬(wàn)元 /年，運(yùn)營(yíng)成本為 14270萬(wàn)元 /年，運(yùn)營(yíng)收益為 4631萬(wàn)元 /年n由于酒店開發(fā)前期投入較大，動(dòng)態(tài)回收期為 17年，內(nèi)部收益率 %2023 2023 2023 2023 20231 2 3 4 5現(xiàn)金流入 18900 18900 18900現(xiàn)金流出 36800 14270 14270 14270 凈現(xiàn)金流 0 36800 4631 4631 4631 累計(jì)凈現(xiàn)金流 0 36800 34978 30347 25717 貼現(xiàn)系數(shù) 凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 0 36800 4631 4288 3970 累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 0 36800 34978 30690 26720 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目分五年進(jìn)行投資，投資額達(dá)到 注：土地成本以每期開發(fā)面積占總開發(fā)面積比例分?jǐn)偟礁髌诋?dāng)中序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額 年份2023年 2023年 2023年 2023年 2023年1 土地成本 720,000 166400 155200 144000 127200 127200 2 前期工程費(fèi) 9,951 9951 3 寫字樓建安工程費(fèi) 205,000 42500 42500 45000 37500 37500 4 酒店建安工程費(fèi) 20,000 20230 5 商業(yè)會(huì)展及配套建安工程費(fèi) 12,000 10000 2023 6 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 70,000 16000 15000 14000 12500 12500 7 住宅建安工程費(fèi) 100,000 20230 20230 20230 20230 20230 8 管理費(fèi)用 20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 9 不可預(yù)見費(fèi) 20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 10 合計(jì) 1,178,646 273,190 263,039 231,339 205,539 205,539 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，銷售凈收入 測(cè)算依據(jù)：商業(yè)及寫字樓測(cè)算依據(jù)同前，住宅售價(jià)參照周邊的遠(yuǎn)洋山水，萬(wàn)科紫臺(tái)等項(xiàng)目平均售價(jià)，估計(jì)為 15000元 /平米，漲幅參照北京市今年平均漲幅保守估計(jì)為 5％序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 年份2023年 2023年 2023年 2023年 2023年1 銷售收入 2,072,112 375,000 393,750 413,438 434,109 455,815 寫字樓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 1,243,267 225,000 236,250 248,063 260,466 273,489 寫字樓銷售面積 (㎡ ) 750,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 寫字樓平均售價(jià) (元 /㎡ ) 25,000 15,000 15,750 16,538 17,364 18,233 寫字樓銷售率（ %） 100% 100% 100% 100% 100% 住宅銷售收入（萬(wàn)元） 828,845 150,000 157,500 165,375 173,644 182,326 住宅銷售面積 (㎡ ) 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 住宅平均售價(jià) (元 /㎡ ) 15,000 15,750 16,538 17,364 18,233 住宅銷售率（ %） 100% 100% 100% 100% 100%2 當(dāng)期銷售回款 2,072,112 375,000 393,750 413,438 434,
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