海爾創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目經(jīng)濟測算(編輯修改稿)
2025-03-03 19:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 商品住宅、商鋪及寫字樓的價格上漲幅度根據(jù)近年來北京市價格變化趨勢，較保守估計為 5%；商業(yè)及寫字樓租金漲幅為 1%；n本報告設定１００％銀行貸款情況，考慮銀行貸款等所產(chǎn)生的財務費用 。n考慮土地增值稅，由于持有性物業(yè)不征收土地增值稅，所以這部分僅針對銷售的辦公物業(yè)和住宅。本報告是嚴格保密的。測算前提 —— 項目開發(fā)節(jié)奏項目分五期開發(fā)，寫字樓從一期至五期每期開發(fā) 15萬平米，住宅從一期到五期每期開發(fā) 10萬平米；除此之外，一期開發(fā) 2萬平米的展示區(qū)及 3萬平米的特色商業(yè)， 2萬平米的孵化器；二期開發(fā) 2萬平米的管委會大樓， 2萬平米酒店及 1萬平米配套；三期開發(fā) 3萬平米的孵化器 一期 二期 三期 四期 五期 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 會展及商業(yè) (萬㎡ ) 5 5孵化器 2 3 5寫字樓 (萬㎡ ) 15 15 15 15 15 75管委會大樓 2 2酒店 (萬㎡ ) 2 2配套 1 1住宅 10 10 10 10 10 50合計 (萬㎡ ) 32 30 28 25 25 140本報告是嚴格保密的。測算前提 —— 開發(fā)成本標準根據(jù)北京市的通用測算標準，前期工程費商務辦公為 /平米，其他均為 62元 /平米；基礎設施費為 500元 /平米；建安工程費商務辦公為 2500元 /平米，商業(yè)為 2023元 /平米，住宅為 2023元 /平米，酒店為 10000元 /平米序號 項目名稱 商務辦公 商業(yè) 住宅 酒店 小計 備注 1 前期工程費 勘察測量費 30 30 30 建安費 *% 規(guī)劃設計費 25 20 20 20 建安費 *1% 招投標費 15 12 12 12 建安費 *% 前期工程小計 62 62 62 前期工程總計（萬元） 6355 372 3100 124 9951 2 建安工程費 建筑安裝工程費 2, 2, 2, 2, 建筑裝飾工程費 8, 建筑安裝工程費小計 2, 2, 2, 10, 建筑安裝工程費總計（萬元） 205, 12, 100, 20, 337, 3 基礎設施及配套工程費 包括園林、小品、道路、紅線內(nèi)的小市政等 500 500 500 500 基礎設施及配套工程費總計 41000 3000 25000 1000 70000 4 管理費用 不可預見費 （ 1+2+3） *5% 不可預見費總計 6405 管理費用 （ 1+2+3） *5% 管理費用總計 6405 5 合計 (不含地價 ) 3, 2, 2, 11, 各類物業(yè)建筑面積（平米） 820, 60, 500, 20, 開發(fā)成本小計（萬元） 277, 16, 140, 23, 本報告是嚴格保密的。經(jīng)濟測算 —— 酒店收入測算依據(jù)：酒店客房數(shù) 200間，平均房價根據(jù)北京市五星級酒店的平均水平，為 1500元 /日，入住率為 70%；餐飲收入及其他收入分別為客房收入的 100%及 50%；運營成本為總收入的7%，稅費為總收入的 %n酒店的運營收入為 18900萬元 /年，運營成本為 14270萬元 /年，運營收益為 4631萬元 /年n由于酒店開發(fā)前期投入較大，動態(tài)回收期為 17年，內(nèi)部收益率 %2023 2023 2023 2023 20231 2 3 4 5現(xiàn)金流入 18900 18900 18900現(xiàn)金流出 36800 14270 14270 14270 凈現(xiàn)金流 0 36800 4631 4631 4631 累計凈現(xiàn)金流 0 36800 34978 30347 25717 貼現(xiàn)系數(shù) 凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 0 36800 4631 4288 3970 累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值 0 36800 34978 30690 26720 本報告是嚴格保密的。項目分五年進行投資，投資額達到 注：土地成本以每期開發(fā)面積占總開發(fā)面積比例分攤到各期當中序號 項目名稱 投資金額 年份2023年 2023年 2023年 2023年 2023年1 土地成本 720,000 166400 155200 144000 127200 127200 2 前期工程費 9,951 9951 3 寫字樓建安工程費 205,000 42500 42500 45000 37500 37500 4 酒店建安工程費 20,000 20230 5 商業(yè)會展及配套建安工程費 12,000 10000 2023 6 基礎設施建設費 70,000 16000 15000 14000 12500 12500 7 住宅建安工程費 100,000 20230 20230 20230 20230 20230 8 管理費用 20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 9 不可預見費 20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 10 合計 1,178,646 273,190 263,039 231,339 205,539 205,539 本報告是嚴格保密的。項目共實現(xiàn)銷售收入 ，銷售凈收入 測算依據(jù)：商業(yè)及寫字樓測算依據(jù)同前，住宅售價參照周邊的遠洋山水，萬科紫臺等項目平均售價，估計為 15000元 /平米，漲幅參照北京市今年平均漲幅保守估計為 5％序號 項目 合計 年份2023年 2023年 2023年 2023年 2023年1 銷售收入 2,072,112 375,000 393,750 413,438 434,109 455,815 寫字樓銷售收入 (萬元 ) 1,243,267 225,000 236,250 248,063 260,466 273,489 寫字樓銷售面積 (㎡ ) 750,000 150,000 150,000 150,000 150,000 150,000 寫字樓平均售價 (元 /㎡ ) 25,000 15,000 15,750 16,538 17,364 18,233 寫字樓銷售率（ %） 100% 100% 100% 100% 100% 住宅銷售收入（萬元） 828,845 150,000 157,500 165,375 173,644 182,326 住宅銷售面積 (㎡ ) 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 住宅平均售價 (元 /㎡ ) 15,000 15,750 16,538 17,364 18,233 住宅銷售率（ %） 100% 100% 100% 100% 100%2 當期銷售回款 2,072,112 375,000 393,750 413,438 434,
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