【文章內容簡介】 房地產開發(fā)程序 ? （三）房地產開發(fā)項目建設實施階段 ? 房地產開發(fā)項目的建設實施，是由建筑施工企業(yè)完成的，施工企業(yè)是開法項目建設實施的直接指揮者和生產者。在此階段，開發(fā)商的主要工作有 （ 1）通過招標投標選擇施工企業(yè)；（ 2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進行項目工程管理與控制；（ 3）竣工驗收。 ? 在此階段，開發(fā)項目的投資支出最大，所占的時間周期最長。因此，加強開發(fā)項目建設實施階段的管理，對于開發(fā)商實現預期的開發(fā)效益是非常重要的。 ? 房地產開發(fā)程序 ? 根據我國的工程建設管理體制改革的精神，建設工程項目要實行監(jiān)理制，即委托專業(yè)化、社會化的監(jiān)理公司對項目的建設進行監(jiān)理。當前，我國的建設監(jiān)理重點在工程的施工階段，并積累了一些經驗，因此，開發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據工程承包合同對工程施工建設進行全面的監(jiān)理。 ? ? 施工招標必須具備下列條件（ 1）工程項目已獲計劃管理部門批準，并已列入建設計劃；（ 2）有經國家批準的設計單位負責設計的施工圖紙和工程概算或預算； 房地產開發(fā)程序 ? （ 3）開發(fā)用地的使用權已有償獲得，施工前期工作（包括三通一平）已經落實或準備就緒；（ 4）開發(fā)資金、主要建筑材料和主要設備分期交貨及協(xié)作配套條件均以分別落實；（ 5）有當地城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證。 ? 采取競爭方式的施工招標程序如下： ? （ 1）擬定招標方式，準備招標文件。招標文件是開發(fā)商說明招標工程要求和標準的書面材料?？捎砷_發(fā)商自行準備，也可委托咨詢機構代辦。 ? （ 2）編制標底。標底及招標工程的預期價格，是評標的主要尺度之一。編制標底是招標的一項重要準備工作，可以有開發(fā)企業(yè)自己編制，也可委托可信賴的技術咨詢公司或設計單位編制。從編制到招標工作的各環(huán)節(jié)，標底都必須嚴格保密。 房地產開發(fā)程序 ? （ 3）向招標主管部門（如市招標辦公室）申請招標。 ? （ 4）發(fā)布招標通告或邀請投標函。招標申請經批準后，開發(fā)商即可發(fā)出招標通告或邀請投標函。采取公開招標方式時，應視工程性質和規(guī)模在當地或全國性報紙或公開發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標通告；采取選擇性招標方式，應向預選定的承建單位發(fā)出邀請投標函。 房地產開發(fā)程序 ? （ 5）對承包企業(yè)的資格進行審查。即了解承包企業(yè)的技術和財務實力以及管理經驗，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標。審查工作通常在發(fā)售招標文件之前進行。審查合格者才準許購買招標文件。 ? （ 6）發(fā)送招標文件。經過資格審查，對審查合格的承建單位發(fā)送招標文件。發(fā)送形式有現金購買和免費發(fā)送兩種。 ? （ 7）招標工程交底及答疑。開發(fā)商發(fā)出招標文件，各投標的承包企業(yè)踏勘建設場地之后，應邀集各承包企業(yè)的代表開會，進行工程交底，并解答疑問。工程交底的內容，主要是介紹工程概況，明確質量要求、驗收標準及工期要求，說明開發(fā)商工料情況，材料款和工程款的支付辦法以及投標注意事項等。承包企業(yè)對招標文件中的疑問，一般應預先以書面形式提出，也可在交底會上臨時口頭提出。開發(fā)商對所提疑問應一律在答疑會上公開解答，并以書面記錄方式，印發(fā)給各投標者，作為招標文件的補充。 房地產開發(fā)程序 ? （８）開標、評標和決標。 ? 以上所述為公開開標，個別情況也有采用秘密開標的。開標方式一般都在招標文件中明確說明。 ? １）開標。開標是在投標截止后，根據招標文件中規(guī)定的時間和地點，邀請個投標者和當地公正機構及有關部門的代表參加，當中打開標箱，由工作人員對經公證人員檢查并確認密封完好、封套書寫符合規(guī)定的標書逐一拆封的過程。投標文件即標書拆封后，工作人員應宣讀其中要點，并在預先準備的表冊上逐項登記。登記表冊由讀標人、登記人和公證人簽名，作為開標的正式記錄，由開發(fā)商予以保存。 ? ２）評標。開標后應先排除無效標書，然后由評標小組從工程技術和財務的角度審查評議有效標書，此過程稱為評標。其評審的原則是保護競爭，對所有投標的承包企業(yè)一視同仁。評審的標準是擁有足以勝任招標工程的技術和財務實力，信譽良好，報價和 房地產開發(fā)程序 ? 理。 ? 標書經評審后，應按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評標報告，推薦二、三家候選的中標的單位，交給招標決策人做出最終抉擇。 ? ３）決標。開發(fā)商對投標者所報的投標文件進行全面的審查、評比、分析，最后選定中標者的過程叫做決標。 ? 一般不太復雜的工程可在開標后當場決定中標者，同時公布標底，并通知未中標者退還招標文件、領回押金的時間和地點。規(guī)模較大、內容復雜的工程，則應由招標決策人分別與評標小組推薦的候選中標單位，就技術力量、施工方案、機械設備、材料供應及決定標價的其他因素進行調查和磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標。 ? 決標后應立即向中標者發(fā)出中標通知。中標通知書發(fā)出之后，開發(fā)商與中標的承建單位應在約定的期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議后，簽訂合同。 房地產開發(fā)程序 開發(fā)項目施工管理，是由建筑施工企業(yè)對開發(fā)項目進行施工的生產管理。開發(fā)項目工程管理與控制，則是開發(fā)企業(yè)為了保證項目施工順利進行所從事的有關管理工作，包括配合施工企業(yè)做各項施工準備工作，如按時騰出施工場地，完成場地的三通一平，及時提供設計圖紙和訂購有關設備等；對項目的費用、進度和施工質量進行控制；合同管理；有效的協(xié)調各有關單位的關系，如設計單位與施工單位的關系，土建單位與設備安裝單位的關系，施工單位與材料、設備供應單位的關系。 投資控制、進度控制和質量控制是項目工程管理與控制的重要內容，也是監(jiān)理公司的主要職責，因此，要發(fā)揮監(jiān)理公司的優(yōu)勢，加強對工程施工階段的投資、進度和質量控制。 （１）施工階段的投資控制。施工階段投資控制的任務是盡量減少承包合同價款以外增加的工程費用；全面履約，減少對方提出索賠的機會；按合同支付工程款。為此，開發(fā)商要做到： 房地產開發(fā)程序 ? １）熟悉圖紙、設計要求、合同價款，分析工程費最容易突破的環(huán)節(jié)，明確投資控制的重點。 ? ２）按工程進度將總投資目標進行分解，確定階段的投資分目標，將其作為階段投資控制的依據。 ? ３）嚴格按工程計量支付工程進度款。對已完工成要按合同規(guī)定及時計量，對承包方超出設計圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予計量，其費用由承包方自負。 ? ４）按合同規(guī)定辦理工程結算，掌握工程投資動態(tài)，分析費用超支的原因，提出控制投資的措施。 ? ５）正確處理索賠。 ? （２）施工階段的進度控制。施工階段進度控制的主要內容有： ? １）編制項目實施總進度表計劃，并以此作為控制其它計劃的依據，包括施工單位的計劃和開發(fā)商自己制訂的有關計劃，如施工 房地產開發(fā)程序 ? 制訂的施工進度計劃、有開發(fā)商提供的材料和設備的供應計劃。 ? ２）根據項目的總控制進度目標，審核施工單位提交的施工進度計劃、施工方案和施