漳州人民廣場歡樂城整體定位與物業(yè)發(fā)展建議(編輯修改稿)
2025-03-06 11:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 本以出租為主，租金一般在在 35元 /平米 /天，出租率在75%88%之間。 序號 樓盤 底限租金 （ RMB/平米 /天） 頂限租金 （ RMB/平米 /天） 出租率 1 住總大廈 80% 2 富爾大廈 78% 3 藍(lán)堡大廈 85% 4 溫特萊中心 83% 5 SOHO現(xiàn)代城商務(wù)樓 82% 6 建外 SOHO 86% 7 華騰大廈 78% 8 富邦國際大廈 80% 9 富力中心 88% 10 富頓中心 80% 11 北汽大廈 78% 12 盛鴻大廈 75% 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎馐矍闆r CBD區(qū)域商務(wù)樓、商住樓二手房銷售情況 目前 CBD區(qū)域商務(wù)樓、商住樓二手房銷售案例很多，價格集中在 2300035000元 /平米之間，面積集中在 80300平米之間。 序號 樓盤 位置 物業(yè)類別 價格 1 溫莎大道 光華路西里乙 2號 住宅 3000035000元 /平米 2 世貿(mào)國際公寓 光華路甲 9號 住宅 30000 35000元 /平米 3 光華路 SOHO 光華路 寫字樓 3500040000元 /平米 4 華貿(mào)中心 西大望路 6號 商住公寓 35000元 /平米 5 東方梅地亞 光華路 4號 寫字樓 35000元 /平米 6 陽光 100 光華路 2號 商住公寓 2300030000元 /平米 7 蘋果社區(qū) 百子灣路 32號 住宅 2600030000元 /平米 8 樂成國際 西大望路 住宅 3000035000元 /平米 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎馐矍闆r CBD區(qū)域?qū)懽謽亲馐矍闆r小結(jié) ?甲級寫字樓出租率較高，基本在 85%以上，價格較高，在 59元 /天 /平米； ?甲級寫字樓銷售項(xiàng)目較少，拆分銷售情況較好，整棟銷售情況較差，價格在 26000元 /平米 43000元 /平米之間； ?乙級寫字樓出租率一般，基本在 75%以上，價格較高，在 35元 /天 /平米； ?乙級寫字樓銷售項(xiàng)目較少 ,拆分銷售情況較好，價格在 20230元 /平米 25000元 /平米之間； ?二手商務(wù)樓、商住樓銷售較多，銷售情況較好，價格在 23000元 35000元 /平米之間。 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER A 項(xiàng)目 SWOT分析 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎馐矍闆r CHAPTER C 項(xiàng)目定位與價值研判 CHAPTER D 后期運(yùn)營建議 目錄 Contents 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 符合市場的發(fā)展 符合項(xiàng)目自身情況 可行性 特色差異性 投資者 消費(fèi)者 消費(fèi)者需求的理由是什么 投資者購買的理由是什么 定位原則 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 市場定位突破口 ?借勢 —— 強(qiáng)調(diào)順勢而為； ?策劃有兩種，一是造勢（甚至是逆勢），另一是順勢； ?造勢 —— 主要是營銷，定位上不能采用造勢； ?采用順勢而為的方式，利用現(xiàn)有的市場機(jī)會，做出明確的形象表達(dá)是本項(xiàng)目應(yīng)該選取的方向； ?本案最大特色差異性 —— CBD核心區(qū)域占地面積大的獨(dú)棟綜合樓； ?依托項(xiàng)目特色差異性 —— 形成獨(dú)特的商務(wù)總部集群 。 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 市場屬性：主流成熟市場區(qū)域 產(chǎn)品屬性：非主流非成熟產(chǎn)品 項(xiàng)目作為主流商務(wù)成熟區(qū)域內(nèi) 項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境及產(chǎn)品較差的非主流產(chǎn)品 需要足夠的眼球來吸引關(guān)注 需要足夠的態(tài)度來發(fā)表聲明 需要足夠的姿態(tài)來表明立場 需要足夠的獨(dú)門武器來參與競爭 需要足夠的價值體系來 引導(dǎo)消費(fèi) 項(xiàng)目定位 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 市場定位 CBD核心區(qū)域 企業(yè)獨(dú)立商務(wù)總部 ?CBD核心區(qū)域：代表高度，國際化，未來、機(jī)會、活力和繁榮的代名詞； ?企業(yè) :指明代表前沿性、創(chuàng)造性、聚合功能的企業(yè)； ?獨(dú)立 :本案獨(dú)特地理位置，獨(dú)立院落，私屬的空間； ?商務(wù)總部：代表企業(yè)集團(tuán)總部。 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 貿(mào)易、傳媒、物流、科技等中小企業(yè) CBD的中小企業(yè)、專業(yè)地產(chǎn)投資客 ?貿(mào)易（食品、服裝、鞋類等） ?傳媒業(yè)（廣告、設(shè)計、展覽等） ?物流業(yè)（貨運(yùn)、郵遞等） ?科技（研發(fā)、電子等） 客戶定位 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 客戶類別 需求特征 貿(mào)易 ?相對獨(dú)立的環(huán)境； ?部分企業(yè)需要獨(dú)立的庫房； ?需要單獨(dú)的空間用作產(chǎn)品展示； 傳媒 ?相對獨(dú)立的辦公環(huán)境； ?較好自然景觀資源； ?寬敞的辦公空間，充分體現(xiàn)辦公舒適性； ?需要作品展廳、工作室，集創(chuàng)作、展示于一體； 物流 ?較好交通通達(dá)條件，距離火車、汽車貨運(yùn)站點(diǎn)較近； ?充足停車位，獨(dú)立地上停車位，方便裝卸； ?樓宇外觀氣派，既體現(xiàn)公司實(shí)力，又可作為企業(yè)的形象展示； ?由于其多數(shù)員工來自外地，可能需要解決員工住宿問題； 科技 ?相對獨(dú)立的辦公環(huán)境，靜謐空間； ?較好自然景觀資源； ?樓宇外觀氣派，既體現(xiàn)公司實(shí)力，又可作為企業(yè)的形象展示； 目標(biāo)客戶分析 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 租金價格確定： 采用市場比較法確定租賃價格，然后進(jìn)行價格修正，最終確定租金價格。 租金價格 比較內(nèi)容 價格定位 —— 租金價格確定（地上部分） 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 比較案例項(xiàng)目租金價格 序號 樓盤 底限租金 （ RMB/平米 /天） 頂限租金 （ RMB/平米 /天） 1 SOHO現(xiàn)代城商務(wù)樓 2 建外 SOHO 3 華騰大廈 4 富力中心 5 富頓中心 6 北汽大廈 漳州人民廣場歡樂城整體收購咨詢與物業(yè)發(fā)展建議 租賃項(xiàng)目系數(shù)確定 項(xiàng)目名稱 地理位置 系數(shù) 樓盤本體 系數(shù) 娛樂配套 系數(shù) 裝修 系數(shù) 自然景觀 系數(shù) 交通通達(dá) 系數(shù) 現(xiàn)代城商務(wù)樓 建外 SOHO
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