漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體定位與物業(yè)發(fā)展建議(編輯修改稿)
2025-03-06 11:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本以出租為主，租金一般在在 35元 /平米 /天，出租率在75%88%之間。 序號(hào) 樓盤(pán) 底限租金 （ RMB/平米 /天） 頂限租金 （ RMB/平米 /天） 出租率 1 住總大廈 80% 2 富爾大廈 78% 3 藍(lán)堡大廈 85% 4 溫特萊中心 83% 5 SOHO現(xiàn)代城商務(wù)樓 82% 6 建外 SOHO 86% 7 華騰大廈 78% 8 富邦國(guó)際大廈 80% 9 富力中心 88% 10 富頓中心 80% 11 北汽大廈 78% 12 盛鴻大廈 75% 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CBD區(qū)域商務(wù)樓、商住樓二手房銷(xiāo)售情況 目前 CBD區(qū)域商務(wù)樓、商住樓二手房銷(xiāo)售案例很多，價(jià)格集中在 2300035000元 /平米之間，面積集中在 80300平米之間。 序號(hào) 樓盤(pán) 位置 物業(yè)類(lèi)別 價(jià)格 1 溫莎大道 光華路西里乙 2號(hào) 住宅 3000035000元 /平米 2 世貿(mào)國(guó)際公寓 光華路甲 9號(hào) 住宅 30000 35000元 /平米 3 光華路 SOHO 光華路 寫(xiě)字樓 3500040000元 /平米 4 華貿(mào)中心 西大望路 6號(hào) 商住公寓 35000元 /平米 5 東方梅地亞 光華路 4號(hào) 寫(xiě)字樓 35000元 /平米 6 陽(yáng)光 100 光華路 2號(hào) 商住公寓 2300030000元 /平米 7 蘋(píng)果社區(qū) 百子灣路 32號(hào) 住宅 2600030000元 /平米 8 樂(lè)成國(guó)際 西大望路 住宅 3000035000元 /平米 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CBD區(qū)域?qū)懽謽亲馐矍闆r小結(jié) ?甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率較高，基本在 85%以上，價(jià)格較高，在 59元 /天 /平米； ?甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售項(xiàng)目較少，拆分銷(xiāo)售情況較好，整棟銷(xiāo)售情況較差，價(jià)格在 26000元 /平米 43000元 /平米之間； ?乙級(jí)寫(xiě)字樓出租率一般，基本在 75%以上，價(jià)格較高，在 35元 /天 /平米； ?乙級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售項(xiàng)目較少 ,拆分銷(xiāo)售情況較好，價(jià)格在 20230元 /平米 25000元 /平米之間； ?二手商務(wù)樓、商住樓銷(xiāo)售較多，銷(xiāo)售情況較好，價(jià)格在 23000元 35000元 /平米之間。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 CHAPTER A 項(xiàng)目 SWOT分析 CHAPTER B CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租售情況 CHAPTER C 項(xiàng)目定位與價(jià)值研判 CHAPTER D 后期運(yùn)營(yíng)建議 目錄 Contents 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 符合市場(chǎng)的發(fā)展 符合項(xiàng)目自身情況 可行性 特色差異性 投資者 消費(fèi)者 消費(fèi)者需求的理由是什么 投資者購(gòu)買(mǎi)的理由是什么 定位原則 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)定位突破口 ?借勢(shì) —— 強(qiáng)調(diào)順勢(shì)而為； ?策劃有兩種，一是造勢(shì)（甚至是逆勢(shì)），另一是順勢(shì)； ?造勢(shì) —— 主要是營(yíng)銷(xiāo)，定位上不能采用造勢(shì)； ?采用順勢(shì)而為的方式，利用現(xiàn)有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，做出明確的形象表達(dá)是本項(xiàng)目應(yīng)該選取的方向； ?本案最大特色差異性 —— CBD核心區(qū)域占地面積大的獨(dú)棟綜合樓； ?依托項(xiàng)目特色差異性 —— 形成獨(dú)特的商務(wù)總部集群 。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)屬性：主流成熟市場(chǎng)區(qū)域 產(chǎn)品屬性：非主流非成熟產(chǎn)品 項(xiàng)目作為主流商務(wù)成熟區(qū)域內(nèi) 項(xiàng)目?jī)?nèi)環(huán)境及產(chǎn)品較差的非主流產(chǎn)品 需要足夠的眼球來(lái)吸引關(guān)注 需要足夠的態(tài)度來(lái)發(fā)表聲明 需要足夠的姿態(tài)來(lái)表明立場(chǎng) 需要足夠的獨(dú)門(mén)武器來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng) 需要足夠的價(jià)值體系來(lái) 引導(dǎo)消費(fèi) 項(xiàng)目定位 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)定位 CBD核心區(qū)域 企業(yè)獨(dú)立商務(wù)總部 ?CBD核心區(qū)域：代表高度，國(guó)際化，未來(lái)、機(jī)會(huì)、活力和繁榮的代名詞； ?企業(yè) :指明代表前沿性、創(chuàng)造性、聚合功能的企業(yè)； ?獨(dú)立 :本案獨(dú)特地理位置，獨(dú)立院落，私屬的空間； ?商務(wù)總部：代表企業(yè)集團(tuán)總部。 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 貿(mào)易、傳媒、物流、科技等中小企業(yè) CBD的中小企業(yè)、專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)投資客 ?貿(mào)易（食品、服裝、鞋類(lèi)等） ?傳媒業(yè)（廣告、設(shè)計(jì)、展覽等） ?物流業(yè)（貨運(yùn)、郵遞等） ?科技（研發(fā)、電子等） 客戶(hù)定位 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 客戶(hù)類(lèi)別 需求特征 貿(mào)易 ?相對(duì)獨(dú)立的環(huán)境； ?部分企業(yè)需要獨(dú)立的庫(kù)房； ?需要單獨(dú)的空間用作產(chǎn)品展示； 傳媒 ?相對(duì)獨(dú)立的辦公環(huán)境； ?較好自然景觀資源； ?寬敞的辦公空間，充分體現(xiàn)辦公舒適性； ?需要作品展廳、工作室，集創(chuàng)作、展示于一體； 物流 ?較好交通通達(dá)條件，距離火車(chē)、汽車(chē)貨運(yùn)站點(diǎn)較近； ?充足停車(chē)位，獨(dú)立地上停車(chē)位，方便裝卸； ?樓宇外觀氣派，既體現(xiàn)公司實(shí)力，又可作為企業(yè)的形象展示； ?由于其多數(shù)員工來(lái)自外地，可能需要解決員工住宿問(wèn)題； 科技 ?相對(duì)獨(dú)立的辦公環(huán)境，靜謐空間； ?較好自然景觀資源； ?樓宇外觀氣派，既體現(xiàn)公司實(shí)力，又可作為企業(yè)的形象展示； 目標(biāo)客戶(hù)分析 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 租金價(jià)格確定： 采用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格，然后進(jìn)行價(jià)格修正，最終確定租金價(jià)格。 租金價(jià)格 比較內(nèi)容 價(jià)格定位 —— 租金價(jià)格確定（地上部分） 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 比較案例項(xiàng)目租金價(jià)格 序號(hào) 樓盤(pán) 底限租金 （ RMB/平米 /天） 頂限租金 （ RMB/平米 /天） 1 SOHO現(xiàn)代城商務(wù)樓 2 建外 SOHO 3 華騰大廈 4 富力中心 5 富頓中心 6 北汽大廈 漳州人民廣場(chǎng)歡樂(lè)城整體收購(gòu)咨詢(xún)與物業(yè)發(fā)展建議 租賃項(xiàng)目系數(shù)確定 項(xiàng)目名稱(chēng) 地理位置 系數(shù) 樓盤(pán)本體 系數(shù) 娛樂(lè)配套 系數(shù) 裝修 系數(shù) 自然景觀 系數(shù) 交通通達(dá) 系數(shù) 現(xiàn)代城商務(wù)樓 建外 SOHO
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