【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑設(shè)備 ,然后測(cè)算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備種類、數(shù)量和人工時(shí)數(shù) ,再調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)相應(yīng)建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù) ,最后將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加 ,來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ? 工料測(cè)量法主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物重建價(jià)格的求取。 工料測(cè)量法 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 成本（元） 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 3000 水泥 6500 沙石 5000 磚塊 12023 木材 7000 瓦面 3000 鐵釘 200 人工 15000 稅費(fèi) 1000 其他 5000 重新購(gòu)建價(jià)格 57700 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? ? 指數(shù)調(diào)整法 (index method,costindex trending)是利用有關(guān)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 ,將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值來(lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。主要用于檢驗(yàn)其它方法的測(cè)算結(jié)果。 ? 將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的具體方法 ,與市場(chǎng)比較法中交易日期調(diào)整的方法相同。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 一、建筑物折舊的概念和原因 ? ：估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物市場(chǎng)價(jià)值 ? ：根據(jù)造成建筑物折舊的原因，分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 ? (1)物質(zhì)折舊 (physical depreciation， physical deterioration)是建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 物質(zhì)折舊由以下方面引起：自然經(jīng)過(guò)的老化；正常使用的磨損；意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存。 ? (2)功能折舊 (functional depreciation， functional obsolescence )是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。 ? 功能缺乏是指建筑物沒(méi)有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。如住宅沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣等。 ? 功能落后是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)營(yíng)。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 功能過(guò)剩是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。 ? (3)經(jīng)濟(jì)折舊（ economic depreciation， economic obsolescence） ,又稱外部性折舊（ external obsolescence） ,是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如供給過(guò)量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變 )，也可能是其他因素 (如政策變化 )。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? （二）折舊的求取方法 ? ? (1) 年限法和有關(guān)年限的概念 ? 年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。 ? 建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 自然壽命(physical life)是從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。 經(jīng)濟(jì)壽命 (economic life)是從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。如收益性建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命就是從建筑物竣工之日開(kāi)始在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下產(chǎn)生的收益大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)時(shí)間。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) (actual age)是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù) (effective age)是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過(guò)年數(shù)。 ? 建筑物的剩余壽命 (remaining life)是其壽命減去經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。剩余自然壽命 (remaining physical life)是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。剩余經(jīng)濟(jì)壽命(remaining economic life)是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 ? (2)直線法 ? 直線法 (straightline method)假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。年折舊額計(jì)算公式為： NRCNSCDDi)1( ?????式中 Di－第 i年的折舊額； C－建筑物的重新建造成本； S－預(yù)計(jì)的建筑物的凈殘值； N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命； R－建筑物的殘值率 CSR?第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 年折舊率為： NRCNSCCDd ?????? 1? t年末的累計(jì)的折舊額為： NtRCNtSCtDEt )1()( ??????? 建筑物的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為： ])1(1[)(NtRCNtSCCECVt ???????? )1( tDCV ???第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (3)成新折扣法 ? 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。 ? [例 ]某 10年前建成交付使用的建筑物 ,估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 30年 ,殘值率為零。用直線法計(jì)算該建筑物的成新率。 ? 該建筑物的成新率＝ 30247。 (10+30)=75% 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? ? 市場(chǎng)提取法 (market extraction method)是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法。再假設(shè)建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取折舊的步驟為： ? (1)搜集交易實(shí)例 。 ? (2)從交易實(shí)例中選取 3個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例 。 ? (3)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行付款方式、交易情況等修正 。 ? (4)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地價(jià)值 ,將可比實(shí)例的成交價(jià)格減去該土地價(jià)值得出建筑物的折舊后價(jià)值 。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (5)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)