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成本法的基本原理-文庫吧資料

2025-02-20 11:30本頁面
  

【正文】 舊程度的可比實例 。 (10+30)=75% 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? ? 市場提取法 (market extraction method)是利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。用直線法計算該建筑物的成新率。年折舊額計算公式為: NRCNSCDDi)1( ?????式中 Di-第 i年的折舊額; C-建筑物的重新建造成本; S-預計的建筑物的凈殘值; N-建筑物的經濟壽命; R-建筑物的殘值率 CSR?第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 年折舊率為: NRCNSCCDd ?????? 1? t年末的累計的折舊額為: NtRCNtSCtDEt )1()( ??????? 建筑物的估價時點價值為: ])1(1[)(NtRCNtSCCECVt ???????? )1( tDCV ???第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (3)成新折扣法 ? 根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等,判定出建筑物的成新率,或者用建筑物的壽命、經過年數計算出建筑物的成新率,然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現值。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 利用年限法求取建筑物折舊時,建筑物的壽命應為經濟壽命,經過年數應為有效經過年數,剩余壽命應為剩余經濟壽命。剩余自然壽命 (remaining physical life)是其自然壽命減去實際經過年數之后的壽命。有效經過年數 (effective age)是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的經過年數。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 建筑物的經過年數分為實際經過年數和有效經過年數。 經濟壽命 (economic life)是從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。 ? 建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。不利因素可能是經濟因素(如供給過量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變 ),也可能是其他因素 (如政策變化 )。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 功能過剩是指建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準超過市場要求的標準而對房地產價值的貢獻小于其成本。如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣等。 ? (2)功能折舊 (functional depreciation, functional obsolescence )是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。 ? (1)物質折舊 (physical depreciation, physical deterioration)是建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。 ? 將估價對象建筑物的原始價值調整到估價時點的價值的具體方法 ,與市場比較法中交易日期調整的方法相同。 工料測量法 項目 數量 單價 成本(元) 現場準備 3000 水泥 6500 沙石 5000 磚塊 12023 木材 7000 瓦面 3000 鐵釘 200 人工 15000 稅費 1000 其他 5000 重新購建價格 57700 第四節(jié) 重新購建價格 ? ? 指數調整法 (index method,costindex trending)是利用有關價格指數或變動率 ,將估價對象建筑物的原始價值調整到估價時點的價值來求取建筑物重新購建價格的方法。 分部分項法 項 目 數量 單位成本 金額(元) 基礎工程 150m3 200元/ m3 30000 墻體工程 160m2 400元/ m2 64000 樓地面工程 150m2 200元/ m2 30000 屋面工程 150m2 300元/ m2 45000 給排水工程 25000 供暖工程 15000 電氣工程 20230 直接費合計 229000 承包商間接費、利潤和稅金 8% 18320 工程承發(fā)包價格 247320 開發(fā)商管理費、利息和稅費 20% 49464 建筑物重新購建價格 296784 第四節(jié) 重新購建價格 ? ? 工料測量法 (quantity survey method)是先假設將估價對象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構配件和建筑設備 ,然后測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構配件、建筑設備種類、數量和人工時數 ,再調查了解估價時點相應建筑材料、建筑構配件和建筑設備的數量和人工時數 ,最后將各種建筑材料、建筑構配件和建筑設備的數量和人工時數乘以相應的單價和人工費標準后相加 ,來估算建筑物重新購建價格的方法。 ? 需注意 :(1)應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位 。主要適用于造價與體積關系較大的建筑物。主要適用于造價與面積關系較大的房屋。有單位面積法和單位體積法。 第四節(jié) 重新購建價格 ? 三、重新購建價格的求取方法 ? 建筑物的重置價格和重建價格,可采用成本法、市場比較法求取,或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除可能包含的土地價格后的比較修正來求取 。 ? 二、重新購建價格的求取思路 ? 求取房地的重新購建價格有兩大路徑 :一是將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分 ,先求取土地的重新購建價格 ,再加上建筑物的重新購建價格。建筑物的重建價格 ,宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。 ? 建筑物重建價格 (reproduction cost of building)是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術,按估價時點的價格水平,重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格 (所必需的支出和應獲得的利潤 )。 第四節(jié) 重新購建價格 ? ? 建筑物的重新購建價格根據建筑物重新建造方式的不同,分為重置價格 (成本 )和重建價格 (成本 )。 ? (3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格 ,土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。 ? (1)重新購建價格是估價時點的價格。如成片開發(fā)完成后的熟地的分宗估價公式:新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價= (取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 +土地開發(fā)總成本 +總管理費用 +總投資利息 +總銷售費用 +總銷售稅費 +總開發(fā)利潤 )247。 新開發(fā)的土地和新建的房地產采用成本法估價一般不存在這就問題,但應考慮工程質量、規(guī)劃設計、周圍環(huán)境、房地產市場狀況等而予以適當的增減價調整。開發(fā)完成后的房地產價值 ? 在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數與利潤率相匹配,即采用不同的計算基數,應選用相對應的利潤率;反之,選用不同的利潤率,應采用相對應的計算基數。 (土地取得成本 +開發(fā)成本 ) ?
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