成本法的基本原理(參考版)
2025-02-18 11:30本頁面
【正文】 ?建筑物折舊的求取方法有哪些？計算建筑物折舊時應注意什么？ ?重置價格與重建價格的含義及其異同點有哪些？如何求?。? 演講完畢，謝謝觀看！ 。試計算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格?，F(xiàn)時重新取得 40年的土地使用權的出讓價格為 2023元 /m2，重新建造建筑物的建安成本為 600萬元（建設期為 2年，第一年投入 40%，第二年投入 60%，可視為年中集中投入），管理費用為建安成本的 3%，年利率為 6%，銷售稅費為 90萬元，開發(fā)利潤為 120萬元。在搞清楚了此問題的基礎上，該宗房地產(chǎn)的價格此算如下： ?① 土地現(xiàn)值 =620 1000=62（萬元） ?② 建筑物現(xiàn)值 =1200 2023 80%=192（萬元） ?③ 估價對象的現(xiàn)時總價 =62+192=254（萬元） ?④ 估價對象的現(xiàn)時單價 =254247。試選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 第六節(jié) 成本法應用中涉及的有關規(guī)定 ? 鋼筋混凝土結構 :生產(chǎn)用房 50年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年 ,非生產(chǎn)用房 60年； ? 磚混結構一等：生產(chǎn)用房 40年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ,非生產(chǎn)用房 50年； ? 磚混結構二等：生產(chǎn)用房 40年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ,非生產(chǎn)用房 50年； ? 磚木結構一等：生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年； ? 磚木結構二等：生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年； ? 磚木結構三等：生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年； ? 簡易結構： 10年。包括： 1)征地費及拆遷安置補償費； 2)勘察設計及前期工程費； 3)住宅建筑、安裝工程費； 4)住宅小區(qū)基礎設施和非營業(yè)性公共配套設施建設費； 5)管理費以不超過上述 1)至 4)項之和的 2％計算； 6)貸款利息。制定經(jīng)濟適用住房價格，應當與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內的普通商品住房價格保持合理差價，體現(xiàn)政府優(yōu)惠政策。 第六節(jié) 成本法應用中涉及的有關規(guī)定 ? (2)利潤 :以上述成本中 1)至 4)項之和為基數(shù)核定 ? (3)稅金 ? (4)地段差價 ? 不計入商品住宅的費用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用；住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用。商品住宅價格有下列項目構成： ? (1)成本。 ? ? 估價中確定建筑物 經(jīng)濟壽命 與折舊，遇有下列情況時的處理應為： ? (1)建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的 經(jīng)濟壽命 應從建筑物竣工驗收合格之日起計； 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (2)建筑物 經(jīng)濟壽命 短于土地使用權年限時，應按建筑物經(jīng)濟壽命計 算折舊； ? (3)建筑物 經(jīng)濟壽命 長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊； ? (4)建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其 經(jīng)濟壽命 早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物 經(jīng)濟壽命 計算折舊； ? (5)建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其 經(jīng)濟壽命 晚于土地使用權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加上地使用權剩余年限計算折舊。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 三、求取建筑物折舊應注意的問題 ? ? 估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損 ,科學地說不是“折舊” ,而是“減價調整” 。在使用重建成本下，扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重建成本－無效成本－超額持有成本 ? 5)將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起的折舊額相加 ,即為功能折舊額。超額持有成本可采用“超額運營費用資本化法” — 功能過剩導致的未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和來求取。功能過剩引起的折舊包括功能過剩造成的無效成本和超額持有成本。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 對于不可修復的功能落后引起的折舊 ,以空調系統(tǒng)為例 ,其折舊額是在上述可修復的功能落后引起的折舊額計算中 ,將安裝新的功能先進系統(tǒng)所必需的費用 ,替換為采用“租金損失資本化法”求取的功能落后系統(tǒng)導致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和。將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和減去該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用 ,作為折舊額。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 對于不可修復的功能缺乏引起的折舊 :采用“租金損失資本化法”求取缺乏該功能導致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和 。估算該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用 。設備的重置價格為 60萬元 ,平均壽命為 15年 ,經(jīng)過年數(shù)為10年 .計算建筑物的物質折舊額 .假設殘值率均為零 . 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (2)功能折舊的求取 ? 1)將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩，并進一步分為可修復的和不可修復的。 ? [例 ]某建筑物重置價格為 180萬元 ,經(jīng)濟壽命為 50年 ,有效經(jīng)過年數(shù)為 10年 .其中門窗等損壞的修復費用為 2萬元 。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? 長壽命項目是根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目的重新構建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。 ? 2)對于不可修復的項目 ,根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命 ,將其分為短壽命項目和長壽命項目。反之為不可修復部分。 分解法求取建筑物折舊的途徑 建筑物折舊 可修復 物質折舊 功能折舊 經(jīng)濟折舊 不可修復 可修復 長壽命 不可修復 可修復 短壽命 不可修復 可修復 不可修復 可修復 不可修復 暫時性 永久性 功能缺乏 功能落后 功能過剩 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? (1)物質折舊的求取 ? 1)將物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目。(3)將經(jīng)濟折舊分為不同情況 ,分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到經(jīng)濟折舊 。步驟 :(1)將物質折舊分解為各個項目 ,分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到物質折舊 。 第五節(jié) 建筑物的折舊 ? ? 分解法 (breakdown method)是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定 ,然后加總來求取建筑物折舊的方法。 ? (6)將可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉換為折舊率 ,把各可比實例折舊率調整為適合估價對象的折舊率 。 ? (4)求取可比實例在其成交日期時的土地價值 ,將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的折舊后價值 。 ? (2)從交易實例中選取 3個以上與估價對象建筑物具有類似折
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