【正文】 應(yīng)以合理成本為依據(jù) ,有適當(dāng)利潤(rùn) ,結(jié)合供求狀況和國(guó)家政策要求制定 ,并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素 ,實(shí)行差別價(jià)格。商品住宅價(jià)格有下列項(xiàng)目構(gòu)成： ? (1)成本。包括： 1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)； 3)住宅建筑、安裝工程費(fèi)； 4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)； 5)管理費(fèi) :以上述 1)至 4)項(xiàng)之和為基數(shù)的 1％～ 3％計(jì)算； 6)貸款利息。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? (2)利潤(rùn) :以上述成本中 1)至 4)項(xiàng)之和為基數(shù)核定 ? (3)稅金 ? (4)地段差價(jià) ? 不計(jì)入商品住宅的費(fèi)用：非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用；住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 ? ? 《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》規(guī)定 :經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，體現(xiàn)政府優(yōu)惠政策。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)構(gòu)成： ? (1)成本。包括： 1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 2)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)； 3)住宅建筑、安裝工程費(fèi)； 4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 5)管理費(fèi)以不超過(guò)上述 1)至 4)項(xiàng)之和的 2％計(jì)算； 6)貸款利息。 ? (2)稅金 ? (3)利潤(rùn)按不超過(guò)開(kāi)發(fā)成本中 1)至 4)項(xiàng)之和的 3％計(jì)算 ? 二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定 ? ? 鋼結(jié)構(gòu) :生產(chǎn)用房 70年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 50年 ,非生產(chǎn)用房 80年 。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) :生產(chǎn)用房 50年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年 ,非生產(chǎn)用房 60年； ? 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ,非生產(chǎn)用房 50年； ? 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ,非生產(chǎn)用房 50年； ? 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年； ? 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年； ? 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年 ,受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ,非生產(chǎn)用房 40年； ? 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 10年。 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ? 同建筑結(jié)構(gòu)而不同 ， 其參考值一般為： ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 0 ? 磚混結(jié)構(gòu)一等： 2％ ? 磚混結(jié)構(gòu)二等： 2％ ? 磚木結(jié)構(gòu)一等： 6％ ? 磚木結(jié)構(gòu)二等： 4％ ? 磚木結(jié)構(gòu)三等： 3％ ? 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 0 ? ?完好房 :十、九、八成 ?基本完好房 :七、六成 ?一般損壞房：五、四成 ?嚴(yán)重?fù)p壞房及危房：三成以下 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ?[例 1]某宗房地產(chǎn)的土地總面積為 1000m2，是 10年前通過(guò)征收農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為 18萬(wàn) /畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為 620元 /m2 ；地上建筑物總建筑面積 2023m2，是 8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積 600元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積 1200元，估計(jì)該建筑物有八成新。試選用所給資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ?[解 ]該題主要是注意重新構(gòu)建價(jià)格應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。在搞清楚了此問(wèn)題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格此算如下： ?① 土地現(xiàn)值 =620 1000=62（萬(wàn)元） ?② 建筑物現(xiàn)值 =1200 2023 80%=192（萬(wàn)元） ?③ 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) =62+192=254（萬(wàn)元） ?④ 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) =254247。 2023=1270（元 /m2） 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ? [例 2]某公司于 5年前以出讓方式取得一宗面積 2023 m2的 40年使用權(quán)的土地，并于 3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為 5000m2?，F(xiàn)時(shí)重新取得 40年的土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為 2023元 /m2，重新建造建筑物的建安成本為 600萬(wàn)元（建設(shè)期為 2年，第一年投入 40%，第二年投入 60%，可視為年中集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的 3%，年利率為 6%，銷售稅費(fèi)為 90萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 120萬(wàn)元。門(mén)窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 8萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為 140萬(wàn)元，平均壽命為 5年；設(shè)備的重置價(jià)格為 100萬(wàn)元，平均壽命為 10年；假設(shè)產(chǎn)值率均為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為 8%） 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ? [解 ]（ 1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格 =土地重新取得價(jià)格 +建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊 ? （ 2）求土地的重新取得價(jià)格：因該土地使用權(quán)為 40年，已過(guò)去了 5年，故要求土地使用權(quán)為 35年的價(jià)格為： )(1%)81(]1%)81[(%)81(200 0200 04035354040354035萬(wàn)元????????????VVVV? （ 3）計(jì)算建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格： ? ①建安成本 =600（萬(wàn)元） ? ②管理費(fèi)用 =600 3%=18 （萬(wàn)元） 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ?③投資利息 = ? ?? ? )(1581%)61()18600(1%)61(%40)18600(萬(wàn)元????????????④銷售稅費(fèi) =90 （萬(wàn)元） ?⑤開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =120 （萬(wàn)元） ?建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格 =600+18+158+90+120=986 （萬(wàn)元） ?（４）計(jì)算建筑物的折舊額： ?①門(mén)窗、墻面等損壞的折舊額＝８（萬(wàn)元） 第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 ?②裝修部分的折舊額＝ 140 1/5 3=84 （萬(wàn)元） ?③設(shè)備部分的折舊額 =100 1/10 3=30 （萬(wàn)元） ?④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額 =（ 9868140100） 1/38 =（萬(wàn)元） ?建筑物的折舊總額 =8+84+30+= （萬(wàn)元） ?（ 5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格 =+986=（萬(wàn)元） 思考 ?何謂成本法？成本法的理論依據(jù)是什么？ ?成本法估價(jià)的基本公式有哪些？適用條件各是什么？ ?成本法的基本操作步驟。 ?建筑物折舊的求取方法有哪些？計(jì)算建筑物折舊時(shí)應(yīng)注意什么？ ?重置價(jià)格與重建價(jià)格的含義及其異同點(diǎn)有哪些？如何求取？ 演講完畢，謝謝觀看！