【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 學(xué)院畢業(yè)生，外地在城陽(yáng)務(wù)工者 更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和區(qū)域發(fā)展前景將會(huì)吸引較高層次及學(xué)歷的客群，屆時(shí)住宅供需關(guān)系將 成為銷售利好。 客群特性：大多在城陽(yáng)未置業(yè)，積蓄微薄，對(duì)房屋的首付款金額非常敏感，對(duì)地段及產(chǎn) 品規(guī)劃并不非常在意。 范圍：惜福鎮(zhèn)夏莊工業(yè)區(qū)、旺疃工廠區(qū)、 棘洪灘工業(yè)園等工業(yè)園區(qū)。 畢業(yè)后忙租房還是買小房？ 第三章：項(xiàng)目客群分析 ? 次主力客群 ― 養(yǎng)老客戶 這一部分老年人，多數(shù)在青島市內(nèi)四區(qū)有房屋僅一套，兩大主要原因促其購(gòu)買： 子女結(jié)婚，占用老房，自己在城陽(yáng)購(gòu)買小戶型居住。 將原房屋高價(jià)出租，以較市內(nèi)四區(qū)更低價(jià)格購(gòu)置本項(xiàng)目，以租 養(yǎng)貸。 ? 交通輻射區(qū)域的人群 青銀高速直達(dá)嶗山區(qū)商務(wù)版塊，該區(qū)域工作居住人群都有可能成為本項(xiàng)目的潛在客源，未來(lái)依賴于發(fā)達(dá)順暢的交通，將有大量白領(lǐng)對(duì)青島和城陽(yáng)差異化的概念較淡而選擇本案。 范圍：嶗山區(qū)、香港東路寫字樓上班白領(lǐng) 第三章：項(xiàng)目客群分析 ? 投資客 單純追求投資回報(bào)率，小戶型投資風(fēng)險(xiǎn)小，占用資金小，適合投資客選擇性出手。 ? 外銷客戶 東三省、山西、內(nèi)蒙三大板塊； 由于本土宜居生活資源匱乏而購(gòu)買本案以備養(yǎng)老、遷徙之用。 預(yù)備長(zhǎng)期主力外場(chǎng)：哈爾濱 、延吉； 機(jī)會(huì)外場(chǎng)：太原、呼市、鄂爾多斯。 第四章、項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 住宅價(jià)格 沿街商業(yè)價(jià)格 內(nèi)街價(jià)格 住宅價(jià)格 定價(jià)策略： 遵循位置優(yōu)先的原則 遵循低開高走的原則 遵循層差趨小化的原則 表格價(jià)包含 2％－ 5％的常規(guī)折扣。 最終達(dá)到 樓號(hào) 最低價(jià)（元 /平） 最高價(jià)（元 /平） 均價(jià)（元 /平） 可售面積（平） 貨值（萬(wàn)元） 26號(hào)樓 3334 3678 3588 約 2117 27號(hào)樓 3628 3802 3738 約 4607 28號(hào)樓 3775 3969 3895 約 3374 29號(hào)樓 3912 4111 4031 約 5053 2629號(hào)樓整體均價(jià)為 3830元 /㎡。 該價(jià)格系目前市場(chǎng)情況下內(nèi)部參考價(jià)，正式開盤前只對(duì)外報(bào)銷售起價(jià)，正式開盤時(shí)再根據(jù)市場(chǎng)狀況對(duì)每套房源的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 瑞 陽(yáng) 路煙青一級(jí)路商業(yè)景觀大道29小區(qū)入口道路28 2726三 期無(wú)名路加油站瑞 陽(yáng) 路煙青一級(jí)路商業(yè)景觀大道小區(qū)入口道路三 期無(wú)名路加油站一期 商業(yè)價(jià)格 原則： 遵循位置優(yōu)先的原則 根據(jù)實(shí)際層高及經(jīng)營(yíng)可利用率定價(jià)原則 最終保證沿街商業(yè) 均價(jià) 12596元 /平米；內(nèi)街商業(yè)均價(jià) 5900元 /平米。 計(jì)算過(guò)程 ： （第一步）市場(chǎng)比較法 以一期沿街為標(biāo)準(zhǔn)估算二期沿街均價(jià)，推導(dǎo)為： 26均價(jià)： 6500（一層） +6500 （二層） 1200（樓板價(jià)） =10500元 27均價(jià)： 6500（一層） +6500 （二層） 1200（樓板價(jià)） =10500元 28西單元均價(jià)： 6500（一層） + 6500 （二層） +6500 (三層） 1200 2（樓 板價(jià)） =13200元 28東單元均價(jià)： 6500（一層） +6500 （二層） 1200（樓板價(jià)） =10500元 28整體均價(jià)：西單元 +東單元 /2=11850元 29均價(jià)： 7000（一層） +7000 （二層） +7000 (三層） 1200 2（樓板價(jià)） =14400元 （ 第二步）系數(shù)加權(quán)法（計(jì)算各單位網(wǎng)點(diǎn)單價(jià)） 單價(jià) =均價(jià) ∑ （ Ai坐標(biāo)系數(shù) +Wi面積系數(shù) /2） （第三步）局部工程概算 每層樓板造價(jià)： 1200元 /㎡， 各單位網(wǎng)點(diǎn)總價(jià)根據(jù)層高利用率減去相應(yīng)的樓板價(jià)。 樓號(hào) 均價(jià) （元 /平） 可售面積 （平） 貨值（萬(wàn) 元） 26號(hào)樓 商業(yè) 10000 439 27號(hào)樓 商業(yè) 10000 1082 1082 28號(hào)樓 商業(yè) 11815 1142 29號(hào)樓 商業(yè) 15921 2259 內(nèi)街 商業(yè) 地上： 6300 地下： 3000 地上： 地下： 2696 第五章：項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目賣點(diǎn) 形象定位 案名 項(xiàng)目 slogan 項(xiàng)目 logo及表現(xiàn)方案 項(xiàng)目賣點(diǎn) ? CBD的宜居新城 —— 項(xiàng)目通過(guò)青銀高速順暢聯(lián)系 CBD區(qū)域，可將項(xiàng)目作為 CBD接駁居住區(qū)板塊概念項(xiàng)目，借勢(shì)于該成熟板塊概念提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 ? 新居民 新生活 —— 以城市規(guī)劃方式進(jìn)行住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目更象一座人文文化濃郁的成熟社區(qū)。豐富的景觀教育空間功能，帶來(lái)高品質(zhì)居住感受。 ? 便捷交通一線直達(dá) —— 高速路接駁口。 —— 正陽(yáng)路一線。 ? 綠洲社區(qū)，私享空間 —— 創(chuàng)意生態(tài)住宅區(qū)大小綠洲是項(xiàng)目的靈魂，營(yíng)造出層次分明親切個(gè)性化的綠化空間。 ? 公園里的家 —— 3萬(wàn)平集中綠化公園 ? 大家庭院，院落式文化。 —— 圍合式布局，契合亞洲人的傳統(tǒng)居住習(xí)慣。 ? 升值投資上選 —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程，迅速提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 —— 處于城市化進(jìn)程初期，本項(xiàng)目屬于典型“城市更新項(xiàng)目”升值潛力巨大。 —— 南部發(fā)展政策促進(jìn)，奧運(yùn)會(huì)驅(qū)動(dòng)，交通條件改善，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。 ? 品牌管家貼心服務(wù) —— 物業(yè)管理服務(wù)是否盡心到位已經(jīng)成為客戶購(gòu)買時(shí)所關(guān)注的重要因素。 ? 品質(zhì)生活不假外求 —— 整合啤酒坊、海都廣場(chǎng)、電影院等后田社區(qū)優(yōu)質(zhì)配套，創(chuàng)造豐富生活景象。 ? 多款百變小戶型，總有一款稱心稱意 —— 小戶型種類多，注重功能性，完全勝任不同居家需求 ? 精裝修 拎包入住零煩惱 —— 精裝修小戶型，菜單式裝修，輕松置業(yè)。 形象定位 關(guān)鍵詞：大盤 生活化 個(gè)性化 形象定位思考： — 大盤 — 依托于 40萬(wàn)平米大盤，大手筆，共享大盤豐富的產(chǎn)品功能。 — 生活化 — 純粹的居住規(guī)劃，為客戶締造舒適的居家生活。 — 個(gè)性化 — 個(gè)性化的產(chǎn)品上市，滿足多種置業(yè)需求。享受自我人生。 案名 一期、二期推售案名思考： 品牌關(guān)系 ： 40萬(wàn)平米應(yīng)足夠支撐一個(gè)堅(jiān)實(shí)的品牌，樹立大盤形象，有助于提高各階段產(chǎn)品推售速度及溢價(jià)； 大盤由于推售期長(zhǎng)，各組團(tuán)產(chǎn)品定位及推售形象無(wú)法一致，需要一個(gè)清晰的易操作品牌邏輯解決該問(wèn)題； “都霖”成為本樓盤推案史上最多出現(xiàn)的詞匯；“都霖”成為市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商品牌認(rèn)知的最基本的詞匯；“都霖”成為本案的母體，孕育后期升級(jí)換代產(chǎn)品； 都霖系列 都霖系列 Ⅰ 都霖系列 Ⅱ 都霖系列 Ⅲ 都霖美景 都霖 馨苑 … 品牌邏輯解圖： 案名 二期案名備案 ： 都霖 馨苑 都霖 馨苑 都霖 繽紛時(shí)代 都霖 加減城 都霖 悅城 都霖 這里 項(xiàng)目 slogan 都霖 馨苑 開啟繽紛生活 項(xiàng)目 LOGO及表現(xiàn)方案（設(shè)計(jì)方案一） 項(xiàng)目 LOGO及表現(xiàn)方案（設(shè)計(jì)方案二） 項(xiàng)目 LOGO及表現(xiàn)方案（備選） 溫馨 項(xiàng)目 LOGO及表現(xiàn)方案（備選） 貴氣 項(xiàng)目 LOGO及表現(xiàn)方案（備選） 浪漫 項(xiàng)目 LOGO及表現(xiàn)方案（備選） 項(xiàng)目 LOGO及表現(xiàn)方案（設(shè)計(jì)方案三） 項(xiàng)目 LOGO及表現(xiàn)方案（設(shè)計(jì)方案四之一） 項(xiàng)目 LOGO及表現(xiàn)方案（設(shè)計(jì)方案四之二） 項(xiàng)目 LOGO及表現(xiàn)方案（設(shè)計(jì)方案四之三） 第六章：營(yíng)銷階段及目標(biāo) 本項(xiàng)目營(yíng)銷周期綜述 住宅類產(chǎn)品周期營(yíng)銷目標(biāo) 商鋪產(chǎn)品周期營(yíng)銷目標(biāo) 重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 樣板工程配合節(jié)點(diǎn) 本項(xiàng)目營(yíng)銷周期綜述 第 1批房號(hào)（ ） 第 2批房號(hào)（ 及沿街網(wǎng)點(diǎn) ） 住宅產(chǎn)品入市 市場(chǎng)探水 09年 6月中旬（認(rèn)籌） 8月下旬（開盤 ） 09年 10月中下旬（開盤） 2023年 5月上旬 第 3批房號(hào)（內(nèi)街商業(yè)） 依托工程進(jìn)展及客戶成交旺勢(shì) 放出內(nèi)街商業(yè) 尾貨促銷 2023年 2月下旬 第 4批房號(hào)（余貨） 產(chǎn)品 均價(jià)（元 /㎡） 總銷面積（平） 總銷金額 銷售時(shí)間 住宅 3830 沿街 12596 4922萬(wàn) 內(nèi)街 5900（含地下） 地上： 地下： 2696萬(wàn) 基于住宅競(jìng)爭(zhēng)者入市價(jià) 調(diào)整價(jià)格 住宅類產(chǎn)品周期營(yíng)銷計(jì)劃 周期 產(chǎn)品 戶數(shù)（套） 去化 戶數(shù) 銷售時(shí)間 第一周期 26號(hào)樓 112 90套 （認(rèn)籌） 27號(hào)樓 168 130套 第二周期 28號(hào)樓 112 90套 （