【正文】 家 —— 3萬(wàn)平集中綠化公園 ? 大家庭院，院落式文化。豐富的景觀教育空間功能，帶來(lái)高品質(zhì)居住感受。 瑞 陽(yáng) 路煙青一級(jí)路商業(yè)景觀大道29小區(qū)入口道路28 2726三 期無(wú)名路加油站瑞 陽(yáng) 路煙青一級(jí)路商業(yè)景觀大道小區(qū)入口道路三 期無(wú)名路加油站一期 商業(yè)價(jià)格 原則： 遵循位置優(yōu)先的原則 根據(jù)實(shí)際層高及經(jīng)營(yíng)可利用率定價(jià)原則 最終保證沿街商業(yè) 均價(jià) 12596元 /平米；內(nèi)街商業(yè)均價(jià) 5900元 /平米。 預(yù)備長(zhǎng)期主力外場(chǎng)：哈爾濱 、延吉； 機(jī)會(huì)外場(chǎng)：太原、呼市、鄂爾多斯。 將原房屋高價(jià)出租，以較市內(nèi)四區(qū)更低價(jià)格購(gòu)置本項(xiàng)目，以租 養(yǎng)貸。 ? 學(xué)院畢業(yè)生，外地在城陽(yáng)務(wù)工者 更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和區(qū)域發(fā)展前景將會(huì)吸引較高層次及學(xué)歷的客群，屆時(shí)住宅供需關(guān)系將 成為銷(xiāo)售利好。 ? 精裝修房能夠省略后期裝修這一復(fù)雜的過(guò)程。 地塊位置 土地權(quán)屬 規(guī)劃面積 規(guī)劃物業(yè)形態(tài) 預(yù)計(jì)住宅主力 戶型 2023年預(yù)計(jì)推案量 西田村 鑫源置業(yè) 40萬(wàn)平米 住宅、商業(yè)、 寫(xiě)字樓 120平米以下的中小戶型 5萬(wàn)平米 青威路家佳源南 中冶地產(chǎn) 22萬(wàn)平米 住宅（ 16萬(wàn)）商業(yè)（ 6萬(wàn)） 80100平米左右中小戶型 4萬(wàn)平米 第二章：項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（住宅、商業(yè)） 項(xiàng)目 SWOT分析 產(chǎn)品建議 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 (住宅 2629號(hào)樓 ) 26 27 28 29 ? 地理位置： ? 總戶數(shù)： 546戶 ? 住宅總建筑面積： ? 戶型區(qū)間： — ? 樓層數(shù)： 14F 樓號(hào) 面積 戶型 套數(shù)（戶） 總套 （戶） 面積總計(jì) 26 號(hào)樓 ㎡ 二室二廳一衛(wèi) 28 112 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 27 號(hào)樓 ㎡ 28 168 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 56 28 號(hào)樓 ㎡ 28 112 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 29 號(hào)樓 ㎡ 14 154 ㎡ ㎡ 14 ㎡ 14 ㎡ 14 ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 14 ㎡ 28 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 (商業(yè) ) 26 27 28 29 樓號(hào) 可售面積 26號(hào)樓 商業(yè) 27號(hào)樓 商業(yè) 1082平米 28號(hào)樓 商業(yè) 29號(hào)樓 商業(yè) 內(nèi)街商業(yè) (30號(hào)、 31號(hào)樓 ) 地上： 地下： 項(xiàng)目 swot分析 S：優(yōu)勢(shì) 40萬(wàn)平米大盤(pán)，社區(qū)未來(lái)配套齊全 （醫(yī)院、廣場(chǎng)、超市、道路） 一期交房，樣板示范效果強(qiáng) 前期積累的客戶量大，有一定的知名度 小戶型功能全，總價(jià)易控制 O：機(jī)會(huì) 產(chǎn)品總價(jià)盤(pán)活新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng) 啤酒坊帶來(lái)新的產(chǎn)品附加值 政府利好政策（首付 2成、低利率） 近期季度成交轉(zhuǎn)暖，購(gòu)房信心緩慢恢復(fù) W：劣勢(shì) 品牌效應(yīng)不強(qiáng) 景觀軸線未施工，缺失感召力 臨街樓宇位置不佳，戶型結(jié)構(gòu)較單一 小戶型通透性、采光性待商榷 小戶型犧牲居家空間尺度，舒適度降低 周邊大型高品質(zhì)服務(wù)型配套有限 傳統(tǒng)遺留下的郊區(qū)樓盤(pán)印象 T：威脅 09年空置房面積去化緩慢 客戶信心艱難恢復(fù)初期，客戶持幣觀望 經(jīng)濟(jì)危機(jī)依然存在，投資環(huán)境弱 購(gòu)房客戶趨于理性 小戶型客戶購(gòu)買(mǎi)力弱 項(xiàng)目周遭樓盤(pán) 2023年開(kāi)盤(pán)量大 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者競(jìng)爭(zhēng) —— 高形象，強(qiáng)展示，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)占位城陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，立足展示為本（ VS萬(wàn)科） 借勢(shì)，建立低成本渠道體系 —— 線上推廣與線下多渠道密集滲透 ，系列參與式體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 控制銷(xiāo)售節(jié)奏，以首批產(chǎn)品挑戰(zhàn)成交速度，以后期產(chǎn)品迅速回現(xiàn) —— 提前蓄客，截流客戶 產(chǎn)品建議 — 精裝修 ? 提高產(chǎn)品形象，增加產(chǎn)品溢價(jià)。 戶型講求 功能性及實(shí)用性 。 客戶關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、 體驗(yàn)展示 關(guān)鍵劣勢(shì) 產(chǎn)品單一，樓間距較窄 推廣訴求 城陽(yáng)首席國(guó)際商圈公寓 ?經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?建筑面積 ㎡ ?產(chǎn)品形態(tài)： 小高層、公寓 ?戶型情況： 60146㎡ 品牌 PK： (A)地產(chǎn)品牌弱，地產(chǎn)領(lǐng)域起步晚；市場(chǎng)對(duì)齊品牌認(rèn)可度差； (D)地產(chǎn)領(lǐng)域起步較晚，市場(chǎng)對(duì)其專(zhuān)業(yè)能力認(rèn)同度尚嫌不足； 地段 PK： (A)購(gòu)物商圈內(nèi)，良好的地理位置； (D)市區(qū)近郊，共享后田配套； 規(guī)劃 PK： (A)，體量較少； (D)40萬(wàn)平米大盤(pán)，戶型區(qū)間大； 產(chǎn)品 PK: (A) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一； (D)整體立面稍嫌單一； 景觀 PK： (A)區(qū)內(nèi)景觀資源欠缺，北面規(guī)劃廣是其特色； (D)區(qū)內(nèi)綠化、人工湖、廣場(chǎng)成型，具有優(yōu)勢(shì)景 觀資源； 物業(yè) PK： (A)普通物業(yè)管理體系； (D)普通物業(yè)管理（保安保潔功能），缺失社區(qū)文化建設(shè)及后期增值服務(wù)。 御景尚都 / 中冶地產(chǎn)項(xiàng)目 萬(wàn)科魅力之城二期公園華庭 產(chǎn)品組合 多層 +小高層 +情景花園洋房 營(yíng)銷(xiāo)方式 關(guān)鍵優(yōu)勢(shì) 極高的客戶品牌認(rèn)同價(jià)值；與世紀(jì)公園一路之隔，擁有 “家在公園，公園即家 ”的居住環(huán)境 客戶關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、 體驗(yàn)展示 關(guān)鍵劣勢(shì) 萬(wàn)科掀起的全國(guó)降價(jià)風(fēng)潮，使很多的萬(wàn)科迷還在觀望 推廣訴求 家在公園，公園即家 ?經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?建筑面積： 40萬(wàn)㎡ ?產(chǎn)品形態(tài)： 多層、小高層、情景花園洋房 ?戶型情況： 43178㎡ 品牌 PK： (W)全國(guó) TOP10 地產(chǎn)領(lǐng)域知名度較高；慣常開(kāi)發(fā)中高檔項(xiàng)目，品牌忠誠(chéng)度較高； (D)地產(chǎn)領(lǐng)域起步較晚，市場(chǎng)對(duì)其專(zhuān)業(yè)能力認(rèn)同度尚嫌不足； 地段 PK： (W)毗鄰市中心，公園資源共享； (D)市區(qū)近郊，共享后田配套； 規(guī)劃 PK： (W)40萬(wàn)平米大盤(pán)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣； (D)40萬(wàn)平米大盤(pán)，戶型區(qū)間大； 產(chǎn)品 PK: (W)立面隨產(chǎn)品類(lèi)型呈多樣化； (D)整體立面稍嫌單一； 景觀 PK： (W)樣板區(qū)隸屬中央地帶，示范性強(qiáng)； (D)一期完美交屋，主軸景觀未完成，氣勢(shì)缺失； 物業(yè) PK： (W)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理體系，為項(xiàng)目加分； (D)普通物業(yè)管理（保安保潔功能），缺失社區(qū)文化建設(shè)及后期增值服務(wù)。由此可預(yù)測(cè)本區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格會(huì)持續(xù)走低。 14月成交量的高漲，釋放了大量的有效需求，剩下的剛性需求者還在觀 望，房?jī)r(jià)仍然未達(dá)到他們所承受范圍。 2023年城陽(yáng)區(qū)4月成交面積段分析8710739219213745 3001002003004005006 0 ㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上成交套數(shù)城陽(yáng)區(qū)上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 城陽(yáng)區(qū) 2023年 4月份成交面積分段分析 城陽(yáng)區(qū)上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 客戶心理走勢(shì)分析 城陽(yáng)區(qū)本地居民因舊村改造獲得房屋較多，不缺住房；市場(chǎng)缺失基本的住房危機(jī)感。 若價(jià)格越過(guò)剛性需求的承受能力，剛剛上來(lái)的成交量勢(shì)必見(jiàn)好即收，所以下半年各樓盤(pán)主格調(diào)還是降價(jià)讓利，保持甚至?xí)陀诂F(xiàn)行價(jià)格。 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市 2023 年 1 4 月成交面積比例分析0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 ㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上1月 2月 3月 4月 青島市上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 客戶心理走勢(shì)分析 經(jīng)過(guò) 2023年長(zhǎng)期的等待與觀望，剛性需求大量積聚，經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，隨著一季度 國(guó)家的經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，市民消費(fèi)信心緩幅增長(zhǎng)； 大量開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)回籠資金，導(dǎo)致相當(dāng)部分客戶對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)信心不足，持幣觀望； 地段仍然是投資型及住房改善型客戶的置業(yè)首選考慮因素； 隨著市場(chǎng)價(jià)格止跌欲揚(yáng)，未來(lái)的地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)力量仍未明朗，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的 拉鋸戰(zhàn)將是長(zhǎng)期的。 關(guān)鍵：價(jià)格已成為為各樓盤(pán)成交主要考量因素。都霖系列 Ⅱ 都霖 2023 年青島市 1 5 月住宅成交量分析556715702852254643932819453869732152927317428162101000202330004000500060001月 2月 3月 4月 5 月1 0 日0100000202300300000400000500000600000成交套數(shù)（套） 成交面積（平方）數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市上半年住宅市場(chǎng)概況及下半年預(yù)測(cè) 青島市 2023年 14月商品房成交價(jià)格構(gòu)成分析 2023年青島市14月商品房成交價(jià)格構(gòu)成表789498654 689377662834 910 888289 2651032127168094119 1221702483443806301236849122739790489202004006008001000120014003000元/㎡以下30004000元/㎡40005000元/㎡50006000元/㎡60008000元/㎡800010000元/㎡10000元/㎡以上1月 2月 3月 4月 14月份青島商品房的成交價(jià)格集中在 30008000元 /㎡ 之間； 市內(nèi)四區(qū)開(kāi)盤(pán)價(jià)集中在 50009000元 /㎡ 之間，四方區(qū)保利百合花園 5080元 /平米起價(jià)，市南區(qū) 依山雅居 9