【正文】 家 —— 3萬平集中綠化公園 ? 大家庭院，院落式文化。豐富的景觀教育空間功能，帶來高品質(zhì)居住感受。 瑞 陽 路煙青一級路商業(yè)景觀大道29小區(qū)入口道路28 2726三 期無名路加油站瑞 陽 路煙青一級路商業(yè)景觀大道小區(qū)入口道路三 期無名路加油站一期 商業(yè)價格 原則： 遵循位置優(yōu)先的原則 根據(jù)實際層高及經(jīng)營可利用率定價原則 最終保證沿街商業(yè) 均價 12596元 /平米；內(nèi)街商業(yè)均價 5900元 /平米。 預(yù)備長期主力外場：哈爾濱 、延吉； 機會外場：太原、呼市、鄂爾多斯。 將原房屋高價出租，以較市內(nèi)四區(qū)更低價格購置本項目，以租 養(yǎng)貸。 ? 學(xué)院畢業(yè)生，外地在城陽務(wù)工者 更多的就業(yè)機會和區(qū)域發(fā)展前景將會吸引較高層次及學(xué)歷的客群，屆時住宅供需關(guān)系將 成為銷售利好。 ? 精裝修房能夠省略后期裝修這一復(fù)雜的過程。 地塊位置 土地權(quán)屬 規(guī)劃面積 規(guī)劃物業(yè)形態(tài) 預(yù)計住宅主力 戶型 2023年預(yù)計推案量 西田村 鑫源置業(yè) 40萬平米 住宅、商業(yè)、 寫字樓 120平米以下的中小戶型 5萬平米 青威路家佳源南 中冶地產(chǎn) 22萬平米 住宅（ 16萬）商業(yè)（ 6萬） 80100平米左右中小戶型 4萬平米 第二章：項目本體分析 項目簡介（住宅、商業(yè)） 項目 SWOT分析 產(chǎn)品建議 項目簡介 (住宅 2629號樓 ) 26 27 28 29 ? 地理位置： ? 總戶數(shù)： 546戶 ? 住宅總建筑面積： ? 戶型區(qū)間： — ? 樓層數(shù)： 14F 樓號 面積 戶型 套數(shù)（戶） 總套 （戶） 面積總計 26 號樓 ㎡ 二室二廳一衛(wèi) 28 112 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 27 號樓 ㎡ 28 168 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 56 28 號樓 ㎡ 28 112 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 29 號樓 ㎡ 14 154 ㎡ ㎡ 14 ㎡ 14 ㎡ 14 ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 14 ㎡ 28 項目簡介 (商業(yè) ) 26 27 28 29 樓號 可售面積 26號樓 商業(yè) 27號樓 商業(yè) 1082平米 28號樓 商業(yè) 29號樓 商業(yè) 內(nèi)街商業(yè) (30號、 31號樓 ) 地上： 地下： 項目 swot分析 S：優(yōu)勢 40萬平米大盤，社區(qū)未來配套齊全 （醫(yī)院、廣場、超市、道路） 一期交房，樣板示范效果強 前期積累的客戶量大，有一定的知名度 小戶型功能全，總價易控制 O：機會 產(chǎn)品總價盤活新的業(yè)績增長 啤酒坊帶來新的產(chǎn)品附加值 政府利好政策（首付 2成、低利率） 近期季度成交轉(zhuǎn)暖，購房信心緩慢恢復(fù) W：劣勢 品牌效應(yīng)不強 景觀軸線未施工，缺失感召力 臨街樓宇位置不佳，戶型結(jié)構(gòu)較單一 小戶型通透性、采光性待商榷 小戶型犧牲居家空間尺度，舒適度降低 周邊大型高品質(zhì)服務(wù)型配套有限 傳統(tǒng)遺留下的郊區(qū)樓盤印象 T：威脅 09年空置房面積去化緩慢 客戶信心艱難恢復(fù)初期，客戶持幣觀望 經(jīng)濟危機依然存在，投資環(huán)境弱 購房客戶趨于理性 小戶型客戶購買力弱 項目周遭樓盤 2023年開盤量大 營銷戰(zhàn)略 與市場領(lǐng)導(dǎo)者競爭 —— 高形象，強展示，體驗營銷占位城陽區(qū)市場領(lǐng)導(dǎo)者，立足展示為本（ VS萬科） 借勢，建立低成本渠道體系 —— 線上推廣與線下多渠道密集滲透 ，系列參與式體驗營銷活動 控制銷售節(jié)奏，以首批產(chǎn)品挑戰(zhàn)成交速度，以后期產(chǎn)品迅速回現(xiàn) —— 提前蓄客，截流客戶 產(chǎn)品建議 — 精裝修 ? 提高產(chǎn)品形象，增加產(chǎn)品溢價。 戶型講求 功能性及實用性 。 客戶關(guān)系營銷、 體驗展示 關(guān)鍵劣勢 產(chǎn)品單一，樓間距較窄 推廣訴求 城陽首席國際商圈公寓 ?經(jīng)濟指標 ?建筑面積 ㎡ ?產(chǎn)品形態(tài)： 小高層、公寓 ?戶型情況： 60146㎡ 品牌 PK： (A)地產(chǎn)品牌弱，地產(chǎn)領(lǐng)域起步晚；市場對齊品牌認可度差； (D)地產(chǎn)領(lǐng)域起步較晚，市場對其專業(yè)能力認同度尚嫌不足； 地段 PK： (A)購物商圈內(nèi)，良好的地理位置； (D)市區(qū)近郊，共享后田配套； 規(guī)劃 PK： (A)，體量較少； (D)40萬平米大盤，戶型區(qū)間大； 產(chǎn)品 PK: (A) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一； (D)整體立面稍嫌單一； 景觀 PK： (A)區(qū)內(nèi)景觀資源欠缺，北面規(guī)劃廣是其特色； (D)區(qū)內(nèi)綠化、人工湖、廣場成型，具有優(yōu)勢景 觀資源； 物業(yè) PK： (A)普通物業(yè)管理體系； (D)普通物業(yè)管理（保安保潔功能），缺失社區(qū)文化建設(shè)及后期增值服務(wù)。 御景尚都 / 中冶地產(chǎn)項目 萬科魅力之城二期公園華庭 產(chǎn)品組合 多層 +小高層 +情景花園洋房 營銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢 極高的客戶品牌認同價值；與世紀公園一路之隔，擁有 “家在公園，公園即家 ”的居住環(huán)境 客戶關(guān)系營銷、 體驗展示 關(guān)鍵劣勢 萬科掀起的全國降價風(fēng)潮，使很多的萬科迷還在觀望 推廣訴求 家在公園，公園即家 ?經(jīng)濟指標 ?建筑面積： 40萬㎡ ?產(chǎn)品形態(tài)： 多層、小高層、情景花園洋房 ?戶型情況： 43178㎡ 品牌 PK： (W)全國 TOP10 地產(chǎn)領(lǐng)域知名度較高；慣常開發(fā)中高檔項目，品牌忠誠度較高； (D)地產(chǎn)領(lǐng)域起步較晚，市場對其專業(yè)能力認同度尚嫌不足； 地段 PK： (W)毗鄰市中心，公園資源共享； (D)市區(qū)近郊，共享后田配套； 規(guī)劃 PK： (W)40萬平米大盤，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣； (D)40萬平米大盤，戶型區(qū)間大； 產(chǎn)品 PK: (W)立面隨產(chǎn)品類型呈多樣化； (D)整體立面稍嫌單一； 景觀 PK： (W)樣板區(qū)隸屬中央地帶，示范性強； (D)一期完美交屋，主軸景觀未完成，氣勢缺失； 物業(yè) PK： (W)標準的物業(yè)管理體系，為項目加分； (D)普通物業(yè)管理（保安保潔功能），缺失社區(qū)文化建設(shè)及后期增值服務(wù)。由此可預(yù)測本區(qū)域樓盤價格會持續(xù)走低。 14月成交量的高漲，釋放了大量的有效需求，剩下的剛性需求者還在觀 望，房價仍然未達到他們所承受范圍。 2023年城陽區(qū)4月成交面積段分析8710739219213745 3001002003004005006 0 ㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上成交套數(shù)城陽區(qū)上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 城陽區(qū) 2023年 4月份成交面積分段分析 城陽區(qū)上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 客戶心理走勢分析 城陽區(qū)本地居民因舊村改造獲得房屋較多，不缺住房；市場缺失基本的住房危機感。 若價格越過剛性需求的承受能力，剛剛上來的成交量勢必見好即收，所以下半年各樓盤主格調(diào)還是降價讓利，保持甚至?xí)陀诂F(xiàn)行價格。 數(shù)據(jù)來源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市 2023 年 1 4 月成交面積比例分析0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 ㎡以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上1月 2月 3月 4月 青島市上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 客戶心理走勢分析 經(jīng)過 2023年長期的等待與觀望，剛性需求大量積聚，經(jīng)濟危機之后，隨著一季度 國家的經(jīng)濟整體表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，市民消費信心緩幅增長； 大量開發(fā)商促銷回籠資金，導(dǎo)致相當(dāng)部分客戶對房價走勢信心不足，持幣觀望； 地段仍然是投資型及住房改善型客戶的置業(yè)首選考慮因素； 隨著市場價格止跌欲揚，未來的地產(chǎn)市場主導(dǎo)力量仍未明朗，消費者與開發(fā)商的 拉鋸戰(zhàn)將是長期的。 關(guān)鍵：價格已成為為各樓盤成交主要考量因素。都霖系列 Ⅱ 都霖 2023 年青島市 1 5 月住宅成交量分析556715702852254643932819453869732152927317428162101000202330004000500060001月 2月 3月 4月 5 月1 0 日0100000202300300000400000500000600000成交套數(shù)（套） 成交面積（平方）數(shù)據(jù)來源：青島市房地產(chǎn)交易中心 青島市上半年住宅市場概況及下半年預(yù)測 青島市 2023年 14月商品房成交價格構(gòu)成分析 2023年青島市14月商品房成交價格構(gòu)成表789498654 689377662834 910 888289 2651032127168094119 1221702483443806301236849122739790489202004006008001000120014003000元/㎡以下30004000元/㎡40005000元/㎡50006000元/㎡60008000元/㎡800010000元/㎡10000元/㎡以上1月 2月 3月 4月 14月份青島商品房的成交價格集中在 30008000元 /㎡ 之間； 市內(nèi)四區(qū)開盤價集中在 50009000元 /㎡ 之間，四方區(qū)保利百合花園 5080元 /平米起價，市南區(qū) 依山雅居 9