【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 水準(zhǔn)的公司地質(zhì)勘探費(fèi) 1元 /㎡ 　三通一平費(fèi) /㎡ 4 水、電都無的情況下測(cè)繪費(fèi) /㎡ 4 　質(zhì)檢費(fèi) 1元 /㎡ 　建設(shè)工程報(bào)建費(fèi) 1元 /㎡ 　工程招標(biāo)費(fèi) 3元 /㎡ 　工程監(jiān)理費(fèi) 2元 /㎡ 　小 計(jì) 　3 建安工程費(fèi) 500元 /㎡ 4100 多層和小高層的折中價(jià)【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】 投資測(cè)算分析投資的費(fèi)用測(cè)算4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)綠化費(fèi)、路燈費(fèi)、道路建設(shè)費(fèi) 2元 /㎡ 　供水增容費(fèi)、排污費(fèi)、供電施工費(fèi)、綜合費(fèi) 3元 /㎡ 煤氣費(fèi) 1元 /㎡ 小 計(jì) 　5 建配套費(fèi) /㎡ 　6 不可預(yù)見費(fèi) 1% 7 成本總額 　 土地成本+1+2+3+4+5+6　8 綜合管理費(fèi) 2% 1679 銀行貸款利息 3% 【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】 投資測(cè)算分析投資的費(fèi)用測(cè)算10 項(xiàng)目投資總額 8805 7+8+911 銷售收入 住宅： 7萬㎡ 均價(jià)：950元 /㎡ 6650商業(yè)配套： ㎡ 均價(jià)： 2800元 /㎡ 3360小 計(jì) 10010 　12 銷售費(fèi)用 3% 　13 稅金14 項(xiàng)目利潤(rùn) 　 1110121315 成本利潤(rùn)率 =利潤(rùn) 247。成本總額 10%16 銷售利潤(rùn)率＝利潤(rùn) 247。凈銷售收入 8%備注 :上述成本如有減少 ,將變?yōu)槔麧?rùn)部分 。以上按四舍五入計(jì)算【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】 項(xiàng)目依據(jù)政府的規(guī)劃要求，住宅為多層建筑和高層建筑，滿足的將是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代高尚居住社區(qū)。 這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，如何使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在未來東安房地產(chǎn)市場(chǎng)中與顧客面前展現(xiàn)出物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的排斥。隨著東安發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，使人們的認(rèn)知、認(rèn)同感得以增強(qiáng)，從而會(huì)有力促使目標(biāo)顧客量的增加，因此密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，以市場(chǎng)為大勢(shì)，順應(yīng)變化，趨利避害。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，主要資金是通過銀行信貸及分期開發(fā)取得銷售收入來實(shí)現(xiàn)的，鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，住宅與配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者有足夠的信心，看到未來升值的巨大空間。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。資本風(fēng)險(xiǎn) 【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企 業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 包括 經(jīng)營 、 銷 售、管理水平等方面。因此， 項(xiàng) 目公司 對(duì) 目 標(biāo) 市 場(chǎng)選擇 、 產(chǎn) 品定位 選擇 ， 資 金籌措 選擇 、開 發(fā) 方式 選擇 、 營銷 方式 選擇 等方面的決策能否有足 夠 的理解并達(dá)成共 識(shí) ，且在具體 實(shí) 施的各個(gè) 環(huán)節(jié) 中能否準(zhǔn)確到位就 顯 得十分重要。 對(duì) 比 項(xiàng) 目的成本與收入的分析情況， 項(xiàng) 目的成本因素更 為 敏感，因此，在 項(xiàng) 目的開 發(fā)經(jīng)營 中，要 認(rèn) 真做好 項(xiàng) 目的成本控制工作，同 時(shí) 也要加 強(qiáng) 銷 售的宣 傳 力度及相關(guān)工作。以確保 預(yù) 期目 標(biāo) 的 實(shí)現(xiàn) 。 【開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】 開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目前期土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的一定的優(yōu)惠政策，但隨著東安新區(qū)規(guī)劃的漸漸細(xì)化，在實(shí)施中面臨著經(jīng)營事項(xiàng)的變更。對(duì)預(yù)期投資收益產(chǎn)生一定影響。 因此我們應(yīng)在市場(chǎng)中搶占先機(jī)，整合有效資源，聯(lián)手實(shí)力型合作單位，力爭(zhēng)使前期開發(fā)項(xiàng)目取得一定的成功，帶動(dòng)后期的持續(xù)的經(jīng)營與開發(fā)?！?綜合評(píng)價(jià)】一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)老城區(qū)改造的政策扶持，眾多有實(shí)力的房地產(chǎn)商家對(duì)區(qū)域的市場(chǎng)爭(zhēng)奪 ,隨著城市化發(fā)展 ,居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 項(xiàng)目總投資： 8805萬元 成本利潤(rùn)率 : 18%銷售利潤(rùn)率 : 15% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 【 綜合評(píng)價(jià)】三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) , 規(guī)劃中良好的周邊配套（包括商業(yè)、人文、交通等環(huán)境）。 ，城市的核心區(qū)域四、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 周遍環(huán)境污染隱患，造成購房者心理瓶頸，因此開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度 大，需要進(jìn)行相應(yīng)引導(dǎo)； 項(xiàng)目的定位主題需要進(jìn)一步細(xì)化，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根 據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來市場(chǎng)的不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。五、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件 及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。產(chǎn)品戰(zhàn)略定位目標(biāo)客戶定位二、市場(chǎng)定位建議【產(chǎn)品戰(zhàn)略定位】 物業(yè)形象定位領(lǐng)先東安的高生活性價(jià)比 區(qū)位 品質(zhì)！針對(duì)東安：性價(jià)比最好的樓盤！針對(duì)老城板塊：片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目！◇ 產(chǎn)品領(lǐng)先◇ 價(jià)格領(lǐng)先◇ 品質(zhì)領(lǐng)先◇ 服務(wù)領(lǐng)先◇ 新老城交接處◇ 緊鄰縣中心◇ 交通便利◇ 建筑風(fēng)格◇ 戶型設(shè)計(jì)◇ 園林景觀◇ 物業(yè)管理市場(chǎng)占位姿態(tài) 產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力 地段資源 加州風(fēng)情以項(xiàng)目帶動(dòng)老城板塊！【產(chǎn)品戰(zhàn)略定位】 物業(yè)檔次定位針對(duì)東安縣： 綜 合 高 品 質(zhì) 產(chǎn) 品！ 針對(duì)本片區(qū)： 片 區(qū) 的 領(lǐng) 導(dǎo) 項(xiàng) 目！【目標(biāo)客戶定位】 主要構(gòu)成群體■ 私營企業(yè)主和個(gè)體工商戶 ■ 政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位職■ 縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房人群【目標(biāo)客戶定位】 客戶細(xì)分購買 目的1)自用： 經(jīng)營戶，有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。2)換屋計(jì)劃 ：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士。3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體 ：改變?cè)朽l(xiāng)鎮(zhèn)生活方式 ,為改善子女的教育問題 .年 齡層 次 中青年人為主（ 25—55 歲）家庭 結(jié) 構(gòu) 三、四口之家為主收入?yún)^(qū)分 年收入 3—15 萬【目標(biāo)客戶定位】 客戶細(xì)分經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu) 現(xiàn)有存款 10萬元以上消 費(fèi) 等 級(jí) 2萬元 /年消 費(fèi) 水準(zhǔn) 大眾型消費(fèi)購 屋心 態(tài)1）休閑享受 —— 各項(xiàng)休閑娛樂設(shè)施近在 1000米半徑以內(nèi)之理想住家。2）商品偏好 —— 喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純。3）地段偏好 —— 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷。4）舊屋換新屋 —— 提高居住品質(zhì)。購 屋 動(dòng) 機(jī) 自住為主（可承受總價(jià)在 1015萬以內(nèi)）【目標(biāo)客戶定位】 客戶構(gòu)成變化趨勢(shì)隨著項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)展，目標(biāo)客戶的需求及購買目的將發(fā)生變化。自住型客戶為主。以中小戶型的需求為主。投資型客戶比重有所增加。仍以中小戶型為主要需求。自住型客戶比重增加。以中大戶型為主要需求。【目標(biāo)客戶定位】 年齡預(yù)測(cè)年齡 30歲以下 31—35 歲 36—40 歲 41—50 歲 50歲以上百分比 約 5% 約 25% 約 35% 約 30% 約 5%【目標(biāo)客戶定位】 來源預(yù)測(cè)區(qū)域 縣 城 鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例 約 60% 約 40%東安縣城區(qū)域購房群體60%周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體40%規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品深化建議開發(fā)策略建議三、產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議【規(guī)劃設(shè)計(jì)建議】 總體規(guī)劃思路規(guī)劃符合現(xiàn)代文明居住標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)生活小區(qū)創(chuàng)造東安代表性品質(zhì)社區(qū) 為東安住宅開發(fā)創(chuàng)造有代表性的居住模式，塑造奪目的區(qū)域形象。合理的景觀系統(tǒng)確保優(yōu)美的生活環(huán)境質(zhì)素 通過人造景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，滿足居者對(duì)自然的渴望。以配套提升地塊價(jià)值，樹立社區(qū)形象 以主題性休閑設(shè)施作為吸引點(diǎn)，滿足家庭日常休閑度假?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)建議】 規(guī)劃布局建筑規(guī)劃 加州，簡(jiǎn)約明快的加州現(xiàn)代風(fēng)格。產(chǎn)品形態(tài) 小高層電梯 +多層盡量采用短板式設(shè)計(jì)，南北通透。產(chǎn)品特色 入戶花園、錯(cuò)層住宅、錯(cuò)層陽臺(tái)、空中院落布局規(guī)劃 入口兩棟高層標(biāo)志性建筑戶型設(shè)計(jì) “ 二代居 ” 組合模式平面或立體組合 “1+1” 模式，一套可分成二套，增加戶型的使用功能，同時(shí)規(guī)避國六條限制。【規(guī)劃設(shè)計(jì)建議】 物業(yè)類型小高層＋多層備選類型 小高層 高層 多層本案適用性分析 高容積率，可增加綠地率 高容積率，可增加綠地率 低總價(jià)，產(chǎn)品稀缺， 市場(chǎng)接受度高本案抗性分析 部分產(chǎn)品高總價(jià) 高總價(jià)，易產(chǎn)生銷售阻力 增加建筑密度結(jié)論 可選 建議不選 建議主選【規(guī)劃設(shè)計(jì)建議】 戶型面積配比戶 型 面 積 比例多 層 :二房 100㎡左右 占 5％ 多 層 :三房小高 層 :三房120139