【文章內容簡介】 1%3房45%4房3%5房及以上1%目前階段逆勢入場的大部分客戶是有剛性購房需求的客戶，一般為婚房、或有小孩后升級住房，這部分客戶大多需求集中在兩房、三房，而真正的實力客戶很少此時入市，造成前階段各樓盤大面積戶型的銷售比例下降，結合未來大戶型供應的同質化局面，市場競爭將更加嚴峻。Page 23 6. 片區(qū)中小私營發(fā)展商聚集，價格戰(zhàn)或不可避免 n從目前寶安中心區(qū)及周邊的樓市來看，所聚集的發(fā)展商多為當?shù)刂行⌒退綘I企業(yè)，例如鴻榮源、泰華、金泓和富通等，而 07年過快的發(fā)展速度導致企業(yè)資金運作十分緊張。 n以寶安實力最強的鴻榮源地產(chǎn)為例，該公司 2023年土地儲備高速擴張，分別拿下寶安中心區(qū)商業(yè)地塊（ ）、廣州金沙洲地塊（ 21億）、佛山南海地塊（ 億）、惠州協(xié)議用地 70平米、長沙望城縣地塊（ ），而今年同時有熙龍灣、公園大地、禧園和西岸商業(yè)項目在建，資金鏈十分緊張。n寶安這些私營企業(yè)，企業(yè)抗風險能力較差，但機制非常靈活，在銷售放緩回款不暢導致資金運作受阻的情況下，極有可能采取價格策略來調動銷售，因此預計如果08年下半年深圳樓市仍無較大改觀的情況下，他們極有可能在西岸挑起價格戰(zhàn)。n目前片區(qū)部分樓盤（包括熙龍灣）已經(jīng)出現(xiàn)價格大幅下調現(xiàn)象，并仍有下降空間Page 24 7. 07年以來套牢盤積累嚴重，投資客已大量退出 20230（ 20231）12023（ 20234）40%高點價格24000（ 202312）15000（ 20236）15500（ 202312）%9000（ 20233）9000（ 20234）15000（ 202312）40% 42%比較對象 金泓凱旋城 熙龍灣 富通城 泰華陽光海?2023年以來的樓市過度投機，導致大量不理智的投機行為發(fā)生，從 2023年高點以來，到今年的樓市低潮，上方已經(jīng)積壓了大量套牢盤。有經(jīng)驗的投資客或已經(jīng)大量撤出，不出現(xiàn)大幅下跌絕無回補可能；而被套的小業(yè)主仍在苦苦支撐，甚至導致中心區(qū)樓市出現(xiàn)一、二手房倒掛的局面產(chǎn)生，這一惡性影響的消除，絕非半年時間能夠解決的。低點價格折價幅度％Page 25n由于過度炒作和投機行為，寶安中心區(qū)樓市未來將步入艱難時期，未來片區(qū)發(fā)展商將肯定挑起價格競爭，片區(qū)價格仍有一定的下跌空間，而供應量持續(xù)放大和產(chǎn)品同質化所帶來的市場競爭將更加激烈。短期看，片區(qū)樓市仍將維持低迷局面。我們一定要靈活調整營銷方式和價格策略，以防出現(xiàn)被動局面；n但我們應該看到，作為深圳唯一的濱海城市中心，寶安中心區(qū)所擁有的城市建設藍圖是其他片區(qū)無可替代的，隨著地鐵施工進度加快、片區(qū)土地資源稀缺性體現(xiàn)、其他市政設施的完善，相信中心區(qū)樓市會逐步復蘇。而深業(yè)新岸線作為中心區(qū)規(guī)模最大、密度最低、配套最完善的大盤，在制定有效營銷措施和合理價格策略的前提下，在樓市復蘇、自住客大量入市的時候，仍將成為眾多購房者的首選！ 8. 總結 Page 26新岸線營銷目前所面臨的問題Page 2705010015025033 310 317 324 331 47 414 421 428 55 512 519 526 62 69泰華陽光海深業(yè)新岸線 金泓凱旋城 熙龍灣套3月份以來中心區(qū)主要競爭樓盤每周銷售套數(shù)走勢圖（以網(wǎng)上備案為準） 3月 16日新岸線開盤，創(chuàng)造 08年以來西岸樓市銷售紀錄！3月 22日泰華陽光海新推1 15棟，4月 26日金泓凱旋城新推12棟5月初泰華陽光海參加春交會6月初，泰華陽光海新推1 1 2 23棟4月中旬開始，泰華陽光海連續(xù)推出特價房促進銷售從 3月份以來的周成交數(shù)量看，除新岸線三期開盤實現(xiàn)了 228套 /周的紀錄外，其他時間各樓盤周銷售數(shù)量均在50套以內（包括其他樓盤新開盤單位）。而銷售數(shù)量增加的時間均為通過活動營銷、特價房等方式促進。Page 28項目目前所面臨的問題— 市場環(huán)境問題二 低價以及大打折仍是市場的主旋律，整體市場價格仍在繼續(xù)下探，以自住需求為主的買家仍無所適從，觀望態(tài)度依然強烈；問題三 周邊樓盤價格 “ 降聲一片 ” ，相對本項目價格普遍偏低，但成交量也普遍偏低，對本項目的沖擊較大；問題一 未來政策面將仍然緊縮，整個金融市場將進一步收縮放貸，對房地產(chǎn)開發(fā)影響較大；Page 29熙龍灣作為片區(qū)內品質最高的標桿性項目，在從其 07年 12月 22日 4棟推出的折后 /㎡ 到07年 12月 30日推出 8棟王座的 / ㎡ 到 2月 23日 5棟推出的 /㎡ ，最后到目前剛推出的 7棟均價 /㎡ ，價格一路向下狂跌泰華陽光海 2期 07年 8月推出的 15500元 /㎡降到去年年底一直至今的 9000元 /㎡金泓凱旋城自去年 12月推出12棟 /㎡ 的均價（銷售率 0％）降到年后 /㎡ 進行二次開盤，再到 08年 6月 7日推出 10棟均價 /㎡ ，同樣銷售率為 0％金海華府去年年底開盤，均價 13100元 /㎡ ，開盤銷售僅 ％，到 08年 4月 26日的 8800元 /㎡ ，一直至今 本項目從開盤 /㎡到目前 /㎡ ，是大寶安中心區(qū)唯一一個不降反升的樓盤，項目未來面臨的價格壓力巨大本項目在西岸銷售情況依然是最好的，開盤即創(chuàng)造 50％的銷售率，成為西岸，乃至整個深圳的銷售奇跡Page 30工程配合方面工程配合方面l 由于近期項目外墻已部分脫完，貌似即將竣工入伙，條幅也因此不能懸掛，造成外界認為本項目基本售罄的錯誤認識；l由于近期立面正在脫外架，飄沙飛石，現(xiàn)場看樓比較危險，從而造成看樓客戶不能參觀樣板房，對銷售的推進較為不利（目前已經(jīng)與工程部進行協(xié)商，將影響降至最低，同時兼顧工期，但仍然對項目銷售有一定影響）物業(yè)管理方面物業(yè)管理方面l 保安人員形象不佳、服務意識不高，有必要加強培訓，提升客戶對項目的好感，在一定程度上促進銷售；項目目前所面臨的問題— 項目自身Page 31現(xiàn)場銷售方面l 現(xiàn)場來訪客戶主要需求小戶型居多， 占總來訪量的 58％，而 目前本項目剩余戶型又大部分都為 120～ 208㎡的大戶型 ；針對以上情況，經(jīng)過討論，一直認為有必要 調整廣告宣傳策略，同時細分宣傳區(qū)域，剝離大戶型需求的重點區(qū)域，進行區(qū)域性深度推廣和挖掘 。新岸線三期一區(qū)開盤后來訪客戶需求戶型統(tǒng)計 新岸線三期一區(qū)目前剩余戶型統(tǒng)計項目目前所面臨的問題— 項目自身Page 32區(qū)域客戶拓展：福永、沙井