【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 纖合格證； ⑨通信設(shè)施合格證； ⑩電梯準(zhǔn)用證。 (3)施工設(shè)計(jì)資料： ①地質(zhì)報(bào)告書； 作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備 進(jìn)行資料驗(yàn)收移交 驗(yàn)收是否合格 進(jìn)行硬件設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收 驗(yàn)收是否合格 記入檔案 16 ②全套設(shè)計(jì)圖紙； ③圖紙會(huì)審記錄； ④設(shè)計(jì)變更通知單； ⑤工程預(yù)決算報(bào)告書； ⑥重要的施工會(huì)議紀(jì)要； ⑦隱蔽工程驗(yàn)收記錄； ⑧沉降觀測(cè)記錄； ⑨其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。 (4)機(jī)電設(shè)備資料： ①機(jī)電設(shè)備出廠合格證； ②機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）； ③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； ④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 (5)業(yè)主資料： ①已購(gòu)房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； ②已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別 (1)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。 (2)接管驗(yàn)收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量 有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法 (1)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 (2)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) (1)主體結(jié)構(gòu)： ①外墻不得滲水； ②屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 (2)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直， 無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 (3)內(nèi)墻面： ①抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； ②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫沙漿飽滿，線條順直。 (4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無 17 污漬。 (5)衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面 2 厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。 (6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 (7)門、窗 ①門開啟自如，無晃動(dòng)和裂 縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； ②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； ③玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷； ④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； ⑤電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡； ⑥不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形； ⑦高檔裝飾門裝飾完整。 (8)樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 (9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 (10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。 (11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。 (12)電器插座安裝牢固，符合 “左零右火 ”規(guī)定，電源已接通正常。 (13)光纖已開通，收視良好。 (14)開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 (15)燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 (16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 (17)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。 (18)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。 (19)地漏、排水管道安裝牢固，配 件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 (20)門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 (21)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無脫皮、 (22)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) (1)天臺(tái)： ①天溝、落水口暢通完好； ②隔熱層、防水層完好。 (2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。 18 (3)屋面避雷設(shè)施連接牢固。 (4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完 好。 (5)綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 (6)道路： ①路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； ②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； ③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； ④交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。 (7)室外消防栓： ①消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好； ②消防設(shè)施配件齊全； ③消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。 (8)樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。 (9)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好 ，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。 (10)安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。 (11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。 (12)停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。 (13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。 (14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 (15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 (16)護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。 (17)臺(tái) 階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。 (18)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。 (19)信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。 (20)雕塑、小品牢固，完好，安全。 (21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收 (1)電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。 (2)變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好， 設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 (3)中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 (4)發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面油漆完好無損 19 傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。 (5)消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 (6)給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚， 設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 (7)安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 接管驗(yàn)收遺留問題的處理 (1)遺留問題的登記確認(rèn)： ①對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； ②對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 (2)對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊 ，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 (3)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 (4)對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。 《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》和備忘錄交公司 工程部 歸檔長(zhǎng)期保存。 五、記錄 《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》 《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》 《物業(yè)接管鑰匙移交明細(xì)表》 六 、相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 客戶檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 一．目的 規(guī)范客戶檔案的管理工作。 二．適用范圍 適用于客服中心客戶檔案的動(dòng)態(tài)管理。 三．職責(zé) 1． 客服主任負(fù)責(zé)監(jiān)控客戶檔案保管與跟蹤工作。 2． 檔案管理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程具體實(shí)施業(yè)戶 檔案的保管與跟蹤。 20 四．程序要點(diǎn) 1． 業(yè) 戶檔案內(nèi)容。 1） 經(jīng)業(yè)戶 簽署的《入住公約》。 2） 經(jīng)業(yè)戶 簽署后的《消防安全責(zé)任書》。 3） 《業(yè) 戶家庭情況登記表》。 4） 《鑰匙領(lǐng)用登記表》。 5） 《業(yè) 戶入住驗(yàn)房表》。 6） 《裝修申請(qǐng)審批表》相關(guān)圖紙及 裝修施工隊(duì)資料。 7） 《違章處理通知單》及處理結(jié)果資料。 8） 業(yè) 戶的有關(guān)證件復(fù)印件。 9） 其他應(yīng)保存的資料。 2． 檔案盒（夾）的制作。 1） 根據(jù)檔案盒（夾）的規(guī)格準(zhǔn)備相應(yīng)的檔案標(biāo)貼紙。 2） 在檔案標(biāo)貼紙上的打印出標(biāo)準(zhǔn)黑一號(hào)字體的檔案類別名稱，其格式一般是由組織機(jī)構(gòu)、名 稱組成，如： MEGOO— BOX— KFB— XXXX 業(yè) 戶檔案：表示麥高物業(yè)經(jīng)營(yíng) 管理 有限 公司財(cái)富中心 客服中心 管理的 XXXX 業(yè) 戶檔案。 3） 將制作好的檔案標(biāo)貼紙貼在檔案盒（夾）左側(cè)立面距頂部 3cm 位置上，并排列在檔案柜中。 3． 業(yè) 戶檔案 袋的制作。 1） 準(zhǔn)備適量的 26cm 34cm 左右尺寸的檔案袋。 2） 將寫有“棟號(hào)、樓層號(hào)、單元號(hào)”的標(biāo)貼紙貼在檔案袋封面上。 4． 將業(yè) 戶的有關(guān)資料存放在相應(yīng)的檔案袋內(nèi)。 5． 將各業(yè) 戶的檔案袋按棟號(hào)、樓層號(hào)、單元號(hào)的先后順序 放 在檔案盒（夾）內(nèi)。 6． 按檔案盒（夾）內(nèi)的 業(yè)戶的檔案排列順序?qū)n案有關(guān)內(nèi)容登記在《業(yè)戶檔案目錄》內(nèi)，內(nèi)容包括：序號(hào)、檔案編號(hào)、業(yè)戶姓名、入住時(shí)間、檔案頁數(shù)、備注等欄目。 7． 業(yè) 戶檔案的跟蹤。 1） 當(dāng)發(fā)生下列情況變化時(shí)，檔案管理員應(yīng)將變化情況記錄在業(yè) 戶檔案中： a） 通訊電話 聯(lián)絡(luò)方式發(fā)生變化時(shí)； b） 業(yè) 戶發(fā)生更替時(shí)。 21 2） 業(yè) 戶檔案跟蹤管理，由 檔案管理 員每季度進(jìn)行一次情況的普查，對(duì)拖欠管理費(fèi)、水電費(fèi)和其他服務(wù)費(fèi)一個(gè) 交費(fèi)期 上的業(yè) 戶，檔案管理員 應(yīng)至少每隔 15天對(duì)業(yè) 戶的聯(lián)系方式跟蹤一次。 8． 業(yè)戶檔案屬絕密檔案， 如需借閱請(qǐng)見 《檔案 管理 制度》 。 9． 將 業(yè)戶資料輸入電腦進(jìn)行管理。 10．業(yè) 戶檔案應(yīng)永久保存。 五．相關(guān)記錄 《 卷內(nèi)文件、資料清單 》 六．支持文件 鑰匙委托管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 一．目的 規(guī)范鑰匙委托管理工作，確保妥善 保管好托管的鑰匙。 二．適用范圍 適用于特定情況下業(yè) 戶委托保管的鑰匙及未入住單位鑰匙的管理。 三．職責(zé) 1． 客服中心 主任負(fù)責(zé)組織、安排鑰匙的管理工作。 2． 客服專員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)施托管鑰匙的日常管理工作。 四．程序要點(diǎn) 1． 客服中心 可以進(jìn)行鑰匙保管的范圍。 1） 交樓后， 未入住 業(yè)戶 鑰匙 的管 理 。 2． 業(yè)戶 托管的鑰匙。 1） 接管驗(yàn)收工作結(jié)束后， 可以根據(jù)業(yè)戶的托管要求接管未入住單位的鑰匙，詳見《接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 2） 接管過來的鑰匙由 客服中心 客服專員清楚標(biāo)明鑰匙單位編碼并整齊有序的放置在鑰匙柜 中。 3） 鑰匙的發(fā)放工作詳見《入住管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 3． 業(yè)戶 在特定情況下托管的鑰匙。 1） 業(yè)戶委托保管鑰匙時(shí)，客服專員應(yīng)按《業(yè) 戶托管鑰匙委托書》 (一式兩聯(lián) )要求填寫日期、單位編號(hào)、客戶姓名、鑰匙數(shù)量、托存原因及領(lǐng)取鑰匙的要 22 求等項(xiàng)目。 2） 客服專員應(yīng)特別向客戶說明本管理中心不承擔(dān)為業(yè)戶保管財(cái)產(chǎn)的責(zé)任，業(yè)戶同意后，請(qǐng)業(yè)戶在《業(yè)戶托管鑰匙委托書》的“業(yè) 戶簽名”欄簽名確認(rèn)。 3） 客服專員將《業(yè) 戶托管鑰匙委托書》第二聯(lián)交業(yè)戶保管。 4） 客服專員將《客戶托管鑰匙委托書》上的有 關(guān)內(nèi)容登記在《客戶托管鑰匙登記 表》內(nèi)，并在托管的鑰匙上貼上標(biāo)有業(yè) 戶姓名的標(biāo)識(shí)，然后將鑰匙整齊有序的放置在鑰匙柜中保存。 5． 所有與鑰匙管理有關(guān)的記錄應(yīng)由部門歸檔保存 2年。 鑰匙 管理 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1． 0 目的 為了規(guī)范鑰匙的管理工作，避免鑰匙隨意丟失和流失特制定本管理規(guī)定。 2． 0 適用范圍 適用于物業(yè)公司所接管的空置房、公共通道、設(shè)備房的鑰匙管理。 3． 0 職責(zé) 3． 1 客服中心負(fù)責(zé)保管空置物業(yè)鑰匙 3． 2 工程部負(fù)責(zé)保管設(shè)備房鑰匙 3． 3 保安部負(fù)責(zé)保管公共通道鑰匙 4． 0 程序要點(diǎn) 4． 1 鑰匙共分為兩套，一套為備用鑰匙，用封條封好存放于各部門鑰 匙柜內(nèi)；另一套為工作常用鑰匙，存放于專柜內(nèi)。 4． 2 客服中心、保安部、工程部對(duì)鑰匙實(shí)行專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一進(jìn)行管理。鑰