【文章內(nèi)容簡介】 纖合格證； ⑨通信設施合格證； ⑩電梯準用證。 (3)施工設計資料： ①地質(zhì)報告書； 作好接管驗收準備 進行資料驗收移交 驗收是否合格 進行硬件設施設備驗收 驗收是否合格 記入檔案 16 ②全套設計圖紙； ③圖紙會審記錄； ④設計變更通知單； ⑤工程預決算報告書； ⑥重要的施工會議紀要； ⑦隱蔽工程驗收記錄； ⑧沉降觀測記錄； ⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。 (4)機電設備資料： ①機電設備出廠合格證； ②機電設備使用說明書（要求中文）； ③機電設備安裝、調(diào)試報告； ④設備保修卡、保修協(xié)議。 (5)業(yè)主資料： ①已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； ②已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。 物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別 (1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。 (2)接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量 有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 接管驗收標準和驗收方法 (1)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。 (2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 樓宇本體硬件設施的具體驗收標準 (1)主體結(jié)構(gòu)： ①外墻不得滲水； ②屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 (2)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直， 無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 (3)內(nèi)墻面： ①抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； ②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。 (4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無 17 污漬。 (5)衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面 2 厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。 (6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 (7)門、窗 ①門開啟自如，無晃動和裂 縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； ②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； ③玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； ④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； ⑤電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡； ⑥不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形； ⑦高檔裝飾門裝飾完整。 (8)樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 (9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 (10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 (11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。 (12)電器插座安裝牢固，符合 “左零右火 ”規(guī)定，電源已接通正常。 (13)光纖已開通，收視良好。 (14)開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 (15)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常。 (16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 (17)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。 (18)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。 (19)地漏、排水管道安裝牢固，配 件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 (20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 (21)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、 (22)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。 公共配套設施接管驗收標準 (1)天臺： ①天溝、落水口暢通完好； ②隔熱層、防水層完好。 (2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。 18 (3)屋面避雷設施連接牢固。 (4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完 好。 (5)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 (6)道路： ①路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； ②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； ③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； ④交通標識線、路牌清楚完好。 (7)室外消防栓： ①消防箱標識清楚，玻璃完好； ②消防設施配件齊全； ③消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。 (8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。 (9)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好 ，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。 (10)安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。 (11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。 (12)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。 (13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。 (14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 (15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 (16)護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。 (17)臺 階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 (18)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。 (19)信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。 (20)雕塑、小品牢固，完好，安全。 (21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 機電設備的接管驗收 (1)電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。 (2)變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好， 設備表面油漆完好，無損傷。 (3)中央空調(diào)設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。 (4)發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損 19 傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。 (5)消防監(jiān)控設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 (6)給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚， 設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。 (7)安全監(jiān)控設備：同消防監(jiān)控設備。 接管驗收遺留問題的處理 (1)遺留問題的登記確認： ①對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認； ②對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認。 (2)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊 ，必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行。 (3)對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行。 (4)對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。 《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司 工程部 歸檔長期保存。 五、記錄 《接管驗收資料遺留問題登記表》 《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》 《物業(yè)接管鑰匙移交明細表》 六 、相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管標準作業(yè)程序》 客戶檔案管理標準作業(yè)規(guī)程 一．目的 規(guī)范客戶檔案的管理工作。 二．適用范圍 適用于客服中心客戶檔案的動態(tài)管理。 三．職責 1． 客服主任負責監(jiān)控客戶檔案保管與跟蹤工作。 2． 檔案管理員負責依照本規(guī)程具體實施業(yè)戶 檔案的保管與跟蹤。 20 四．程序要點 1． 業(yè) 戶檔案內(nèi)容。 1） 經(jīng)業(yè)戶 簽署的《入住公約》。 2） 經(jīng)業(yè)戶 簽署后的《消防安全責任書》。 3） 《業(yè) 戶家庭情況登記表》。 4） 《鑰匙領用登記表》。 5） 《業(yè) 戶入住驗房表》。 6） 《裝修申請審批表》相關(guān)圖紙及 裝修施工隊資料。 7） 《違章處理通知單》及處理結(jié)果資料。 8） 業(yè) 戶的有關(guān)證件復印件。 9） 其他應保存的資料。 2． 檔案盒（夾）的制作。 1） 根據(jù)檔案盒（夾）的規(guī)格準備相應的檔案標貼紙。 2） 在檔案標貼紙上的打印出標準黑一號字體的檔案類別名稱，其格式一般是由組織機構(gòu)、名 稱組成，如： MEGOO— BOX— KFB— XXXX 業(yè) 戶檔案：表示麥高物業(yè)經(jīng)營 管理 有限 公司財富中心 客服中心 管理的 XXXX 業(yè) 戶檔案。 3） 將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒（夾）左側(cè)立面距頂部 3cm 位置上，并排列在檔案柜中。 3． 業(yè) 戶檔案 袋的制作。 1） 準備適量的 26cm 34cm 左右尺寸的檔案袋。 2） 將寫有“棟號、樓層號、單元號”的標貼紙貼在檔案袋封面上。 4． 將業(yè) 戶的有關(guān)資料存放在相應的檔案袋內(nèi)。 5． 將各業(yè) 戶的檔案袋按棟號、樓層號、單元號的先后順序 放 在檔案盒（夾）內(nèi)。 6． 按檔案盒（夾）內(nèi)的 業(yè)戶的檔案排列順序?qū)n案有關(guān)內(nèi)容登記在《業(yè)戶檔案目錄》內(nèi)，內(nèi)容包括：序號、檔案編號、業(yè)戶姓名、入住時間、檔案頁數(shù)、備注等欄目。 7． 業(yè) 戶檔案的跟蹤。 1） 當發(fā)生下列情況變化時，檔案管理員應將變化情況記錄在業(yè) 戶檔案中： a） 通訊電話 聯(lián)絡方式發(fā)生變化時； b） 業(yè) 戶發(fā)生更替時。 21 2） 業(yè) 戶檔案跟蹤管理，由 檔案管理 員每季度進行一次情況的普查，對拖欠管理費、水電費和其他服務費一個 交費期 上的業(yè) 戶，檔案管理員 應至少每隔 15天對業(yè) 戶的聯(lián)系方式跟蹤一次。 8． 業(yè)戶檔案屬絕密檔案， 如需借閱請見 《檔案 管理 制度》 。 9． 將 業(yè)戶資料輸入電腦進行管理。 10．業(yè) 戶檔案應永久保存。 五．相關(guān)記錄 《 卷內(nèi)文件、資料清單 》 六．支持文件 鑰匙委托管理標準作業(yè)規(guī)程 一．目的 規(guī)范鑰匙委托管理工作，確保妥善 保管好托管的鑰匙。 二．適用范圍 適用于特定情況下業(yè) 戶委托保管的鑰匙及未入住單位鑰匙的管理。 三．職責 1． 客服中心 主任負責組織、安排鑰匙的管理工作。 2． 客服專員負責依照本規(guī)程實施托管鑰匙的日常管理工作。 四．程序要點 1． 客服中心 可以進行鑰匙保管的范圍。 1） 交樓后， 未入住 業(yè)戶 鑰匙 的管 理 。 2． 業(yè)戶 托管的鑰匙。 1） 接管驗收工作結(jié)束后， 可以根據(jù)業(yè)戶的托管要求接管未入住單位的鑰匙，詳見《接管驗收標準作業(yè)規(guī)程》。 2） 接管過來的鑰匙由 客服中心 客服專員清楚標明鑰匙單位編碼并整齊有序的放置在鑰匙柜 中。 3） 鑰匙的發(fā)放工作詳見《入住管理標準作業(yè)規(guī)程》 3． 業(yè)戶 在特定情況下托管的鑰匙。 1） 業(yè)戶委托保管鑰匙時，客服專員應按《業(yè) 戶托管鑰匙委托書》 (一式兩聯(lián) )要求填寫日期、單位編號、客戶姓名、鑰匙數(shù)量、托存原因及領取鑰匙的要 22 求等項目。 2） 客服專員應特別向客戶說明本管理中心不承擔為業(yè)戶保管財產(chǎn)的責任，業(yè)戶同意后，請業(yè)戶在《業(yè)戶托管鑰匙委托書》的“業(yè) 戶簽名”欄簽名確認。 3） 客服專員將《業(yè) 戶托管鑰匙委托書》第二聯(lián)交業(yè)戶保管。 4） 客服專員將《客戶托管鑰匙委托書》上的有 關(guān)內(nèi)容登記在《客戶托管鑰匙登記 表》內(nèi)，并在托管的鑰匙上貼上標有業(yè) 戶姓名的標識，然后將鑰匙整齊有序的放置在鑰匙柜中保存。 5． 所有與鑰匙管理有關(guān)的記錄應由部門歸檔保存 2年。 鑰匙 管理 標準作業(yè)規(guī)程 1． 0 目的 為了規(guī)范鑰匙的管理工作，避免鑰匙隨意丟失和流失特制定本管理規(guī)定。 2． 0 適用范圍 適用于物業(yè)公司所接管的空置房、公共通道、設備房的鑰匙管理。 3． 0 職責 3． 1 客服中心負責保管空置物業(yè)鑰匙 3． 2 工程部負責保管設備房鑰匙 3． 3 保安部負責保管公共通道鑰匙 4． 0 程序要點 4． 1 鑰匙共分為兩套，一套為備用鑰匙，用封條封好存放于各部門鑰 匙柜內(nèi)；另一套為工作常用鑰匙，存放于專柜內(nèi)。 4． 2 客服中心、保安部、工程部對鑰匙實行專人負責制，統(tǒng)一進行管理。鑰