【文章內容簡介】 配合的財務監(jiān)控系統 ? 建立對各事業(yè)部及投資項目的財務監(jiān)控系統，并對其經營活動提供管理建議 ? 提交集團財務年度計劃報最高決策層批準 ? 安排匯集各事業(yè)部及投資項目的財務及監(jiān)控報告 ? 向集團總經理提交集團財務及監(jiān)控報告及分析結果 ? 向集團總經理提交集團資金需求計劃及分析結果 ? 安排向公司其它部門提交評估，決策，監(jiān)控過程中的計劃及分析報告 報告 監(jiān)控 /支持 ? 制定執(zhí)行集團統一的財務規(guī)章制度 ? 制定執(zhí)行本部門財務預算 財務風險控制 人事 崗位職責 使 命 ? 制定公司的財務目標，政策和規(guī)范； ? 負責及時提供財務及監(jiān)控報告，正確反映集團公司整體經營情況； ? 控制財務風險，保證公司平穩(wěn)運作： ? 支持集團戰(zhàn)略發(fā)展部的評估，決策及監(jiān)控活動 Roland Berger – Strategy Consultants E2. 房地產事業(yè)部的部門設置和職能界定 Roland Berger – Strategy Consultants 房地產事業(yè)部組織機構設計的基本原則 ? 房地產業(yè)務是集團實現其戰(zhàn)略目標的核心業(yè)務 ? 房地產事業(yè)部組織機構的設計需要符合多項目運作的要求 ? 房地產事業(yè)部對部分功能逐步實施內部市場化 ? 目標組織結構需要為績效與利益聯動提供基礎 ? 目標組織結構具有靈活高效的特點 Roland Berger – Strategy Consultants 房地產事業(yè)部的目標組織結構 房 地 產 事業(yè)部目標組織結構 房地產管理委員會 總經理 執(zhí)行總經理 營銷中心 企劃部 工程管理部 財務部 行政人事部 天驕物業(yè) 項目部 /公司 材料設備部 開發(fā)部 信科公司 Roland Berger – Strategy Consultants 項目部的核心使命是實施項目利潤最大化和提升 “天驕 ”品牌的無形資產價值 使命 ? 確保項目按質、按期完成 ? 合理降低成本 ? 實現銷售和利潤最大化 ? 提升某集團住宅商品房產品品牌的無形資產價值 ? 項目經理同時兼任房地產事業(yè)部總經理助理 ? 項目副經理由前期主導參與項目策劃的企劃部人員擔任，建立企劃與項目績效掛鉤的機制，促進企劃水平的提升 ? 項目部核心人員由房地產事業(yè)部企劃、項目管理、財務人員組成 (由管理委員會審定 )其它人員可通過社會招聘，內部轉崗解決 ? 項目部的施工組建議引入內部競爭機制，其薪酬與施工進度質量等考核指標掛鉤 ? 項目部核心人員在項目接近尾聲時回原部門或轉入新的項目部中 ? 項目部負責小宗采購和后期公關協調 設計思路 項目部的部門結構與職能 項目部 (項目經理 ) 工程總 監(jiān) 項目部副經理 小宗采購 土建 安裝 設計協調 預算 內業(yè)資料 公關協調 /環(huán)境 Roland Berger – Strategy Consultants 營銷中心的核心使命是利潤實現中心，通過內部市場化機制運作，創(chuàng)造項目附加價值和盡快實現銷售和資金回籠 使命 ? 創(chuàng)造項目附加價值 ? 迅速實現銷售資金回籠 ? 提高集團房產品牌含金量 ? 創(chuàng)立自身營銷服務品牌 ? 銷售功能及銷售支持遵循組織前區(qū)用戶導向型的設計原則提高顧客的滿意度 ? 建議強化策劃的人員配置和專業(yè)分工，提升目前的策劃水平 ? 建議對廣告策劃實施預算制管理 ? 營銷中心與各項目部之間按內部市場體系結算 設計思路 營銷中心的部門結構與職能 營銷中心 策劃 銷售 銷售支持 ? 策劃功能 –市場定位 –專項市場調研 –產品策略 (定位 ) –營銷策劃方案 –定價策略 –促銷策略 –渠道策略 ? 市場信息反饋及產品策略建議 (與企劃部密切溝通和協調 ) ? 銷售員培訓支持 ? 銷售實施 –銷售方式 –促銷合作 –員工培訓實施 –客戶反饋分析 –市場反饋分析 ? 客戶服務 ? 合同檔案管理 ? 營銷財務和內部帳務管理 ? 與銷售相關的財務支持功能 –銀行按揭 –銷售合同 –房屋產權手續(xù) –銷售現場組織 Roland Berger – Strategy Consultants 行政人事部的核心使命是支持項目部及房地產事業(yè)部整經營目標的實現 使命 ? 通過事業(yè)部內人事行政工作高質量的完成支持項目部及事業(yè)部整個業(yè)績目標的達成 ? 機構人員應盡可能精簡以降低管理成本 ? 人事管理及行政總務工作可考慮由員工身兼二職 (視具體工作量而定 ) ? 事業(yè)部內部員工的招聘和培訓是行政人事部的核心工作 設計思路 行政人事部的部門結構與職能 行政人事部 人事管理 行政總務 ? 人事管理 – 招聘 – 人事檔案管理 – 輔助績效考評 – 培訓 ? 文秘 ? 公關 ? 后勤 ? 勞動紀律考核 Roland Berger – Strategy Consultants 企劃質量的高低很大程度上決定了項目最終的成敗，其功能應通過高素質的人員配備得以強化 使命 ? 為項目投資提供決策支持和前期實施 ? 使項目的產品符合市場需求 ? 為項目最終盈利奠定基礎 ? 企劃部的操作模式逐步由先征地后策劃（策劃項目）向先策劃薦后征地（項目策劃）過渡 ? 按策劃與設計管理不同性質和目標的工作內容將企劃部劃分成兩個組別，符合專業(yè)分工和協作的組織設計原則 ? 企劃職能的加強是構建某集團在中高檔住宅商品房市場競爭優(yōu)勢的關鍵因素之一，配備該職能的高素質人才是關鍵 ? 物業(yè)管理公司應全面介入樓盤前期企劃工作之中 ? 將報建的職能歸并入企劃部的設計組之中可省卻不必要的內部協調工作 ? 營銷中心總監(jiān)一定是企劃部的主要干部 設計思路 企劃部的部門結構與職能 企劃部 策劃組 設計組 ? 策劃項目 – 市場研究 – 地塊選征 – 可行性分析 – 項目策劃 ? 企劃數據庫的建立 – 重慶房地產市信息子數據庫 – 重慶市地塊子數據庫 – 策劃案子數據庫 – 其它 ? 設計管理 – 設計單位評估、選擇 – 設計過程監(jiān)督、管理 – 地質勘察 – 方案設計 – 初步設計 Roland Berger – Strategy Consultants 報建部的核心使命是確保項目前期各項重要審批手續(xù)的迅速通過和降低公關成本 使命 ? 確保項目前期各項重要審批手續(xù)的迅速通過 ? 在不影響報批速度和結果的前提下，降低公關成本 ? 報建工作主要工作對象為政府主管部門，主要工作內容為公關，工作具有極強的特殊性和中國政治經濟環(huán)境的背景特色，宜單獨建部 設計思路 報建部的部門結構與職能 報 建 部 內部協調 外部公關 ? 根據開發(fā)計劃作好報建計劃，并提出方案。 ? 對報建所需的資料進行準備、審定 ? 對報建的各項法律法規(guī)以及政策文件進行分析、研究，提出最佳的對應策略。 ? 擬定報建標準化程序。 ? 對所有報建資料的檔案管理。 ? 與個部門溝通協調。 ? 對外各項公關活動，并對報建工作有影響力的部門均要有管道聯系 ? 各項手續(xù)報建 Roland Berger – Strategy Consultants 工程管理部的核心使命是對各項目部實施總體管理和支持，確保項目中與工程相關工作高質量按時完成 使命 ? 對各項目部實施管理和支持， ? 確保其達到工期，質量、成本、利潤目標 ? 設立物管協調與物業(yè)管理公司協調新老項目中遺留工程問題專項設立部門有功于工程與物管有效銜接、協調 ? 大宗采購由項目部上報計劃工程管理處統一選型、采購 ? 小宗采購由項目部自行負責 設計思路 工程管理部的部門結構與職能 工程管理部 合同預算 總工辦 物管協調 ? 預算合同總審 ? 材料設備采購總審 ? 工程建設質量監(jiān)控 (總工程師 ) ? 物管協調前期遺留工程問題解決 Roland Berger – Strategy Consultants 材料設備部的核心使命是負責大宗設備的采購，并通過和項目部的互動聯系實現采購成本的優(yōu)化 使命 ? 負責大宗設備的采購 ? 在保證材料質量的前提下，和項目部共同實現采購成本優(yōu)化 ? 采購按照關鍵采購和一般采購兩個層次進行界定 ? 材料設備部負責關鍵采購和建材研究 ? 項目部負責一般采購，提高它的靈活性和及時性 ? 同一采購，項目部和材料設備部應相互詢價，確保在質量不受影響的前提下，采購成本可以降低 設計思路 材料設備部的部門結構與職能 材料設備部 采購 ? 大型設備采購 招標 管理 建材研究 ? 建立建材采購數據庫 ? 對項目部負責執(zhí)行的小宗采購提出參考意見 Roland Berger – Strategy Consultants 財務部的使命是對項目部提供高質量的財務分析和預算管理來提高項目的運作水平 財務部的總體職能描述 使命 設計思路 財務部 財務 會計 ? 財務分析 盈利分析 成本分析 ? 事業(yè)部融資方案編制和執(zhí)行 ? 事業(yè)部年度預算編制和上報、執(zhí)行 ? 在財務中心的指導下，審核預算執(zhí)行情況，進行偏差分析 ? 在財務中心的指導下，對工程預決算進行財務專業(yè)方面的審核 ? 審計 ? 會計 ? 出納 ? 稅務 ? 財務分析的功能有待強化以為項目的 決策和運作提供及時準確的依據，降 低財務風險 ? 對各項目部的預算執(zhí)行情況進行定期 的審核，分析來降低成本 ? 財務部的使命是對項目部提供高質量的 財務分析和預算管理來提高項目的運作 水平 Roland Berger – Strategy Consultants E3. 商業(yè)市場事業(yè)部的部門設置和職能界定 Roland Berger – Strategy Consultants 商業(yè)市場事業(yè)部發(fā)展的總體策略和思路 ? 商業(yè) 市場 事業(yè) 部 的 戰(zhàn)略 發(fā) 展 目標 為 保 全 現 有 資產， 并在實現 最 大 限 度 增 值的同時，實現商業(yè)物業(yè)經營和管理的創(chuàng)新和市場拓展 ? 商業(yè) 市場 事業(yè) 部 將 為 集團 總 體 戰(zhàn)略 目標 的 達 成 提 供 現金 支持 ? 商業(yè) 市場 事業(yè) 部 通過 營銷 策 劃 提 高 原 有物 業(yè) 的 增 值 潛 力 和盈利 能力， 并 同 時 通過 模 式 創(chuàng)新及市場拓展 尋求 新 的 利潤 增 長 點 Roland Berger – Strategy Consultants 在現代商業(yè)物業(yè)經營企業(yè)中，營銷，招商，物業(yè)管理是最重要的三項職能 物業(yè)管理 ? 房屋和設備管理 ? 租戶的服務支持 ? 商場維護、保潔、保安 招商 ? 招商的推廣以及合同談判，簽定 ? 從入駐到撤離的全套程序支持 營銷 ? 商業(yè)物業(yè)市場的整體形象包裝和營銷策劃 ? 商業(yè)物業(yè)市場的促銷活動 ? 商業(yè)物業(yè)商場內協調和支持租戶的市場促銷活動 職能 描述 Roland Berger – Strategy Consultants 新東安購物中心的組織結構 董事會 總經理 案 例 企劃部 人事部 財務部 物業(yè)管理 招商部 辦公室 其它租戶 Lafalette市場 東安市場 辦公樓租戶 店 鋪 辦 公 樓 管理 服務支持 Roland Berger – Strategy Consultants 招商部 國外購物中心的管理主要是針對購物中心本身的運作和經營，而非自營業(yè)務 董事會 總裁 案 例 購物中心 B 購物中心 C 購物中心 D CEV公司 (德國 )組織結構 購物中心 E 總經理 辦公室 人事部 財務部 產業(yè)安全 總共 7家購物中心 物業(yè)管理 租戶 購物中心 A Roland Berger – Strategy Consultants 為租戶提供的服務和支持 梅隴鎮(zhèn)廣場的組織結構 梅隴鎮(zhèn)廣場的管理更加專業(yè)化 總經理 ? 梅隴鎮(zhèn)廣場推介 ? 提供從一入駐到撤離的全套程序支持 招商 * 企劃 物業(yè)管理 人事 財務 顧客服務 辦公室 ? 購物中心的市場促銷活動 ? 協調和支持租戶的市場促銷活動 ?