【文章內(nèi)容簡介】 極少。 市場需求調(diào)查 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※從調(diào)研數(shù)據(jù)上顯示，受調(diào)客戶偏向于購買 4080平米以及 40平米以下面積商鋪產(chǎn)品 市場需求調(diào)查 理想的鋪位面積107, 20%193, 36%149, 28%62, 12%24, 4%4 0 ㎡以下4 0 ～8 0 ㎡8 0 ～1 2 0 ㎡1 2 0 ～2 0 0 ㎡2 0 0 ㎡以上※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※從調(diào)研數(shù)據(jù)上顯示，受調(diào)客戶普遍只能承受30萬以下總價的商鋪產(chǎn)品 綜合客戶對商鋪面積的選擇與實際承受的總價分析，二者形成矛盾，關(guān)鍵還在于客戶過于保守以及事實上的喜好與實際承受能力之間的差別，在商鋪面積的定位上適宜以 /平米的價格去推算得出能夠承受 6080萬客戶的真實需求，即控制在 50平米左右的單鋪。 實際未來銷售可達 /平米以上。 市場需求調(diào)查 能承受的鋪面總價322, 62%145, 27%48, 9% 12, 2% 1, 0%3 0 萬以下3050萬5080萬80150萬1 5 0 萬以上※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※從客戶需求住宅戶型和選擇面積對比分析看，對戶型的選擇偏舒適 3房，但對面積的選擇上則偏向于緊湊面積，體現(xiàn)出購買向往和實際購買能力之間的矛盾。 在商鋪需求的選擇也同樣矛盾。 啟示：在住宅戶型設(shè)計時，應(yīng)在控制面積的同時盡可能增大贈送空間，適度滿足客戶對居住舒適度的追求。 在商鋪的戶型設(shè)計上應(yīng)單層面積雙層化設(shè)計，振興路商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計可主要通過景觀化等手段提升城市品位和營商價值 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※成交客戶調(diào)查 格林積家成交客戶分布20%30%35%10%2% 3%公務(wù)員事業(yè)單位職員個體戶私營企業(yè)主外地其他格林積家的成交客戶以個體戶、公務(wù)員、事業(yè)單位職員為主。 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※成交客戶調(diào)查 芙蓉世紀(jì)城成交客戶分布25%25%35%8%5% 2%公務(wù)員事業(yè)單位職員個體戶私營企業(yè)主外地其他芙蓉世紀(jì)城的成交客戶以個體戶最多、公務(wù)員和事業(yè)單位職員約各占 25%，私營企業(yè)主相對較少 （本項目可爭取的空間）。 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※成交客戶調(diào)查 天湖御景的成交客戶個體戶比例更大、事業(yè)單位職員約占25%，私營企業(yè)主比例上升，公務(wù)員相對較多。 天湖御景成交客戶分布15%25%40%15%2% 3%公務(wù)員事業(yè)單位職員個體戶私營企業(yè)主外地其他※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 物業(yè)需求：以多層為主，小高層次之，高層接受度較低。 戶型需求：以 3房產(chǎn)品為主， 2房為輔， 4房及以上大面積產(chǎn)品需求明顯劇減。 面積需求： 100135平米三房需求為主， 8590平米面積段次之， 136平米以上戶型需求不旺。 ? 市場調(diào)查 —— 市場對多層產(chǎn)品接受度最高，小高層其次，最后為高層。緊湊型三房和舒適型三房市場接受度高。 ? 成交參照 —— 前期樓盤購買以公務(wù)員和事業(yè)單位職員為主，個體戶比例較大。 ? 后期判斷 —— 依據(jù)多年的房地產(chǎn)策劃經(jīng)驗考證，市場需求將進一步體現(xiàn)為對戶型面積趨小化的狀況，同時公務(wù)員購房的比例將逐步縮小，個體戶比例增大。 客戶需求小結(jié)： 啟示 需求結(jié)論 開發(fā)緊湊型 3房產(chǎn)品是適應(yīng)市場需求的關(guān)鍵，同時應(yīng)適度增加附加值以滿足客戶對舒適度的追求。創(chuàng)新的 2房可為亮點 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 尋找正確的發(fā)展方向？ ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 漢壽近期在售大部分項目基本體現(xiàn)出規(guī)劃特色不出眾，戶型偏大的特征，尤其以 《芙蓉世紀(jì)城在售高層》、《云鼎新貴在售酒店公寓 》、《龍澤苑在售小高層》突出， 可以作為我項目的反面教材。 《金色世家瓏園》 的戶型規(guī)劃可以作為本土的一個正面教材，在戶型面積配比與控制上比較恰當(dāng)，產(chǎn)品的市場接受度高，銷售速度較快。 《格林積家》、 《芙蓉世紀(jì)城》的園建的品質(zhì)、工藝、流程為反面教材。 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 標(biāo)桿項目：長沙華潤鳳凰城是華潤集團在長沙打造的第一個高品質(zhì)大型社區(qū)，帶動了區(qū)域市場的跨越式發(fā)展。 項目背景 項目處在星沙，離長沙主城區(qū) 20分鐘車程； 星沙城市發(fā)展較快，整體房價約 4000元 /平米，項目 房價與周邊房價拉開差距約 800元 /平米。 項目經(jīng)濟指標(biāo) 占地面積 凈用地 600畝 建筑面積 120萬㎡ 容 積 率 綠化率 39% 產(chǎn)品類型 小高層、高層 開發(fā)時間 2023~至今，分 3期開發(fā) ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 長沙華潤鳳凰城產(chǎn)品風(fēng)格為歐陸風(fēng)情，采用淺咖啡色作為主色調(diào)，采用陶土劈開磚作為外墻主材，品質(zhì)感強同時又具有現(xiàn)代氣息。常德公園世家追隨之；衡陽、郴州、岳陽此類產(chǎn)品市場反響均不俗。 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 華潤鳳凰城的創(chuàng)新戶型在建筑面積與舒適度上找到了很好的平衡， 滿足了部分群體既追求舒適度，又想控制總價的需求 90平米 2+1戶型，實際使用相當(dāng)于 3房。 127平米 3+1戶型，實際使用相當(dāng)于 4房。 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 長沙華潤鳳凰城建筑施工單位為江蘇中興建筑，為國家特級資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)，施工管理和施工質(zhì)量優(yōu)良。 優(yōu)良的施工品質(zhì)讓客戶看得見摸得著，著實讓人放心。項目用材也比較考究。 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 長沙華潤鳳凰城年均銷售量達到 30萬平米，并將溫州炒房團、株洲、湘潭、常德、岳陽、婁底等地客戶吸引至此，在市場上制造了良好的口碑，后期產(chǎn)品的銷售基本不用做廣告，每次開盤必旺銷價并高走。 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 通過對華潤鳳凰城和本土項目的研究，我們總結(jié)了華潤項目旺銷的關(guān)鍵因素。 １、用城市中心區(qū)良好的交通條件主動城市化：放大城市核心價值 ２、區(qū)域開發(fā)，成為焦點區(qū)域，前景看好，融入文化附加值。 環(huán)境，產(chǎn)品，社區(qū)優(yōu)于同區(qū)域、同片段的同等項目 區(qū)域代表型項目出現(xiàn)吸引外地區(qū)域的客戶 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 本項目所在區(qū)域是否具備成為區(qū)域標(biāo)桿的可能性？ 華潤鳳凰城的 KPI 本項目契合度 １、新舊城區(qū)結(jié)合部，與中心距離 5分鐘，與城市關(guān)系密切 本項目超過 20萬方體量，項目所在地為全城熱點，有洞庭湖文化及銀水湖歷史脈絡(luò) １、和城市中心區(qū)良好的交通互動（車行時間 2０分鐘），主動城市化并中心化 ２、區(qū)域開發(fā)，成為焦點區(qū)域，并有明顯的區(qū)域特征，前景看好，融入鳳凰屬性文化 環(huán)境，產(chǎn)品，社區(qū)優(yōu)于同等項目 區(qū)域代表型項目出現(xiàn)吸引城市中心區(qū)域、外阜的客戶 銀水湖公園的打造，在環(huán)境上高于競爭對手和其他項目；需在產(chǎn)品、社區(qū)打造上實現(xiàn)提升 改良后的一期產(chǎn)品明顯吸引區(qū)域高端、泛區(qū)域中高端客戶 市場機遇及目標(biāo)實現(xiàn) 沒有形成高端品質(zhì)區(qū)，以本項目為核心打造高品質(zhì)片區(qū)。 逐步成為本城高端客戶的選擇代名詞，有利于后期大量高層的銷售去化與商鋪增值消化 市場同質(zhì)化競爭，產(chǎn)品缺乏亮點 —— 天然機會，通過產(chǎn)品和社區(qū)的領(lǐng)先，有利于實現(xiàn)標(biāo)志性樓盤和高價、品牌的實現(xiàn) １、已經(jīng)主城化，逐步實現(xiàn)城市 CLD和泛 CBD高端居住區(qū)，有利于后期產(chǎn)品實現(xiàn)高價值 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※項目發(fā)展空間 限制條件 市場環(huán)境 項目條件 競爭環(huán)境 取勢 優(yōu)