【文章內(nèi)容簡介】 選擇 評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)景觀設計配套設施安全防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內(nèi)裝飾功能設置建筑風格216。房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關鍵在規(guī)劃設計階段。216。設計是銷售策劃之本，是有效供給之源。216。科學、實用的規(guī)劃設計控制能降低工程成本的 60％～ 70％? 該部分人員素質(zhì)是保證規(guī)劃管理、降低規(guī)劃設計成本的關鍵，應由具有多年設計工作經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員承擔? 部分房地產(chǎn)公司將該職能與預算部合并為一個部門；也有部分公司將該職能與工程部合并43北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組工程設計并入工程部的兩種方案分管副總總工項目 1工程經(jīng)理 總設計師專業(yè)工程師隊伍分管副總總工工程部經(jīng)理總設計師專業(yè)工程師隊伍項目 2工程經(jīng)理方案一 方案二44北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組審計是現(xiàn)代管理的重要職能之一，建議單獨設立審計部參股公司控股公司項目公司離任審計預算審計投資審計會計審計稅務審計固定資產(chǎn)審計項目審計合同審計職能部門其他45北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組計劃管理是公司執(zhí)行控制最重要的手段，預算作為一種將資源分配給特定活動的數(shù)字性計劃，是經(jīng)營計劃實施的工具之一，建議在財務部加強預算管理職能預算的方法增量預算零基預算預算的種類收入預算費用預算利潤預算現(xiàn)金預算資本支出預算可變預算固定預算原料采購預算 生產(chǎn)預算銷售預算直接人工預算 制造費用預算管理費用預算 售出產(chǎn)品成本預算 資本支出預算預算損益表 預算資產(chǎn)負債表 預算現(xiàn)金流量表直接材料預算期末存貨預算總預算圖注：房地產(chǎn)行業(yè)服務與有形產(chǎn)品一樣，其生產(chǎn)過程抽象為與有形產(chǎn)品生產(chǎn)過程同一46北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組一般地，完整的財務管理職能包括以下方面企業(yè)經(jīng)營運作財務審計稅務會計投資預算宏觀經(jīng)濟預測金融市場預測BD資金供需預測調(diào)度資金 …...資金籌措計劃成本計劃資金需要量計劃利潤計劃 …...費用計劃調(diào)查投資環(huán)境制定投資報告分析投資效益投資事項處理 …...匯總報表 計帳職能 對帳職能 考核經(jīng)濟 效益 …...稅法分析掌握 交稅納稅稅務效益分析稅務事項處理 …...股權(quán)審計預算審計投資審計會計審計 …...稅務審計注： 表示財務部門現(xiàn)有職責財務管理職能 財務管理各職能具備的職責 47北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組建議財務部加強預算、融資、財務分析等財務管理職能財務部會計核算 財務管理 會計核算F 會計體系維護F 報表匯總F 工資發(fā)放F …… 財務管理F 預算編制及管理F 融資計劃編制F 財務分析F ……未來需要加強的職能48北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組一般地，完整的市場營銷職能應包含市場研究、營銷策劃和銷售三方面樓盤面市銷售策劃廣告促銷組合渠道廣告媒體公共關系房產(chǎn)展示交易會網(wǎng)絡銷售推廣營業(yè)推廣人員銷售 人員培訓 銷售培訓公司代理銷售自主銷售公益活動促銷活動規(guī)劃階段市場定位整體營銷規(guī)劃客戶服務市場研究營銷策劃與銷售市場分析49北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組目前銷售部承擔尾樓的銷售，市場研究及營銷職能弱化，售后服務職能由客戶服務部承擔市場研究和營銷策劃缺位營銷總監(jiān)宋云山銷售員李爽、陳雪、李玲、李琦、高國濤營銷助理策劃助理客服主管張凱客服部經(jīng)理連軍客服專員白巍、劉勇軍售后服務部門職責一、負責直接管理物業(yè)公司二、負責交房三、負責接待客戶投訴，聯(lián)系有關部門解決客戶投訴問題四、負責客戶投訴中發(fā)現(xiàn)的問題總結(jié)經(jīng)驗制作案例庫五、參與底商的租售和管理50北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組考慮到市場營銷職能在項目前期有效加入，以及銷售與售后服務不脫節(jié)，建議將營銷管理職能并入開發(fā)部，客戶服務和分析并入銷售部，銷售職能同時保留? 市場研究? 營銷策劃? 銷售 開發(fā)部環(huán)境研究 ：? 經(jīng)濟環(huán)境? 政策環(huán)境市場研究：? 產(chǎn)品研究? 價格研究? 競爭對手研究消費者研究：? 消費者需求? 消費者購買能力項目定位市場營銷 ：? 項目銷售目標的確定? 項目整體營銷策劃? 項目營銷預算? 營銷活動及工具整合管理? 外部專業(yè)公司的接觸、選擇與管理銷售部銷售 ：? 營銷方案執(zhí)行? 日常銷售客戶服務? 辦理入住等手續(xù)? 接待客戶投訴? 其他客戶分析? 客戶檔案庫? 客戶分析51北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組人力資源部從事的多為事務性工作，其人力資源規(guī)劃、績效考核、培訓等等管理職能基本沒有發(fā)揮，建議加強該部分職能投入不足或者效果不好 遠期加強工作現(xiàn)在的主要工作職業(yè)生涯設計招聘與培訓人力資源規(guī)劃績效考核人事檔案社保管理管理層考核事務性工作近期加強52北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組目前行政部主要負責后勤管理，但是管理職能發(fā)揮不足行政部現(xiàn)有職能，主要是后勤服務職能，而 制度建設、計劃管理、監(jiān)督協(xié)調(diào)職能 發(fā)揮不足行政總監(jiān)黃海濤資產(chǎn)管理員機要秘書王欣 司機陳文躍前臺劉丹總經(jīng)理秘書金蕊部門職責一、負責來訪人員的接待二、負責公司非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、低值易耗品（包括辦公用品、書報刊物、勞保、福利用品）的計劃、采購與管理工作；三、負責公司工商年檢、企業(yè)代碼登記；四、負責公司公務車輛的調(diào)配、使用及交通安全管理工作；五、負責公司員工的午餐和部分員工的住宿管理六、負責公司會議管理七、負責公司文檔管理和統(tǒng)一下發(fā)八、負責公司信息化建設和網(wǎng)絡維護九、負責領導交辦的其他行政事務53北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組考慮到公司目前的規(guī)模和人員結(jié)構(gòu)，建議將行政部和人力資源部合并改稱 “綜合管理部 ”，同時加強內(nèi)部管理職能綜合管理部 內(nèi)部管理 后勤管理 內(nèi)部監(jiān)管、協(xié)調(diào)中心F 計劃制定及執(zhí)行監(jiān)督F 制度建設F 內(nèi)部協(xié)調(diào)F 會議管理F …… 后勤保障中心F 固定資產(chǎn)管理F 物業(yè)管理F 車輛管理F 安全保衛(wèi)管理F 食堂管理F ……該職能今后要著重發(fā)揮作用 人力資源管理 人力資源管理中心F 人力資源規(guī)劃F 薪酬管理F 績效考核F 招聘培訓F 員工職業(yè)生涯規(guī)劃F ……54北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組機構(gòu)設置與職能調(diào)整說明? 成立 戰(zhàn)略發(fā)展部 ，負責集團公司戰(zhàn)略規(guī)劃、投資管理及子公司管理? 成立 審計部 ，負責對總部及下屬公司進行財務、業(yè)務、制度及領導離任審計新增機構(gòu)? 開發(fā)部 增加項目策劃、項目管理職能? 工程部 增加規(guī)劃設計職能? 財務部 增加預算管理、融資管理、財務分析職能? 合并 行政和人力資源部 為綜合管理部，并增加人力資源規(guī)劃、薪酬管理、員工職業(yè)規(guī)劃等職能? 營銷部 變銷售部，加強銷售職能，同時 客戶服務部 合并至 銷售部 ，并增加客戶分析職能變動部門55北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組現(xiàn)階段世博偉業(yè)公司的組織結(jié)構(gòu)設計方案（方案一）：以房地產(chǎn)為主，直接控制項目部業(yè)務總經(jīng)理副總經(jīng)理信和管理公司戰(zhàn)略發(fā)展部腦庫文化公司工程部綜合管理部總經(jīng)理辦公會項目管理物資部 財務部開發(fā)部 銷售部 審計部56北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組規(guī)劃設計世博偉業(yè)公司經(jīng)營管理活動示意圖戰(zhàn)略 計劃 預算項目決策 項目建設 市場與銷售法律事務 行政后勤 信息系統(tǒng) 人力資源管理財務會計 外部事務 公司資金管理 公文管理風險管理 固定資產(chǎn)管理 檔案管理 ……機會研究 項目規(guī)劃可行性分析 勘察設計土地投標 工程設計…… ……工程招標施工管理材料設備采購……市場策劃銷售……市場研究業(yè)務層面戰(zhàn)略層面支撐層面57北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組未來世博偉業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)（方案二）：以房地產(chǎn)為主，職能控制與業(yè)務控制并重總經(jīng)理副總經(jīng)理信和管理公司 腦庫文化公司工程部綜合管理部總經(jīng)理辦公會項目管理部 物資部 財務部開發(fā)部 銷售部戰(zhàn)略規(guī)劃部 審計部項目1項目258北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組項目管理部項目管理采用矩陣型管理模式說明：項目管理實行矩陣式管理，專業(yè)設計人員在參與項目期間接受本項目的項目經(jīng)理領導，未參與項目期間，服從各專業(yè)主管的指揮和領導。工程部 銷售部 財務部項目 2經(jīng)理項目 3經(jīng)理項目 1經(jīng)理工程項目經(jīng)理 銷售人員工程項目經(jīng)理 銷售人員工程項目經(jīng)理 銷售人員 財務人員其他部其他人員其他人員其他人員財務人員財務人員59北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組集團總部組織結(jié)構(gòu)方案二的優(yōu)劣分析組織特點 優(yōu)劣分析公司總部定位 下屬公司 \項目部定位 優(yōu)點 缺點1. 總部重點控制下屬公司和項目部的關鍵經(jīng)濟業(yè)務，特別是立項決策和材料設備采購。2. 在職能控制方面，總部是戰(zhàn)略投資中心、結(jié)算中心和信息中心；3. 在業(yè)務控制方面，總部是采購中心、預算中心4. 對下屬公司和項目部的控制要點：? 財務指標? 資產(chǎn)價值增值? 關鍵業(yè)務活動? 項目公司 \項目部主要負責項目規(guī)劃設計、報審報批、工程管理、銷售和客戶服務等工作；? 組織結(jié)構(gòu)中設置規(guī)劃設計、工程管理、銷售和客戶服務等業(yè)務部門；? 利潤中心? 總部不會被架空；? 總部可對下屬公司的關鍵經(jīng)濟業(yè)務進行嚴格地控制，有利于降低經(jīng)營風險；? 既集權(quán)，又分權(quán)，有利于提高下屬公司管理人員的積極性? 總部管理人員較多；? 由于下屬公司擁有業(yè)務執(zhí)行權(quán)力，因此下屬公司需要更多的專業(yè)人才?本地區(qū)多項目運作，管理基礎和人力資源薄弱時可以考慮采用此種模式，60北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組未來世博偉業(yè)總部組織結(jié)構(gòu)（方案三）：以房地產(chǎn)業(yè)務為主，控股型，側(cè)重于職能控制總裁副總裁審計部人力資源部 投資發(fā)展部法律事務部行政部總裁辦公會工程造價部辦公室總經(jīng)理項目管理部人事部 財務部XX項目部 XX項目部 ……發(fā)展部公司總部是戰(zhàn)略決策機構(gòu)，是投資中心和業(yè)務監(jiān)控中心區(qū)域房地產(chǎn)子公司（項目公司）是具體業(yè)務運作機構(gòu)，是利潤中心，可與區(qū)域性戰(zhàn)略合作伙伴共同組建資金結(jié)算部 材料設備部規(guī)劃部61北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組集團總部組織結(jié)構(gòu)方案三的優(yōu)劣分析組織特點 優(yōu)劣分析集團總部定位 下屬公司定位 優(yōu)點 缺點1. 在職能方面定位于戰(zhàn)略投資中心、結(jié)算中心、信息中心2. 對下屬公司控制要點：? 財務指標? 資產(chǎn)價值增值? 具有較大自主權(quán)的子公司，需要長遠的發(fā)展規(guī)劃；? 組織結(jié)構(gòu)健全，人員多? 利潤中心? 有利于開拓區(qū)域市場? 管理上高度分權(quán)，有利于提高下屬公司管理人員的積極性? 總部易被架空；? 在管理基礎和人力資源相對薄弱的情況下，過度分權(quán)會增大經(jīng)營風險?跨地區(qū)經(jīng)營，管理基礎提高、人力資源供給充足時可以考慮采用此種模式，62北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組導讀前期回顧 設計基礎 組織構(gòu)架設計設計目標設計原則模式借鑒部門及崗位設計63北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組總經(jīng)理辦公會 —— 司務會議的組成及職責高層決策體系高層決策體系 司務會議職責：? 議定、修訂公司內(nèi)部經(jīng)營管理機構(gòu)設置方案、基本管理制度? 研究公司組織機構(gòu)和人事任命的重大調(diào)整? 研究、確定有關跨部門的工作安排? 傳達董事會的決議，制定貫徹落實的措施和方法? 聽取各部門、子公司工作報告和匯報，研究、部署和總結(jié)公司有關工作? 其他重大事項工作規(guī)范：? 每周召開一次例會，需要時可隨時召開? 由綜合管理部負責匯總會議意見人員組成：? 總經(jīng)理、副總經(jīng)理、各部門及子公司負 責人總經(jīng)理辦公會副總經(jīng)理層總經(jīng)理戰(zhàn)略發(fā)展決策會議薪酬考核會議投資決策會議預算審計會議司務會議子公司運營會議64北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組總經(jīng)理辦公會 —— 戰(zhàn)略發(fā)展決策會議的組成及職責職責：? 公司發(fā)展戰(zhàn)略的審定和調(diào)整? 公司經(jīng)營計劃的審定和調(diào)整? 對公司各業(yè)務模塊的定位和發(fā)展進行分析論證? 公司戰(zhàn)略、規(guī)劃、計劃執(zhí)行的跟蹤與評估工作規(guī)范：? 每半年召開一次例會，需要時可隨時召開? 會議必須對每個方案提出明確的建議，由戰(zhàn)略發(fā)展部負責匯總會議意見人員組成：? 總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總部各部門及子公司負責人、戰(zhàn)略發(fā)展部相關人員、外部顧問專家戰(zhàn)略發(fā)展決