某生態(tài)發(fā)展區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-02 19:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、旅游服務(wù)中心、水上運(yùn)動(dòng)與度假地、歷史與鄉(xiāng)土建筑、 特色街區(qū)、古鎮(zhèn) 第四圈層 偏遠(yuǎn)旅游帶 國家規(guī)劃建設(shè)的地方性公園、森林公園、野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家野營地（開車、打獵、釣魚、爬山、野外體驗(yàn)、遠(yuǎn)足） 發(fā)展空間 野營、養(yǎng)生、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)三大復(fù)合業(yè)態(tài) 1. 區(qū)位交通條件保證了項(xiàng)目所能擁有的龐大的基礎(chǔ)市場群 —— 北京都市圈 ，這是最大的優(yōu)勢，但同時(shí)也是其他項(xiàng)目所共有的，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)； 2. 作為區(qū)域性市場群體， 該市場在特征上更多的表現(xiàn)出對 城市休閑 娛樂旅游、 休閑度假 旅游、 商務(wù)公務(wù)旅游 、特殊興趣旅游等產(chǎn)品的需求； 3. 項(xiàng)目和其他項(xiàng)目相比， 缺乏稀缺性的旅游資源 ，這是項(xiàng)目面臨最大挑戰(zhàn)。因此必須在歷史人文、產(chǎn)品差異化、特色化方面挖掘，并取得客戶的認(rèn)同； 4. 項(xiàng)目應(yīng)以北京 都市圈 市場和北京 旅游市場 開拓為核心，以 野營地 、 養(yǎng)老養(yǎng)生基地 、 特色創(chuàng)意農(nóng)業(yè) 迅速搶占市場。 小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目市場分析 小產(chǎn)權(quán)類型 耕地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體用地 1. 項(xiàng)目定義： 無論是否建在耕地上，只要是沒有經(jīng)過批準(zhǔn)，沒有辦理轉(zhuǎn)讓征收手續(xù)， 只要 在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的商品房都是違法的 ； 2. 項(xiàng)目類型： 一是建立在農(nóng)用地即耕地上，是國家最嚴(yán)厲禁止的；二是建立在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體用地的；三是建立在農(nóng)村宅基地用于商品房出售的； 3. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)： 一旦被國土衛(wèi)星勘測到，既有可能面臨拆遷風(fēng)險(xiǎn)； 4. 房屋類型 ：農(nóng)家四合院、多層小高層、聯(lián)排獨(dú)棟； 5. 開發(fā)策略： 擦邊球、不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，存在法不責(zé)眾的僥幸心理，一旦成型成規(guī)模，政府很難實(shí)施強(qiáng)拆。 目前，京城小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目大部分集中在 56環(huán)間，主要分為兩大類型： 1. 住宅項(xiàng)目： 郊區(qū)主要分布在昌平小湯山、房山長陽鎮(zhèn)周口店鎮(zhèn)、大興西紅門地帶，當(dāng)然還有不少項(xiàng)目設(shè)置在旅游區(qū)。住宅項(xiàng)目由于價(jià)格低廉，價(jià)格只有同區(qū)位普通商品房的一半甚至三分之一左右。因此銷售狀況良好。尤其在 2023年，北京房地產(chǎn)出臺了史上最為嚴(yán)厲的住宅限購政策，因此小戶型、低單價(jià)、低總價(jià)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷售十分火爆。 2. 工業(yè)園立項(xiàng)： 該類項(xiàng)目大部分位于京城郊區(qū)的高速沿線，呈放射線分布狀態(tài)。在北京的京昌、京開、京沈、京石北京地段上，項(xiàng)目眾多。企業(yè)類型主要集中在生產(chǎn)加工、物流倉儲(chǔ)、汽車零備件及修理等低端行業(yè)。項(xiàng)目通過招租方式獲利，但租金低廉，每日每平米大部分項(xiàng)目集中在 ，其中物流倉儲(chǔ)價(jià)格最為低廉。 京城區(qū)域分布 郊區(qū)縣、旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi) 盈利模式 出租、出售、會(huì)員制三大模式 1. 出租： 短租長租即可，大部分項(xiàng)目最長租賃期限為 20年，最短租期為一年； 2. 出售： 此種銷售方式風(fēng)險(xiǎn)最大，通過發(fā)放村產(chǎn)權(quán)、鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)的形式進(jìn)行銷售，但客戶的心理顧慮較大； 3. 會(huì)員制 ：通過會(huì)籍銷售的模式，讓客戶取得項(xiàng)目的居住權(quán)，這種方式目前市場最為流行，且在一定程度上規(guī)避了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 發(fā)展方向 養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)，目標(biāo)客群為健康老人 1. 發(fā)展方向： 隨著 2023年北京進(jìn)入重度老年社會(huì)（每四個(gè)自然人擁有一位 60歲老年人口），針對健康老人（年齡在 5065歲之間）養(yǎng)生地產(chǎn)成為北京未來發(fā)展的新寵； 2. 盈利模式 ：出售會(huì)籍取得入住資格，會(huì)籍費(fèi)用相當(dāng)購房費(fèi)用，解決開發(fā)商前期資金問題。而日常經(jīng)營收入使得企業(yè)獲得了永續(xù)收入。可謂一舉兩得，一石多鳥； 市場總結(jié) 選定特色產(chǎn)業(yè)、短期利潤不長效發(fā)展相結(jié)合 1. 汽車營地： 體現(xiàn)項(xiàng)目特色，投入小，能夠快速啟動(dòng)并聚集相當(dāng)人氣，并且能夠快速見效益； 2. 創(chuàng)意農(nóng)業(yè)： 利用農(nóng)業(yè)立項(xiàng)最大好處是規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過觀光、采摘、農(nóng)耕、香草大世界等方式可以快速聚集人氣，結(jié)合紅色旅游吸引學(xué)生前來參觀消費(fèi)，同時(shí)解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)問題。該項(xiàng)目能取得一定收益； 3. 養(yǎng)老養(yǎng)生基地 ：項(xiàng)目實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，取得利益最大化的根本所在。通過分階段開發(fā)戰(zhàn)略，開發(fā)不同的產(chǎn)品（低端的農(nóng)家院、中端養(yǎng)生別墅、高端奢華養(yǎng)生莊園）。建議通過會(huì)籍銷售模式，獲得項(xiàng)目終端盈利最大化。 三、項(xiàng)目發(fā)展定位 1. 地塊位于牛盆峪西部，按照地形分南北兩個(gè)區(qū)域，總占地 2023余畝，土地用途為非耕地； 2. 地塊位于河道（常年干涸）兩旁，布滿大塊石頭，土地貧瘠，只適合種植玉米和果樹，； 3. 京承鐵路穿行地塊，過往車輛較密集，噪音不利于居住類項(xiàng)目發(fā)展。 北部區(qū)域占地面積為 200畝 ，位于三峪景區(qū)內(nèi)，生態(tài)資源豐富、自然環(huán)境
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