【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán) 利。產(chǎn)權(quán)酒店則是買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不是買(mǎi)斷時(shí)段，即開(kāi)發(fā)商將酒 店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不 在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng) 獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定 期限的免費(fèi)入住權(quán)。 ［產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn)］ 地點(diǎn)要求 產(chǎn)權(quán)酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，海南等擁有充足的客 源，能夠保證足夠的客房出租率。 經(jīng)營(yíng)方式 投資者將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，獲取分紅以及一定時(shí) 間的免費(fèi)入住權(quán)。 投資收益巨大 業(yè)主在取得客房出租收益的同時(shí)還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài) 變現(xiàn)。 運(yùn)營(yíng)成本低 酒店開(kāi)業(yè)之前，已收回部分投資，在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中避免了巨大的財(cái)務(wù)費(fèi) 用，運(yùn)營(yíng)成本比常規(guī)酒店低的多，從而在經(jīng)營(yíng)政策上非常靈活，在 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)絕對(duì)主動(dòng)。 二、產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的現(xiàn)狀 1995年以來(lái)，青島、北海、珠海、北京、昆明、深圳、上海、 南京、杭州、海南等地均開(kāi)始陸續(xù)建設(shè)形勢(shì)各異的產(chǎn)權(quán)酒店， 產(chǎn)權(quán)酒店將酒店業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了完美的投資組合，形成了 獨(dú)特風(fēng)格，在市場(chǎng)開(kāi)拓和盤(pán)活房地產(chǎn)方面有著不可低估的潛力。 三、產(chǎn)權(quán)酒店目標(biāo)客戶群體及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 一 ).個(gè)人客戶以投資和自住為主 : 。金融 \貿(mào)易 \網(wǎng)絡(luò) \證券 \ 演藝界人士和不動(dòng)產(chǎn)投資人 . 35— 55歲之間 ,家庭年收入在 20萬(wàn)左右 ,可以自由支配 50萬(wàn)以 上的資產(chǎn) . 二套甚至第三套住宅 ,擁有豐富的置業(yè)經(jīng)驗(yàn) . ,經(jīng)常旅游 ,使用名貴產(chǎn)品和高檔消費(fèi)品 ,關(guān)心國(guó)家大 事和商務(wù)信息 ,緊跟時(shí)代潮流 . ,或者在周邊居住 ,做生意 ,對(duì)小寨周?chē)苁煜?.如 周?chē)囊魳?lè)學(xué)院 \長(zhǎng)安大學(xué)教師 ,軍區(qū)離退休老干部等 二 ).企業(yè)客戶以接待會(huì)議培訓(xùn)和療養(yǎng)渡假為主 : 。 \國(guó)有企業(yè) \股份制企業(yè)或政府機(jī)關(guān) 。 \渡加 \會(huì)議和培訓(xùn) ,為員工發(fā)放福利 . ［產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式］ １．名牌酒店管理公司管理： ２．業(yè)主委托經(jīng)營(yíng) ：業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營(yíng)管理。酒店管理公司對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費(fèi)權(quán)利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。 ３．業(yè)主權(quán)益保障 ：從酒店開(kāi)業(yè)起，即成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，保證酒店管理公司財(cái)務(wù)管理和利潤(rùn)分配的透明度和公正性。 ４．客房利潤(rùn)多元化 ；為滿足企業(yè)客戶及?？偷男枰?，同時(shí)建立一個(gè)固定的客戶網(wǎng)絡(luò)，酒店管理公司專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)了酒店客房會(huì)員卡，該卡以 一定面值進(jìn)行銷(xiāo)售，持卡人將獲得本酒店客房?jī)?yōu)先定房權(quán)和根據(jù)不同消費(fèi)額確定的不同折扣優(yōu)惠。會(huì)員卡的銷(xiāo)售收入，將作為客房營(yíng)業(yè)收入的一部分，參與到利潤(rùn)分配。 ［業(yè)主權(quán)益及投資收益分析］ 基本權(quán)益 1．業(yè)主每年可享受 410月份（除法定節(jié)假日外） 20天或法定節(jié)假日10天的免費(fèi)度假入住權(quán)（二者選其一，并提前一個(gè)月通知酒店管理公司） 2． 業(yè)主可將免費(fèi)使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。 3．如當(dāng)年沒(méi)有享用或沒(méi)有享用完，可累計(jì)至下一年 . 4．業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈(zèng)送。 5．業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務(wù) 68折優(yōu)惠。 6．業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即：淡季 410 月 5折，旺季及節(jié)假日 8折（均以當(dāng)時(shí)市價(jià)為基數(shù)）。 附加權(quán)益與延伸服務(wù) １）全市范圍內(nèi)的交換機(jī)制： 充分發(fā)揮西旅集團(tuán)的資源優(yōu)勢(shì)，業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)，按其價(jià)值折合成西旅集團(tuán)其他類(lèi)似項(xiàng)目甚至全國(guó)范圍內(nèi)的其他產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)權(quán)，真正體現(xiàn)“一處置業(yè)，多處為家”。 ２）免費(fèi)訂機(jī)票＼四星級(jí)酒店服務(wù)＼預(yù)定 ,交換 ,客房出租等 。 3)洗衣 \保安 ,商品代購(gòu) \代理旅行服務(wù)等 。 4)業(yè)主擁有本酒店配套設(shè)施的消費(fèi)優(yōu)惠權(quán) 。 5)業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 70㎡以上 ,在同等條件下 ,擁有子女優(yōu)先錄用為酒店員工 . 小結(jié)：業(yè)主只需交納 30%的首期款，便可獲得如下回報(bào)： 100%的永久 50年物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 淡季 1000天（或旺季 500天）的免費(fèi)入住權(quán)（５ 0年總和），并可轉(zhuǎn)移 贈(zèng)送給親朋好友。 50年的客房利潤(rùn)分紅。 50年客房房產(chǎn)的增值空間。 [做產(chǎn)權(quán)式酒店的支撐點(diǎn) ]: 2023年上半年，西安市接待海外旅游者 356091人次，其中外國(guó)人 304203人次，臺(tái)灣同胞 25137人次，香港同胞 24132人次，澳門(mén)同 胞 2619人次，創(chuàng)匯 1264萬(wàn)人次 , 國(guó)內(nèi) 旅游收入 。完成全年計(jì)劃 %。旅游業(yè)總收入 億元。 2023年全年接待海外旅游者 ，創(chuàng)匯 ，接 待國(guó)內(nèi)游客 2602萬(wàn)元，國(guó)內(nèi)旅游收入 。旅游業(yè)總收入達(dá) 203億元。 2．曲江新區(qū)是帶動(dòng)我市旅游的一大亮點(diǎn) 曲江新區(qū)兩大景點(diǎn)大唐芙蓉園、海洋館， 2023年上半年接待人數(shù) 保持較高接待量，上半年大唐芙蓉園接待游客 ，海洋 館接待游客 ，成為我市對(duì)外宣傳產(chǎn)品的一大亮點(diǎn)。 3．各種會(huì)展活動(dòng)對(duì)上半年旅游帶來(lái)大量客源 據(jù)西安市會(huì)展辦提供的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2023年 1— 6月份，西安市舉 辦的各種會(huì)展達(dá)到 50多個(gè)，其中規(guī)模較大的 37個(gè)，成交額 180億元， 創(chuàng)造綜合社會(huì)效益 15億元，前來(lái)參觀的游客本地外地游客 120萬(wàn) 人次。 4．開(kāi)發(fā)商雄厚的資金和品牌實(shí)力及旅游資源 . 西安旅游 (集團(tuán) )股份有限公司西北最早上市的旅游企業(yè)“ 2023最具 競(jìng)爭(zhēng)力的中國(guó)上市公司（旅游類(lèi)）”獎(jiǎng)。 2023中國(guó)旅游行業(yè)中國(guó)上 市公司競(jìng)爭(zhēng)前 10強(qiáng)” .擁有鐘樓飯店 ,解放飯店 ,勝利飯店 ,西北大酒點(diǎn) 野生動(dòng)物園 ,中旅國(guó)際旅行社等重量級(jí)旅游資源 . . 從產(chǎn)品規(guī)劃因素來(lái)看 ,東 \西塔樓普遍存在通風(fēng) \采光不足 ,黑衛(wèi)現(xiàn)象 , 銷(xiāo)售抗性很大 .從開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避角度看 ,開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒點(diǎn)不僅可以 化解產(chǎn)品硬傷缺陷 ,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn) ,還可以通過(guò)后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)附加利 潤(rùn) . [客房規(guī)劃經(jīng)濟(jì)效益分析 ]： 一、客房規(guī)劃 客房總建筑面積 ，按精裝修 6000元 /㎡ 總值 。 東 \西 \北三連棟塔樓 ,六梯 44戶 ,約 20層 ,合計(jì)房間數(shù) 8900間，平均每間 5060平米。 [項(xiàng)目投入投入產(chǎn)出初步預(yù)算 ]: 一、基礎(chǔ)參數(shù)確定 為了能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)市場(chǎng)中市場(chǎng)價(jià)格、建筑成本、項(xiàng)目收益率等復(fù)雜變量 與不同建筑形式建立相應(yīng)的有效、清晰的關(guān)系模型，我們首先基于對(duì)區(qū) 域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)及市場(chǎng)調(diào)研所掌握的數(shù)據(jù)，確定不同建筑形式下計(jì)算參數(shù)。 11畝計(jì)算，土地成本按市場(chǎng)價(jià)取 400萬(wàn)元 /畝， ； 2. 本次測(cè)算取了一種建筑形式 — 點(diǎn)式高層； 3．建安成本和各項(xiàng)取費(fèi)見(jiàn)下表； 建筑形式 高層 容積率 建安成本（不含電梯設(shè)備）元 /㎡ 1550 電梯費(fèi)用 /部 (38元 /㎡ ) 管理費(fèi) % 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 銷(xiāo)售費(fèi)用 % 銷(xiāo)售均價(jià) 公寓 :6000 商業(yè) :15000(1\2層 ) 二、基礎(chǔ)參數(shù) 三 . 政府交費(fèi)及其他取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目 取值 單位 計(jì)算基礎(chǔ) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) % 建安成本 老保統(tǒng)籌費(fèi) % 建安成本 定額編制管理費(fèi) % 建安成本 新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi) 6 元 /㎡ 建筑面積 規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi) 3035 元 /㎡ 建筑面積 地質(zhì)勘探測(cè)繪費(fèi) % 建安成本 設(shè)計(jì)審查費(fèi) 元 /㎡ 建筑面積 預(yù)算編制費(fèi) 元 /㎡ 建筑面積 決算費(fèi) 2 元 /㎡ 建筑面積 沉降觀測(cè)費(fèi) 1 元 /㎡ 建筑面積 天然氣入網(wǎng)費(fèi) 1500 元 /戶 總戶數(shù) 建筑形式 高層 26F 建筑密度 % 容積率 總建筑面積 87919平方米 一 投資合計(jì) 1 土地成本 4500萬(wàn) 2 前期費(fèi)用 城建費(fèi) 市政公用設(shè)施配套 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1600 % 87919=28萬(wàn) 老保統(tǒng)籌費(fèi) 1600 % 87919=500萬(wàn) 定額編制管理費(fèi) 1600 % 87919=18萬(wàn) 新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng) 前期工程 規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi) 260萬(wàn) 地質(zhì)勘探測(cè)繪費(fèi) 1318 設(shè)計(jì)審查費(fèi) 預(yù)算編制費(fèi) 14萬(wàn) 臨電、臨水接入費(fèi) 萬(wàn) 三 . 政府交費(fèi)及其他取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 3 基礎(chǔ)配套及設(shè)備費(fèi) 87919 ㎡ 集中供熱入網(wǎng)費(fèi) 含于地價(jià)款中 天然氣入網(wǎng)費(fèi) 1500元 1026= 電梯設(shè)備費(fèi) 38元 /㎡ 87919 ㎡ =330萬(wàn) 4 建安費(fèi)用 87919 ㎡ 1550= 精裝修費(fèi)用 :5000萬(wàn) 5 其他費(fèi)用 管理費(fèi) 3% 監(jiān)理費(fèi) % 沉降觀測(cè)費(fèi) 1元 /㎡ 決算費(fèi) 2元 /㎡ 合計(jì)約 300萬(wàn) 6 銷(xiāo)售費(fèi)用 3％ 1000萬(wàn) 7 不可預(yù)見(jiàn) 3％ 1000萬(wàn) 8 營(yíng)業(yè)稅費(fèi) 5% 1750萬(wàn) 二 銷(xiāo)售收入 商業(yè) (出售 12層 ) 約 1億 高層公寓 (6000元 /㎡ ) 后期運(yùn)營(yíng)收入 約 3000萬(wàn) /年 三 稅前利潤(rùn)（扣除營(yíng)業(yè)稅） 四 成本利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目 間數(shù) 單位面積 總面積 房?jī)r(jià)（元） 普通間 80 30平方米 2400平米 288 商務(wù)標(biāo)間 220 50平方米 11000平米 388 蜜月間 180 50平方米 10000平米 388 家庭套間 160 70平方米 11200平米 588 豪華套間 160 80平方米 12800平米 688 戶型配比與概念設(shè)計(jì) (客房類(lèi)型 )： 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）、客房營(yíng)業(yè)收入 產(chǎn)權(quán)式酒店間 900客房的加