【文章內(nèi)容簡介】 館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán) 利。產(chǎn)權(quán)酒店則是買斷產(chǎn)權(quán)而不是買斷時段，即開發(fā)商將酒 店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不 在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司進(jìn)行出租經(jīng)營 獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定 期限的免費入住權(quán)。 ［產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點］ 地點要求 產(chǎn)權(quán)酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，海南等擁有充足的客 源，能夠保證足夠的客房出租率。 經(jīng)營方式 投資者將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營管理，獲取分紅以及一定時 間的免費入住權(quán)。 投資收益巨大 業(yè)主在取得客房出租收益的同時還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過轉(zhuǎn)賣 變現(xiàn)。 運營成本低 酒店開業(yè)之前，已收回部分投資，在運營當(dāng)中避免了巨大的財務(wù)費 用，運營成本比常規(guī)酒店低的多，從而在經(jīng)營政策上非常靈活，在 行業(yè)競爭中占據(jù)絕對主動。 二、產(chǎn)權(quán)酒店在中國的現(xiàn)狀 1995年以來，青島、北海、珠海、北京、昆明、深圳、上海、 南京、杭州、海南等地均開始陸續(xù)建設(shè)形勢各異的產(chǎn)權(quán)酒店， 產(chǎn)權(quán)酒店將酒店業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了完美的投資組合，形成了 獨特風(fēng)格，在市場開拓和盤活房地產(chǎn)方面有著不可低估的潛力。 三、產(chǎn)權(quán)酒店目標(biāo)客戶群體及購買動機(jī) 一 ).個人客戶以投資和自住為主 : 。金融 \貿(mào)易 \網(wǎng)絡(luò) \證券 \ 演藝界人士和不動產(chǎn)投資人 . 35— 55歲之間 ,家庭年收入在 20萬左右 ,可以自由支配 50萬以 上的資產(chǎn) . 二套甚至第三套住宅 ,擁有豐富的置業(yè)經(jīng)驗 . ,經(jīng)常旅游 ,使用名貴產(chǎn)品和高檔消費品 ,關(guān)心國家大 事和商務(wù)信息 ,緊跟時代潮流 . ,或者在周邊居住 ,做生意 ,對小寨周圍很熟悉 .如 周圍的音樂學(xué)院 \長安大學(xué)教師 ,軍區(qū)離退休老干部等 二 ).企業(yè)客戶以接待會議培訓(xùn)和療養(yǎng)渡假為主 : 。 \國有企業(yè) \股份制企業(yè)或政府機(jī)關(guān) 。 \渡加 \會議和培訓(xùn) ,為員工發(fā)放福利 . ［產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式］ １．名牌酒店管理公司管理： ２．業(yè)主委托經(jīng)營 ：業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營管理。酒店管理公司對產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營管理，業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費權(quán)利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。 ３．業(yè)主權(quán)益保障 ：從酒店開業(yè)起，即成立業(yè)主委員會，對酒店經(jīng)營和財務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。委托會計師事務(wù)所對產(chǎn)權(quán)酒店的財務(wù)進(jìn)行審計，保證酒店管理公司財務(wù)管理和利潤分配的透明度和公正性。 ４．客房利潤多元化 ；為滿足企業(yè)客戶及?？偷男枰瑫r建立一個固定的客戶網(wǎng)絡(luò)，酒店管理公司專門設(shè)計了酒店客房會員卡，該卡以 一定面值進(jìn)行銷售，持卡人將獲得本酒店客房優(yōu)先定房權(quán)和根據(jù)不同消費額確定的不同折扣優(yōu)惠。會員卡的銷售收入，將作為客房營業(yè)收入的一部分，參與到利潤分配。 ［業(yè)主權(quán)益及投資收益分析］ 基本權(quán)益 1．業(yè)主每年可享受 410月份（除法定節(jié)假日外） 20天或法定節(jié)假日10天的免費度假入住權(quán)（二者選其一，并提前一個月通知酒店管理公司） 2． 業(yè)主可將免費使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。 3．如當(dāng)年沒有享用或沒有享用完，可累計至下一年 . 4．業(yè)主可將應(yīng)享有的免費度假入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈送。 5．業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務(wù) 68折優(yōu)惠。 6．業(yè)主在其他時間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即：淡季 410 月 5折，旺季及節(jié)假日 8折（均以當(dāng)時市價為基數(shù)）。 附加權(quán)益與延伸服務(wù) １）全市范圍內(nèi)的交換機(jī)制： 充分發(fā)揮西旅集團(tuán)的資源優(yōu)勢，業(yè)主可將應(yīng)享有的免費度假入住權(quán)，按其價值折合成西旅集團(tuán)其他類似項目甚至全國范圍內(nèi)的其他產(chǎn)權(quán)酒店的消費權(quán)，真正體現(xiàn)“一處置業(yè)，多處為家”。 ２）免費訂機(jī)票＼四星級酒店服務(wù)＼預(yù)定 ,交換 ,客房出租等 。 3)洗衣 \保安 ,商品代購 \代理旅行服務(wù)等 。 4)業(yè)主擁有本酒店配套設(shè)施的消費優(yōu)惠權(quán) 。 5)業(yè)主在購買超過 70㎡以上 ,在同等條件下 ,擁有子女優(yōu)先錄用為酒店員工 . 小結(jié)：業(yè)主只需交納 30%的首期款，便可獲得如下回報： 100%的永久 50年物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 淡季 1000天（或旺季 500天）的免費入住權(quán)（５ 0年總和），并可轉(zhuǎn)移 贈送給親朋好友。 50年的客房利潤分紅。 50年客房房產(chǎn)的增值空間。 [做產(chǎn)權(quán)式酒店的支撐點 ]: 2023年上半年，西安市接待海外旅游者 356091人次，其中外國人 304203人次，臺灣同胞 25137人次，香港同胞 24132人次，澳門同 胞 2619人次，創(chuàng)匯 1264萬人次 , 國內(nèi) 旅游收入 。完成全年計劃 %。旅游業(yè)總收入 億元。 2023年全年接待海外旅游者 ，創(chuàng)匯 ，接 待國內(nèi)游客 2602萬元，國內(nèi)旅游收入 。旅游業(yè)總收入達(dá) 203億元。 2．曲江新區(qū)是帶動我市旅游的一大亮點 曲江新區(qū)兩大景點大唐芙蓉園、海洋館， 2023年上半年接待人數(shù) 保持較高接待量，上半年大唐芙蓉園接待游客 ，海洋 館接待游客 ，成為我市對外宣傳產(chǎn)品的一大亮點。 3．各種會展活動對上半年旅游帶來大量客源 據(jù)西安市會展辦提供的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2023年 1— 6月份，西安市舉 辦的各種會展達(dá)到 50多個，其中規(guī)模較大的 37個，成交額 180億元， 創(chuàng)造綜合社會效益 15億元，前來參觀的游客本地外地游客 120萬 人次。 4．開發(fā)商雄厚的資金和品牌實力及旅游資源 . 西安旅游 (集團(tuán) )股份有限公司西北最早上市的旅游企業(yè)“ 2023最具 競爭力的中國上市公司（旅游類）”獎。 2023中國旅游行業(yè)中國上 市公司競爭前 10強(qiáng)” .擁有鐘樓飯店 ,解放飯店 ,勝利飯店 ,西北大酒點 野生動物園 ,中旅國際旅行社等重量級旅游資源 . . 從產(chǎn)品規(guī)劃因素來看 ,東 \西塔樓普遍存在通風(fēng) \采光不足 ,黑衛(wèi)現(xiàn)象 , 銷售抗性很大 .從開發(fā)風(fēng)險的規(guī)避角度看 ,開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒點不僅可以 化解產(chǎn)品硬傷缺陷 ,實現(xiàn)銷售利潤 ,還可以通過后期經(jīng)營帶來附加利 潤 . [客房規(guī)劃經(jīng)濟(jì)效益分析 ]： 一、客房規(guī)劃 客房總建筑面積 ，按精裝修 6000元 /㎡ 總值 。 東 \西 \北三連棟塔樓 ,六梯 44戶 ,約 20層 ,合計房間數(shù) 8900間，平均每間 5060平米。 [項目投入投入產(chǎn)出初步預(yù)算 ]: 一、基礎(chǔ)參數(shù)確定 為了能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)市場中市場價格、建筑成本、項目收益率等復(fù)雜變量 與不同建筑形式建立相應(yīng)的有效、清晰的關(guān)系模型，我們首先基于對區(qū) 域市場的認(rèn)識及市場調(diào)研所掌握的數(shù)據(jù)，確定不同建筑形式下計算參數(shù)。 11畝計算，土地成本按市場價取 400萬元 /畝， ； 2. 本次測算取了一種建筑形式 — 點式高層； 3．建安成本和各項取費見下表； 建筑形式 高層 容積率 建安成本（不含電梯設(shè)備）元 /㎡ 1550 電梯費用 /部 (38元 /㎡ ) 管理費 % 不可預(yù)見費 % 銷售費用 % 銷售均價 公寓 :6000 商業(yè) :15000(1\2層 ) 二、基礎(chǔ)參數(shù) 三 . 政府交費及其他取費標(biāo)準(zhǔn) 項目 取值 單位 計算基礎(chǔ) 質(zhì)量監(jiān)督費 % 建安成本 老保統(tǒng)籌費 % 建安成本 定額編制管理費 % 建安成本 新型墻體材料專項費 6 元 /㎡ 建筑面積 規(guī)劃及設(shè)計費 3035 元 /㎡ 建筑面積 地質(zhì)勘探測繪費 % 建安成本 設(shè)計審查費 元 /㎡ 建筑面積 預(yù)算編制費 元 /㎡ 建筑面積 決算費 2 元 /㎡ 建筑面積 沉降觀測費 1 元 /㎡ 建筑面積 天然氣入網(wǎng)費 1500 元 /戶 總戶數(shù) 建筑形式 高層 26F 建筑密度 % 容積率 總建筑面積 87919平方米 一 投資合計 1 土地成本 4500萬 2 前期費用 城建費 市政公用設(shè)施配套 質(zhì)量監(jiān)督費 1600 % 87919=28萬 老保統(tǒng)籌費 1600 % 87919=500萬 定額編制管理費 1600 % 87919=18萬 新型墻體材料專項 前期工程 規(guī)劃及設(shè)計費 260萬 地質(zhì)勘探測繪費 1318 設(shè)計審查費 預(yù)算編制費 14萬 臨電、臨水接入費 萬 三 . 政府交費及其他取費標(biāo)準(zhǔn) 3 基礎(chǔ)配套及設(shè)備費 87919 ㎡ 集中供熱入網(wǎng)費 含于地價款中 天然氣入網(wǎng)費 1500元 1026= 電梯設(shè)備費 38元 /㎡ 87919 ㎡ =330萬 4 建安費用 87919 ㎡ 1550= 精裝修費用 :5000萬 5 其他費用 管理費 3% 監(jiān)理費 % 沉降觀測費 1元 /㎡ 決算費 2元 /㎡ 合計約 300萬 6 銷售費用 3％ 1000萬 7 不可預(yù)見 3％ 1000萬 8 營業(yè)稅費 5% 1750萬 二 銷售收入 商業(yè) (出售 12層 ) 約 1億 高層公寓 (6000元 /㎡ ) 后期運營收入 約 3000萬 /年 三 稅前利潤（扣除營業(yè)稅） 四 成本利潤率 % 項目 間數(shù) 單位面積 總面積 房價（元） 普通間 80 30平方米 2400平米 288 商務(wù)標(biāo)間 220 50平方米 11000平米 388 蜜月間 180 50平方米 10000平米 388 家庭套間 160 70平方米 11200平米 588 豪華套間 160 80平方米 12800平米 688 戶型配比與概念設(shè)計 (客房類型 )： 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）、客房營業(yè)收入 產(chǎn)權(quán)式酒店間 900客房的加