【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)劃分析成功案例研究 /富力灣富力灣自北至南分為三個(gè)區(qū)域：北區(qū)： 游艇港灣俱樂部、萬(wàn)豪度假酒店、帶碼頭別墅群、沙灘別墅群。中區(qū)： 沙灘別墅群、獨(dú)棟別墅群、聯(lián)排別墅群、精品酒店、中心商業(yè)街（青年旅館、美食商業(yè)街、休閑會(huì)所、醫(yī)療會(huì)所）、沙灘娛樂區(qū)、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景別墅群。南區(qū)： 山體別墅群 、五星級(jí)酒店。21利用依山傍水的臺(tái)地地形，設(shè)計(jì)出親和自然的簡(jiǎn)約主義建筑。建筑規(guī)劃成功案例研究 /富力灣22將建筑規(guī)劃在生態(tài)景觀內(nèi)，并采用大量石材和木材，使得建筑與自然相融合，既有傳統(tǒng)風(fēng)格，又為現(xiàn)代主義。在戶型內(nèi)部也較為注重居住視野與景觀的結(jié)合。建筑規(guī)劃成功案例研究 /富力灣23新加坡柏景園林設(shè)計(jì)。首期園林根據(jù)組團(tuán)和景觀布局，劃分為 8大功能區(qū)。主入口熱帶雨林區(qū)、中心景觀區(qū)、北區(qū)別墅群園林組團(tuán)區(qū)、 B區(qū)公寓住宅組團(tuán)園林區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街園林景區(qū)、南區(qū)沙灘別墅園林區(qū)、湖景別墅園林區(qū)、海防林休閑沙灘園林景區(qū) 景觀園林成功案例研究 /富力灣24成功案例研究 /富力灣海域規(guī)劃海洋旅游五大功能區(qū)：游艇碼頭區(qū)、水上運(yùn)動(dòng)娛樂區(qū)、沙灘休閑娛樂、探險(xiǎn)旅游區(qū)、漁業(yè)旅游區(qū)25成功案例研究 /富力灣核心客戶（ 70%）來源：京津地區(qū)為主，山西及東北三省為輔購(gòu)買主要目的：休閑度假、投資客戶特征：中高端富裕人群，享受生活，兼有投資，認(rèn)可富力品牌。重要客戶（ 20%）來源：上海及江浙區(qū)域購(gòu)買目的：度假及投資客戶特征：中高端富裕人群，自住與投資兼有，認(rèn)可產(chǎn)品價(jià)格邊緣客戶（ 10%）來源：較散購(gòu)買目的：投資、度假等客戶特征：具備一定隨機(jī)性，追求性價(jià)比富力灣項(xiàng)目客戶來源與天來泉項(xiàng)目有相似之處，均以北京為代表的北方客群為主，以長(zhǎng)三角的客戶為輔，但富力灣的客戶較為集中在北京和天津。同時(shí)，富力灣的客群經(jīng)濟(jì)水平較天來泉高。富力灣的客群以京津?yàn)橹鞯闹饕蛟谟诟涣Φ禺a(chǎn)在該區(qū)域內(nèi)有較高的品牌影響力和大批忠實(shí)的客戶。富力地產(chǎn)利用旗下項(xiàng)目參加北京房展的契機(jī)借勢(shì)宣傳海南富力灣項(xiàng)目，即取得了明顯的效果?？蛻粞芯?6“ 富力灣 ” 對(duì)本項(xiàng)目的啟示27u 項(xiàng)目與東線高速相距數(shù)公里，但連通的馬路整潔通暢，并有醒目的導(dǎo)示系統(tǒng)。u 租用大面積土地作為重要配套用地，既節(jié)省了成本，又提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。u 在已經(jīng)擁有 ，再引入海水至社區(qū)內(nèi)部建設(shè)水設(shè)施和景觀，充分突出海濱休閑度假的主題。u 開發(fā)商規(guī)劃的以別墅為主的高端社區(qū)，卻以把少量的中高端高層公寓全部放在一期入市，并未在意其影響高端的形象。u 海南富力灣項(xiàng)目計(jì)劃于 09年真正發(fā)力，當(dāng)前推出的四百余套房源是作為對(duì)市場(chǎng)的試探和研究，定價(jià)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，亦未大規(guī)模宣傳，但利用其北京、重慶及廣州等的老客戶群體進(jìn)行了推介。u 區(qū)域內(nèi)已經(jīng)云集眾多實(shí)力派開發(fā)企業(yè)，區(qū)域概念已被市場(chǎng)接受并在持續(xù)提升。u 本項(xiàng)目與西線高速相距數(shù)公里，需注重其間的交通便捷性和導(dǎo)示系統(tǒng)。u 注重利用項(xiàng)目地界與海之間可能存在的未入市空地。u 本項(xiàng)目海景與東海岸相比，有明顯差距，但本項(xiàng)目水資源豐富是本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。u 相對(duì)低總價(jià)的中端產(chǎn)品首期入市，可以迅速集聚人氣，支持先期配套的運(yùn)營(yíng)。u 本項(xiàng)目所在區(qū)域完全是生地，未有任何實(shí)踐證明項(xiàng)目可行性，故首期入市產(chǎn)品應(yīng)謹(jǐn)慎，充分試探市場(chǎng)后，再全力出擊。u 本項(xiàng)目體量巨大，但本公司缺乏大量的地產(chǎn)客戶群體，這將導(dǎo)致本公司的營(yíng)銷費(fèi)用在相同條件下需更多預(yù)算。尤其是高端客戶資源的培育是本項(xiàng)目的一大挑戰(zhàn)。建議引入實(shí)力派企業(yè)進(jìn)入本區(qū)域，亦或合作開發(fā)，共同做大市場(chǎng)。項(xiàng)目借鑒開發(fā)商 三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司 綠化率 ％ 項(xiàng)目位置 三亞市鹿嶺路 27號(hào)（鹿回頭公園旁） 主力戶型與售價(jià) 兩房 120平方米、三房 150－ 160平方米；均價(jià) 27000元規(guī)模 2066畝，建筑面積 100多萬(wàn)平方米 產(chǎn)品類型 臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等 周邊配套 六星級(jí)酒店 ——悅榕山莊酒店、世界酒店業(yè) NO1——洲際酒店六星級(jí)亞洲旗艦店、全亞洲最好的高爾夫球場(chǎng) ——鹿回頭高爾夫球場(chǎng) 項(xiàng)目基本情況成功案例研究 /半山半島 半山半島具備頂級(jí)區(qū)位資源28半山半島位于三亞小東海鹿回頭半島，整個(gè)半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個(gè)待開發(fā)的半島，有著優(yōu)質(zhì)的沙灘和背山面海的絕頂自然資源。既屬三亞市區(qū)地段，又獨(dú)享頂級(jí)環(huán)境，地段價(jià)值奠定了半山半島作為高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)。地段分析成功案例研究 /半山半島29除規(guī)劃部分別墅提升項(xiàng)目整體檔次外，小區(qū)建筑以高層為主，提升了整體容積率在 1以上。同時(shí)，后期規(guī)劃了大量的商業(yè)酒店類配套，以提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益。規(guī)劃分析成功案例研究 /半山半島30本項(xiàng)目采用的高科技技術(shù)和高端建材是項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)上的重要賣點(diǎn)。技術(shù)應(yīng)用成功案例研究 /半山半島3107年至今，項(xiàng)目廣告宣傳投入總計(jì)近一億元，是海南知名度最高的項(xiàng)目之一。從參加北京、上海的奢侈品展到請(qǐng) 吳大維 、費(fèi)翔等明星助陣，半山半島營(yíng)銷上的大手筆有力助推了其市場(chǎng)去化。推廣方式32成功案例研究 /半山半島成功案例研究 /半山半島半山半島客戶以來自上海、北京及浙江等地的絕對(duì)高端客戶為主。項(xiàng)目以純豪宅的定位力圖凝聚高端客群，通過高端客群的群聚效應(yīng)來促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。代表性客戶：雅戈?duì)柤瘓F(tuán)掌門人?？腿禾卣?——在北京或上海要買得起 500萬(wàn)以上的房產(chǎn)，才會(huì)在半山半島置業(yè)。上海、北京等地高端別墅的客群，都是半山半島的準(zhǔn)客戶?？蛻舻氖聵I(yè)可能遍布全國(guó)。另有外籍客群，來自美國(guó)、加拿大、俄羅斯等?？蛻粞芯?3“ 半山半島 ” 對(duì)本項(xiàng)目的啟示u 地段造就了產(chǎn)品的稀缺性，是本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，產(chǎn)品規(guī)劃本身并非絕對(duì)高品質(zhì)。u 大手筆的營(yíng)銷投入是市場(chǎng)去化的重要支持。u 企業(yè)品牌未能樹立，或是開發(fā)企業(yè)有意淡化而為之。項(xiàng)目品牌為項(xiàng)目品牌運(yùn)營(yíng)的核心支撐。u 為提高利潤(rùn)額，項(xiàng)目以高層產(chǎn)品為主，并規(guī)劃了大量的后期商業(yè)。但以別墅產(chǎn)品作為先期入市的主要產(chǎn)品，后期逐步提升高層產(chǎn)品的比例。u 價(jià)格為市場(chǎng)最高價(jià)，遠(yuǎn)超出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者的售價(jià)。高端定位也是一種高利潤(rùn)的差異化競(jìng)爭(zhēng)方式。u 項(xiàng)目近期受市場(chǎng)大環(huán)境的影響，有去化減速的明顯表現(xiàn)。u 本項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)塑造上，相對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而言有較大的提升空間。產(chǎn)品品質(zhì)可以塑造為本項(xiàng)目的核心賣