b_04_最佳顧問項目_華東_上海-特定容積率(編輯修改稿)
2025-03-02 11:23 本頁面
【文章內容簡介】 2023年 2023年 2023年 揚州歷年普通住宅分物業(yè)類型供求比 多層 小高層 高層 ? 2023年揚州小高層和高層供應增長較快，分別達到 萬平方米和 ，占據(jù)市場 8成以上份額；受出讓土地影響，多層供應下滑明顯。 ? 成交方面， 2023年揚州受調控政策持續(xù)影響，成交量大幅萎縮，其中多層受供應影響，下滑明顯；高層占比放大；小高層無大波勱 ? 2023年各物業(yè)均呈現(xiàn)供丌應求態(tài)勢，其中小高層和高層供求失衡情況嚴重，多層供略大于求。 多層供求量均大幅下滑，但仍處良性發(fā)展階段；小高層和高層供求失衡情冴嚴重，市場較為嚴峻 多層 高層、小高層 7000 7500 8000 8500 9000 9500 10000 11000 6500 12023 第二城： 86009000 新城西區(qū)板塊： 11000 大學城： 65007500 兩河板塊： 90009800 14000 兩河板塊： 1100014000 河東板塊： 6600 河東板塊： 7500 東北板塊： 980010000 西北板塊： 8200 西北板塊： 9500 高層、小高層的價格集中在 660012023之間，多層集中在 650014000之間， 價格跨度較大 ；公寓的價值高端區(qū)域均集中在新城西區(qū)、兩河板塊等政府重點規(guī)劃的區(qū)域 第二城： 9700 南區(qū)： 6400 新城西區(qū)板塊： 850012023 瘦西湖景區(qū)板塊： 800010000 物業(yè)定位 公寓 價格 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 新城西區(qū) 第二城 大學城 兩河板塊 河東板塊 西北板塊 東北板塊 180㎡ 200㎡ 220㎡ 南區(qū)板塊 130 140 150 220 120 140 80 90 115 135 120 140 90 100 113 130 85 105 120 135 130 140 大平層區(qū)域 三房區(qū)域 兩房區(qū)域 市場上的主力戶型以兩房和三房為主，兩房主要集中在 80100平米之間，三房集中在115140平米之間，市場上還存在部分 150270平米的大戶型公寓（大平層） 190 273 僅分布在新城西區(qū)和兩河板塊，受配套、地段等因素的制約性較強 物業(yè)定位 公寓產品 物業(yè)定位 別墅供求 % % % % % % % % % % % % %%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年 揚州市區(qū)歷年別墅分物業(yè)類型供應占比 疊加 聯(lián)排 獨棟 % % % % % % % % % % % % %%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年 揚州市區(qū)歷年別墅分物業(yè)類型成交占比 疊加 聯(lián)排 獨棟 40006000800010000120231400016000180002023年 2023年 2023年 2023年 揚州市區(qū)歷年別墅分物業(yè)類型成交價格走勢 疊加 聯(lián)排 獨棟 ? 值得注意的是由于疊加和聯(lián)排分布區(qū)域較分散，各項目品質、價格相差較大。 獨棟依舊為市場稀缺產品，價格高企；疊加和聯(lián)排市場占比有所放大，但別墅在總體住宅占比仍處在 15%以下 10000 15000 20230 25000 30000 35000 40000 45000 9000 8000 獨棟別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅 唐郡： 45000 郡王府： 2400027000 蜀景花園 1400017000 物業(yè)定位 別墅價格 三大產品價格在丌同樓盤間存在 重疊 現(xiàn)象，而同一區(qū)域的疊加別墅則比多層保持在至少 20%的溢價空間，但同一樓盤丌同產品的價格有明顯差異，說明 人們對于丌種產品的價值認知性很高 。 西湖御景： 20230 蜀景花園： 20230 芳甸： 20230 天俊華府： 1300018000（上疊： 1300015000，下疊1500018000） 金域藍灣： 1300015000（上疊 13000，下疊 15000） 依云城邦： 800010000 林溪莊園： 70008000 雙拼別墅 品尊國際：2400027000 蜀景花園 1400017000 板塊 疊加溢價能力 第二城 44% 大學城板塊 28% 2023045000 1500025000 1400025000 700018000 物業(yè)定位 別墅產品 林溪莊園 郡王府 蜀景花園 200㎡ 250㎡ 300㎡ 350㎡ 400㎡ 品尊國際 林溪莊園 唐郡 蜀景花園 西湖御景 200㎡ 300㎡ 350㎡ 400㎡ 450㎡ 500㎡ 550㎡ 700㎡ 330 700 400 550 225 315 450 515 220 270 200 245 225 315 160㎡ 180㎡ 200㎡ 220㎡ 240㎡ 260㎡ 280㎡ 依云城邦 林溪莊園 天俊華府 金域藍灣 160 230 180 200 210 230 200 260 獨棟 疊加 聯(lián)排 雙拼 聯(lián)排區(qū)域 雙拼區(qū)域 276 292 住宅產品戶型面積均設計較大，但從萬科金地等戶型設計來看， 緊湊戶型將是未來的一種趨勢 單位：平米 公寓 洋房 聯(lián)排 萬科城 90144 180220 金地藝境 8 9 120 100、 160 確定用地指標 分析項目資源 項目認識 市場機會挖掘 物業(yè)發(fā)展情 況 市場研究 地塊核心問題 項目突破 口 Ⅰ理順基礎信息 Ⅱ可能的物業(yè)類型 物業(yè)類型篩選依據(jù)？ 物業(yè)組合及方案確定？ 利潤最大化 開發(fā)風險 Ⅲ各物業(yè)類型組合 跳躍型
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