大朗項(xiàng)目提案ok(編輯修改稿)
2025-03-02 11:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和投機(jī)?其中除去需求量不大的自住外，是資金無(wú)選擇地進(jìn)入房地產(chǎn)的投資和投機(jī)?其中我們應(yīng)該從大環(huán)境中，看到本案本質(zhì)、性質(zhì)和方向：姓大還是姓松？?樂(lè)觀的表象下，危機(jī)四伏，大朗是過(guò)期支票，松山湖是期票。誰(shuí)在為現(xiàn)在埋單？開(kāi)發(fā)商和投資客都可能的一部分。城市觀點(diǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)第三部分酒店式公寓的可行性分析金泓 財(cái)富公館30平米酒店式公寓 售價(jià)高達(dá) 6800元 /平方米提供了全新的想像可能城市觀點(diǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)排除法：改造的三種可能住宅結(jié)構(gòu) 戶型設(shè)計(jì) 居住環(huán)境普通住宅 結(jié)構(gòu)合理 一梯四戶 通風(fēng)采光 園林景觀 大社區(qū)氛圍 社區(qū)環(huán)境本案 40平米柱網(wǎng)結(jié)構(gòu) 一梯 20戶 暗房 獨(dú)幢 無(wú)社區(qū) 沿街噪音第一種可能：住宅 (組合為 80120平米 )第二種可能： Soho（商住兩用型）SOHO概念主要產(chǎn)生于一二線城市，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)從營(yíng)銷上采用的差異化手段?；蛉巳杭?xì)分針對(duì)自由職業(yè)者為對(duì)象，以小空間轉(zhuǎn)換功能提升價(jià)值所采用的。本案不建議采用。原因有二：其一，大朗缺乏此概念的營(yíng)銷基礎(chǔ)。其二，并不能為物業(yè)提升價(jià)值。這是自我否定式 +自我毀滅式改造思路，不宜采用。城市觀點(diǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)第三種可能：酒店式公寓形象 地段 配套 面積 收益財(cái)富公館 ★★ ★★★ ★★★★ 30 6800本案 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 4080 ?金泓 財(cái)富公館， 30平米酒店式公寓 ，售價(jià)高達(dá) 6800元 /平方米。為本案提供了全新的想像空間。于是找到了自信。城市觀點(diǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)東莞公寓市場(chǎng)自 09年以來(lái)主要是以消化存量為主，供應(yīng)量主要集中在 5月和 9月集中放量。09年 8月公寓整月成交面積為 ㎡，共 479套。成交環(huán)比增長(zhǎng) %，成交標(biāo)桿項(xiàng)目有：第一國(guó)際三期成交 92套，宜景康源成交 45套。公寓市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)穩(wěn)定向好趨勢(shì)。公寓新增供應(yīng)環(huán)比下降 %，僅黃旗印象項(xiàng)目新供，截止 09年 10月 31日公寓的可售存量為㎡，共 5443，公寓存量持續(xù)下降，市場(chǎng)需求依然保持旺盛。公寓市場(chǎng)分析城市觀點(diǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)09年以來(lái)，公寓成交穩(wěn)步增長(zhǎng)，自 7月來(lái)成交價(jià)格一直保持在連 6000元 /㎡ 以上。緣于長(zhǎng)期以來(lái)公寓市場(chǎng)都是以消化存量為主，市場(chǎng)新增供應(yīng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)小，加上之前價(jià)格調(diào)整后一直保持相對(duì)穩(wěn)定，性價(jià)比突顯，在市場(chǎng)信心建立以后，投資需求逐漸釋放。 公寓成交以 50007000元 /㎡ 成交增長(zhǎng)明顯 ,后續(xù)發(fā)展值得期待。城市觀點(diǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)10月公寓的成交單價(jià)主要集中在 50007000元 /㎡ 價(jià)格區(qū)間， 60007000元 /㎡ 成交比重增長(zhǎng)最明顯，而 40005000元 /㎡ 價(jià)格段比重基本持平， 70008000元 /㎡ 價(jià)格段比重降低明顯。而相應(yīng)成交總價(jià) 5060萬(wàn) /套的比重增多。 公寓物業(yè)成交價(jià)格變化主要是優(yōu)質(zhì)個(gè)盤拉高整體市場(chǎng)價(jià)格，買方更注重地段好的產(chǎn)品而不單純的低價(jià)格單位。城市觀點(diǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)做寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)總收益可達(dá) 2個(gè)億，且風(fēng)險(xiǎn)較大；做酒店式公寓總收益可達(dá) ，且風(fēng)險(xiǎn)較小給開(kāi)發(fā)商算帳城市觀點(diǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)給投資者算帳城市觀點(diǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)價(jià)值加長(zhǎng)器：酒店式公寓?軟件：金鑰匙物管?硬件：精裝修為什么精裝修：五大優(yōu)點(diǎn)收益度： 批發(fā)與零售的價(jià)差 +酒店的附加價(jià)值。價(jià)值體驗(yàn)度： 看得見(jiàn)的酒店價(jià)值，更具想像空間。 補(bǔ)缺性： 規(guī)避寫(xiě)字樓改裝造成的
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