【文章內容簡介】 天時 項目入市時機 鋼鐵行業(yè)辦公現(xiàn)狀 大分散小集中，無人領軍； 整體品質低下，有待突破； 舊租賃新銷售，租售兩旺； 需求面積擴張，獨棟上市。 ?寶蓮城 牡丹江路 20萬平米寫字樓， “寶山核心中央商務區(qū)” ?祥騰國際 牡丹江路 ， “北上海 5A寫字樓首座” ?大業(yè)領地 松江工業(yè)園區(qū)，占地 1800畝， 500余座辦公樓 “國內首家花園型企業(yè)聚集區(qū)” 天時 誰需要接近鋼材消費地的辦公樓？ 鐵礦石企業(yè) 煉鋼廠 用鋼廠 流通商 銷售部門 銷售部門 采購部門 總部／業(yè)務部門 銷售環(huán)節(jié)的集合 貿易企業(yè)的需求 錢 –整合銀行、倉儲、開發(fā)商資源，提供金融增值服務 貨 –整合開發(fā)商及客戶資源，以量邀貨 銷 –建立多形式立體銷售網(wǎng)絡，如電子交易平臺、內部網(wǎng)等 運 –整合倉儲、加工、配送資源，提升服務質量 應對的服務 人和 概念的取舍 產業(yè)鏈整合？ 總部經(jīng)濟？ 微型 CBD？ 精品鋼基地 服務中心 鋼鐵貿易企業(yè)集群 項目整體定位 交易中心定位 交易中心的必要性與可行性 交易中心是否要做？怎么做？ 辦公定位 商業(yè)經(jīng)營模式討論 交易中心存在的必要性 KEY WORDS 大柏樹地區(qū) 原有 25萬平米 三市 95年前后 新海商務 元和投資 50%以上 牡丹江路沿線 原有 6萬平米 內招 90年代 祥騰國際 寶蓮城 歷史借鑒：以市興辦 差異化競爭 KEY WORDS 祥騰國際 寶蓮城 交易中心的模式與內涵 傳統(tǒng) ——現(xiàn)貨交易 現(xiàn)貨市場 倉儲加工 流行 ——票據(jù)交易 尖端 ——電子交易 電子交易平臺，專業(yè)運營機構 現(xiàn)代單據(jù)市場 辦公條件 交易中心的布置 方式一：利用一期商業(yè)裙房； 方式二：裙房 +辦公樓； 方式三：二期新建標志性建筑。 推出時間早；門面形象性。 實用精簡性。 奢華，標志性；推出時間遲。 ? 項目整體定位 交易中心定位 商業(yè)經(jīng)營模式討論 三種經(jīng)營模式的適應性探討 辦公定位 核心商業(yè)業(yè)態(tài) 大型餐飲和娛樂 ——直接目標消費點 ——提高檔次，吸引高層次客戶 會議中心與酒店 ——塑造項目高端形象 ——打造鋼鐵行業(yè)核心區(qū) 注：酒店包括高星級與經(jīng)濟酒店 商業(yè) 配套內部 吸引外部 辦公 消費人口 產業(yè)聚集 商業(yè)租售模式建議 模式一 ：分割小面積，統(tǒng)一銷售，售后返租 模式二 ：招商先行，統(tǒng)一長期租賃 開發(fā)商風險小，市場接受度高 回收慢，開發(fā)商信心 或可將模式一二結合： 部分分割小面積銷售，部分長期租賃或售后返租 售后返租操作案例 北上海商業(yè)廣場 ? 區(qū)位： 寶山區(qū)蕰川路 1555號、楊鑫路十字路口。 ? 體量： ７２３０８ 平方米；地上三層，地下一層，單層面積為約 ；頂層是停車場 。 ? 功能定位： 集大型賣場、休閑娛樂、餐飲等功能于一體的綜合型、樞紐型商業(yè)中心。 ? 商家組合： 項目由 易初蓮花、蘇寧電器 、百貨、地下名品城四大部分組成。 ? 銷售策略： 小面積、低總價，從產品上控制風險；分 3年期 （投資回報 ％） 、 8年期、 10年期 三種投資回報方案； 招商先行，主攻大品牌 。 ? 銷售業(yè)績： 開盤均價在 16000元 /平米左右，開盤后三個月內銷售率高達 90%。 分割小面積，統(tǒng)一銷售，售后返租 成功細節(jié)：招商先行，主攻大品牌大型商家 售后返租可行性考察 ?帶租約銷售或售后返租的模式可以對物業(yè)進行統(tǒng)一經(jīng)營， 對入駐的商家進行篩選 ，保證項目商業(yè)的整體定位按照我司設計的路線進行，從而使整個商業(yè)在前期就達到較好的經(jīng)營水平。 ?投資客對“ 生鋪到熟鋪 ”的養(yǎng)鋪過程缺乏耐性，對租金回報要求很高，開發(fā)商勢必在早期要將部分銷售收入補貼承諾給小業(yè)主的租金。 ?帶租約銷售 難以平衡不同商鋪業(yè)主對租金的要求 ，商業(yè)經(jīng)營方難以通過彈性租金政策對主力店、品牌店進行招商。因此 大型品牌商戶 更為適合。 ?產權屬于小業(yè)主，租約結束后必然又出現(xiàn) 分散經(jīng)營 的狀況。 分割小面積，統(tǒng)一銷售，售后返租 統(tǒng)一租賃操作案例 北歐風情街 ? 區(qū)位： 寶山羅芬路 555弄羅店北歐新鎮(zhèn) 。 ? 體量： ７萬平方米商業(yè)街區(qū)。 ? 功能定位： 集休閑、娛樂、餐飲、購物及社區(qū)服務為一體的綜合型社區(qū)商業(yè)街。 ? 輻射范圍： 680萬平方米寶山羅店北歐新鎮(zhèn)。 ? 租賃方式： 只租不售 ， 2023年底開始招租， 免租期至 2023年 9月結束，合同須簽 5年，首年為 /平米 /天 ,第三年 /平米 /天 ,第五年達到 /平米 /天。 ? 租賃情況： 至 2023年 12月，整個商業(yè) C區(qū)的出租率約在 30~40%左右。 招商先行，統(tǒng)一長期租賃 成功細節(jié)：前期市場培育長達 2年！ 統(tǒng)一租賃可行性考察 招商先行，統(tǒng)一長期租賃 ?本案商業(yè)體量不大，長期持有部分商業(yè)， 資金沉淀不嚴重 。 ?由于對商業(yè) 全盤控制 ，能夠完全保證商業(yè)定位的實現(xiàn)。 ?通過對商業(yè)的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，能夠較好的完成從“生鋪到熟鋪”的養(yǎng)鋪 過程，在租金逐年遞增的同時，物業(yè)的價值也得到提升， 若干年后 若轉售該物業(yè)能夠比現(xiàn)期取得 高得多的售價 。 ?商業(yè)經(jīng)營良好還能夠 促進辦公的銷售 ，一方面有可能提升其售價，另一方面可以加快其去化速度。 ?對于復地來說，商業(yè)經(jīng)營的成功能夠帶來極大的 品牌效應 ，也能為將來開發(fā)商業(yè)項目時提供經(jīng)驗借鑒，同時在將來又是一個良好的融資工具。 模式結合的可行性考察 將模式一與二相結合，即部分分割小面積銷售，部分長期租賃或售后返租，產生以下特點： ? 資金回收速度較完全長期租賃快； ? 對整體商業(yè)經(jīng)營的掌控程度較完全長期租賃差； ? 如將價值最高的底層出售，收益最高，但將嚴重限制二三層商業(yè)的發(fā)展，限制租賃的靈活性。 商業(yè)操作模式總結 統(tǒng)一經(jīng)營，招商先行 兩種模式相結合可能可行性更強 項目整體定位 交易中心定位 商業(yè)定位 一期辦公產品補強建議 配套設備？面積分割？ 辦公定位 目前一期產品已開工，僅面積分割與機電設備可調整。 配套設備 ——市場現(xiàn)狀分析 選取發(fā)展成熟的大柏樹區(qū)域辦公市場作為分析樣本。目前辦公樓配套設備情況如下： 大柏樹入駐企業(yè)行業(yè)數(shù)量統(tǒng)計7%11%31%21%7%9%2%12%礦石能源材料 物流運輸 銷售貿易加工制造 社會機構、辦事處 高新產業(yè)信息咨詢 其它?約 70%辦公樓采用 分體式空調 ； ?電梯 配臵平均水平較低，從數(shù)量上看僅為 乙級寫字樓的電梯配臵標準 ，從品牌來看以三菱等國際品牌為主。 總體配備標準較低 配套設備 ——類似產品個案分析 新海商務大廈 ? 性質： 純辦公用房（設鋼鐵市場）； ? GFA： ； ? 辦公面積 : ； ? 電梯： 3/三菱 +1部貨梯 ； ? 空調： 分體式中央空調。 元和投資大廈 ? 性質： 商住兩用房 ； ? GFA： ； ? 辦公面積 : ； ? 電梯： 2/三菱 無貨梯 ； ? 空調： 分戶式空調。 高于市場平均水平 ?純辦公用房 ?分體式中央空調 ?5000m2/部電梯 體現(xiàn)市場平均水平 ?商住兩用房 ?分戶式空調 ?7000m2/部電梯 配套設備 ——競爭個案分析 寶蓮城 ?樓宇智能：每戶設 2個緊急報警裝置 ，1F、 2F及頂層紅外幕簾報警裝置 ， 大堂 、電梯設攝像監(jiān)控系統(tǒng)； ?電梯：日本東芝品牌，特有超高轎箱空間，一梯四戶，三部電梯； ?門鎖：韓國進口智能密碼門鎖； ?空調：變頻分戶中央空調 。 豪華路線 祥騰國際 ?智能化：樓宇智能化，安保智能化，消防智能化； ?電梯： 3棟樓共 10臺德國品牌蒂森 克虜伯客梯 ； ?空調：小戶型辦公樓由客戶自行安裝空調 ， 大面積辦公樓配有 原裝三菱重工中央空調 。 精致路線，雙管齊下 面積分割 ——市場表現(xiàn)出的主力需求 ?單元面積偏小， 51100平米 之間的單元占 50%以上； ?物業(yè)品質一般，但極受鋼鐵流通類企業(yè)的歡迎。 大柏樹貿易類企業(yè)單元面積統(tǒng)計5 1 －1 0 055%1 0 1 －1 5 08%1 5 1 －2 0 017%2 0 1 以上9%1 0 0 0 以上2%5 0 以下9%5 0 以下5 1 －1 0 01 0 1 －1 5 01 5 1 －2 0 02 0 1 以上1 0 0 0 以上 面積分割 ——類