【文章內(nèi)容簡介】 第二節(jié) 物業(yè)管理的概念和內(nèi)容 一、物業(yè) 第 32頁 （一）物業(yè)的涵義 ? 房地產(chǎn)： real estate或 real property。 ? “ real estate” 一詞具體是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋； ? “ real property” 一詞具體是指 real estate及其附帶的各種權(quán)益 ， 包括所有權(quán)在內(nèi)的 、 以及與此相關(guān)的保有權(quán) 、 享用權(quán) 、 管理權(quán) 、 處分權(quán)等 。 物業(yè)的涵義應(yīng)該是指 real Property。 ? 物業(yè)概念是 ： 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備 、 設(shè)施和場地 。 第 33頁 ? 一個完整的物業(yè)包括四個部分： ? （ 1） 建筑物 。 包括房屋建筑 、 構(gòu)筑物 （ 如橋梁 、水塔等 ） 、 道路 、 碼頭等 。 ? （ 2） 設(shè)備 。 指配套的專用機械 、 電氣等設(shè)備 。 如電梯 、 空調(diào) 、 備用電源等 。 ? （ 3） 設(shè)施 。 指配套的公用管 、 線 、 路 。 如上下水管 、 消防 、 強電 （ 供變電等 ） 、 弱電 （ 通訊 、 信號網(wǎng)絡(luò)等 ） 、 路燈 ， 以及室外公建設(shè)施 （ 如幼兒園 、 醫(yī)院 ） 等 。 ? （ 4）場地 。指待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場等。 第 34頁 ? 完整地把握物業(yè)的概念 ， 需注意兩點 : ? 第一 ， 物業(yè)的主體是建筑物 ， 輔助部分是配套的設(shè)備 、 設(shè)施與場地等 。 如果沒有建筑物 ，而是單獨的設(shè)備 、 設(shè)施或是單獨的場地 （ 如空地 ） ， 就不能稱其為物業(yè) 。 ? 第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部分： 共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。 ? 業(yè)主自用物業(yè)建筑物部分和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理的范疇。 第 35頁 （二）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別 ? （ 1） 適用范圍不同 ? 物業(yè)一般多指一個單項的 “ 物業(yè) ” 單位； ? 房地產(chǎn)是指一個國家 、 地區(qū)或一個城市所擁有的房地產(chǎn) 。 ? （ 2） 稱謂的領(lǐng)域不同 ? 不動產(chǎn)是民法通常使用的詞匯； ? 房地產(chǎn)是在經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯； ? 物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱 。 ? （ 3） 概念外延不同 ? 房地產(chǎn)概念的外延包括房地產(chǎn)的投資 、 開發(fā) 、 建設(shè) 、 銷售 、售后管理等整個過程 。 ? 物業(yè)有時可用來指示某項具體的房地產(chǎn) ， 然而 ， 它僅僅是指房地產(chǎn)的交易 、 售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域 。 第 36頁 （三）物業(yè)的分類 ? 居住物業(yè) 。 包括住宅小區(qū) 、 單體住宅樓 、 公寓 、 別墅 、 度假村等； ? 商業(yè)物業(yè) 。 包括綜合樓 、 寫字樓 、 商業(yè)中心 、酒店 、 賓館 、 康樂中心等； ? 工業(yè)物業(yè) 。 包括工業(yè)廠房 、 倉庫等； ? 其他用途物業(yè) 。 如車站 、 碼頭 、 醫(yī)院 、 學(xué)校等 。 第 37頁 （四）物業(yè)的特性 ? 、地區(qū)性 ? 建筑物由于定著在土地上，形成了其不可移動性和地區(qū)性。 ? ? 每種物業(yè)都是單件產(chǎn)品，在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣上都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方，沒有兩宗物業(yè)是完全相同的。 ? ? 其一是構(gòu)成物業(yè)基礎(chǔ)的土地具有不可毀滅性； ? 其二是地上建筑物使用期限可達(dá)幾十年乃至上百年。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地 50年。 第 38頁 ? 周期性長、投資量大 ? 物業(yè)開發(fā)建設(shè)周期比一般的商品生產(chǎn)周期要長得多，同時需要大量的投資。 ? ? 物業(yè)受法令和政府政策的影響較重要的有兩項：一是警察權(quán)（ Police Power）的行使。二是行政征用權(quán)，政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何物業(yè)實行強制征收。 ? ? 物業(yè)的價格往往受其周圍其他建筑的影響。 ? ? 房地產(chǎn)的價格一般也會不斷上漲，有著保值和增值的作用。 第 39頁 （五）物業(yè)的產(chǎn)權(quán) ? ? 產(chǎn)權(quán)就是財產(chǎn)權(quán)利，是指對財產(chǎn)的各種權(quán)利的總稱，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費權(quán)及其他與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。因此，也可以說產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)利束。 ? 合理有效清晰的產(chǎn)權(quán)，可以使人們各盡其能、各守其責(zé)、各得其利。 第 40頁 ? （ 1）私有產(chǎn)權(quán) ? 是指關(guān)于資源利用和所有的權(quán)利。私有產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵在于對財產(chǎn)所有權(quán)利的行使的決策完全是私人做出的。 ? （ 2）社團(tuán)產(chǎn)權(quán) ? 是指某個人對一種資源行使某權(quán)力時，并不排斥他人對該資源行使同樣的權(quán)利，或者說，這種產(chǎn)權(quán)是共同享有的。如城市景觀和市政公用設(shè)施便屬于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)。對于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)來講，每個人對如何行使權(quán)利的決定是無需事先與他人協(xié)商的。 ? （ 3）集體產(chǎn)權(quán) ? 一種產(chǎn)權(quán)如果是集體的，則關(guān)于如何行使對資源的各種權(quán)利的決定就必須由集體做出，由集體的決策機構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使作出規(guī)定和約束。 第 41頁 ? （ 4）建筑物區(qū)分所有權(quán) ? 把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán)。 ? 建筑物區(qū)分所有，是將一幢房屋特別是樓房，按其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個獨立單元，每一單元均構(gòu)成一個相對獨立的所有權(quán)客體，由此在一幢房屋上形成兩個以上的所有權(quán)。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)具體是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)與對建筑物共用部分所享有的持分權(quán)，以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。 第 42頁 二、物業(yè)管理的概念 這樣理解物業(yè)管理，對不對？ 張某在和一些朋友聊天時談到物業(yè)管理 ，他說： “ 物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理 ， 只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣 ，名稱換了一下 ， 其根本區(qū)別就是收不收費的問題 。 ” 他的朋友也說： “ 物業(yè)管理就是在原來的房產(chǎn)管理上增加點內(nèi)容 ， 比如掃掃地 、 澆澆花 、 看看門而已 。 ” 這些看法對嗎 ？ 第 43頁 ? 廣義的物業(yè)管理 是由物業(yè)的涵義引申出來的 ，它泛指一切為了物業(yè)的正常使用 、 經(jīng)營而對物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進(jìn)行的管理和提供的服務(wù) 。 ? 今天我們使用的物業(yè)管理概念主要是狹義的物業(yè)管理 。 狹義的物業(yè)管理 （ Real Property Management或 Property Management） ， 是指由專門的機構(gòu)和人員 ， 依據(jù)合同和契約 ，對物業(yè)及其附屬設(shè)施 、 周圍環(huán)境等實施統(tǒng)一的 、 專業(yè)化的 、 綜合性的經(jīng)營管理 ， 并向人們提供綜合性的有償服務(wù) 。 第 44頁 ? 物業(yè)管理的要點： ? 是一種經(jīng)營性的管理方式 ? 是對物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后服務(wù)等活動進(jìn)行全過程的管理 ? 是一種專業(yè)化、綜合性的管理 ? 是按合同或契約進(jìn)行法制化規(guī)范化管理 ? 具有服務(wù)性 第 45頁 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別 項目及比較內(nèi)容 現(xiàn)代物業(yè)管理 傳統(tǒng)房屋管理 物業(yè)權(quán)屬 多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有） 單一產(chǎn)權(quán)（國有、公有） 管理單位 物業(yè)管理公司 政府、單位房管部門 管理單位性質(zhì) 企業(yè) 事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位 管理手段 經(jīng)濟(jì)和法律手段 行政手段 管理行為 企業(yè)經(jīng)營服務(wù)行為 非企業(yè)行為 管理性質(zhì) 有償服務(wù) 無償、低償服務(wù) 管理觀念 為業(yè)主、住戶服務(wù) 管住住戶 管理費用 自籌、管理費、服務(wù)費等 低租金和大量補貼 管理形式 社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理 多頭分散管理 管理內(nèi)容 全方位多層次的管理服務(wù) 管房和養(yǎng)房 管理關(guān)系 代表業(yè)主，業(yè)主主導(dǎo)型 國家或單位主導(dǎo)型 管理模式 市場經(jīng)濟(jì)管理模式 計劃經(jīng)濟(jì)管理模式 第 46頁 【討論】 ? 后勤服務(wù)集團(tuán)的服務(wù)是不是就是物業(yè)管理