【文章內(nèi)容簡介】 限公司 投資商： 新大陸實(shí)業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 美國 DF（深圳）設(shè)計(jì)公司 項(xiàng)目地址： 菏澤市中華路與人民路交匯處（中銀西側(cè)） 占地面積： 40畝 總建面： 13萬㎡ 容積率： 綠化率： % 戶型配比：寫字樓 400800㎡ 寫字樓外墻： 通體玻璃幕墻 寫字樓電梯： 三部商務(wù)電梯 寫字樓大堂： 挑高 ，面積 300㎡ ，寫字樓內(nèi)部設(shè) 有意大利西餐廳、商務(wù)賓館、多功能廳 寫字樓層高： 網(wǎng)絡(luò)： 光線 /無線上網(wǎng) 消防安全系統(tǒng)： 門禁系統(tǒng)，大廳內(nèi)外、電梯、樓梯、走廊，均配置監(jiān)視、報(bào)警系統(tǒng) 項(xiàng)目信息 開盤時(shí)間： 2023年 10月 分期情況： 分兩期銷售 當(dāng)前周期： 一期 1號樓（ 寫字樓 1單元、商業(yè) 2單元、住宅三單元 ），商業(yè)未開盤 銷售進(jìn)度： 一期銷售 95% 當(dāng)前價(jià)格： 寫字樓 5500/㎡ 樓層差： 100200元 階段優(yōu)惠： 無 工程進(jìn)度： 一期已封頂 推廣渠道： 短信、報(bào)紙、戶外 定 位 語： “菏澤商務(wù)區(qū)地標(biāo)建筑” 客群分析： 個(gè)體戶、投資客、本地公司、外來公司 寫字樓案例 ：凱瑞國際廣場 寫字樓租金及成交價(jià)格 寫字樓租金價(jià)格 寫字樓成交價(jià)格 ?菏澤寫字樓產(chǎn)品單一，寫字樓供應(yīng)量較小，除經(jīng)典國際大廈為整棟和整層出售其余均為分戶出售，去化速度較快， 銷售價(jià)格區(qū)間為 39005500元 /平方米，跨度較??；經(jīng)典國際大廈整棟出售給菏澤市環(huán)境保護(hù)局。 ?目前菏澤市場寫字樓項(xiàng)目不規(guī)范， 5A級寫字樓項(xiàng)目僅有凱瑞國際廣場，其它寫字樓均未達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn) 寫字樓產(chǎn)品較少，不規(guī)范，市區(qū)內(nèi)寫字樓成交均價(jià)售價(jià) 39005500元/平米，整體銷售速度較快 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 01租金（元/ m 178。 / 天）租金（元/ m 178。 / 天） 1鳳凰城 經(jīng)典國際大廈 恒泰大廈0100020233000400050006000價(jià)格（元/ m 178。 ）價(jià)格（元/ m 178。 ） 3900 5500 4100鳳凰城 凱瑞國際大廈 經(jīng)典國際大廈恒泰大廈 鳳凰城 寫字樓租金情況 客群分析 目前寫字樓購買客群以本地投資客、個(gè)體戶及高級公務(wù)員為主，入駐企業(yè)以中高端企業(yè)和小型公司為主。 寫字樓發(fā)展預(yù)測 ?新城東擴(kuò)、政府行政單位的東遷，林展館和一年一度牡丹園花卉節(jié)、趙王河沿岸的自然環(huán)境優(yōu)勢讓東部成為菏澤市房地產(chǎn)市場最炙手可熱的區(qū)域之一。 ?目前菏澤市房地產(chǎn)市場寫字樓項(xiàng)目較少，現(xiàn)市場產(chǎn)品較單一，難以滿足市場需求。本項(xiàng)目寫字樓發(fā)展前景發(fā)展較好。 ?東部新城的雛形逐漸顯現(xiàn)，聚集了大量的人氣、吸引了各地投資者，商業(yè)商務(wù)氛圍也逐步提升，東城 COD呼之欲出。 菏澤市寫字樓呈現(xiàn)上升趨勢，發(fā)展前景較好。 小結(jié) 1 2 3 4 菏澤房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段寫字樓產(chǎn)品較少，其中中華路商圈部分寫字樓產(chǎn)品在售，項(xiàng)目周邊尚無寫字樓項(xiàng)目產(chǎn)品，處市場空白點(diǎn)，潛在競爭力?。? 產(chǎn)品：菏澤市寫字樓產(chǎn)品單一，不能滿足大面積辦公的需求，項(xiàng)目周邊寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)存在市場空白點(diǎn)； 客群：菏澤市寫字樓產(chǎn)品主要為自用客戶，存在少量投資客戶，中華路沿線寫字樓客戶覆蓋較廣泛； 價(jià)格：菏澤市目前在售寫字樓項(xiàng)目較少，凱瑞國際廣場銷售率已經(jīng)達(dá)到 95%，其它項(xiàng)目基本已售罄，成交均價(jià)為 39005500元 /平方米；菏澤市寫字樓租金主力區(qū)間 /平米〃 天。 區(qū)域在售公寓項(xiàng)目對比分析 公寓產(chǎn)品的主力戶型為一室，面積區(qū)間為 3069㎡ ，價(jià)格在 40005300元 /㎡ 之間。 鳳凰城 ?早期公寓產(chǎn)品代表，實(shí)質(zhì)是小戶型住宅產(chǎn)品； ?主力戶型為 3669平方米一室，戶型單一； ? LOFT裝修標(biāo)準(zhǔn)為 400元 /平方米，與客群定位相契合； 水岸嘉苑 ?實(shí)質(zhì)是小戶型住宅產(chǎn)品 ?一室面積為 3040平方米 ?項(xiàng)目所在地塊緊靠趙王河，環(huán)境優(yōu)勢優(yōu)越，小戶型總款較低，受投資客青睞 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 開盤時(shí)間 ： 2023年 8月 14日 工程進(jìn)度 ：已封頂 面積區(qū)間 ： 3669㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) ： 400元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 ： 70年 均價(jià) ： 4000元 /㎡ 銷售率 ：基本售罄，剩 2套 客群分析 ： 市政單位團(tuán)購、關(guān)系客戶團(tuán)購、投資客戶 商業(yè)業(yè)態(tài)： KTV、服裝、餐飲、保健、箱包、鞋帽、飾品、電玩 車位價(jià)格： 8萬 /個(gè) 公寓案例：金鼎鳳凰城 公寓產(chǎn)品特征 菏澤市公寓產(chǎn)品較少，公寓產(chǎn)品的辦公性及投資性增強(qiáng)，逐漸發(fā)展為寫字樓產(chǎn)品的過渡產(chǎn)品。產(chǎn)品形式逐漸豐富， LOFT產(chǎn)品出現(xiàn)；裝修標(biāo)準(zhǔn)較低。 公寓用途 ：菏澤房地產(chǎn)市場公寓產(chǎn)品以辦公居住為主 區(qū)域內(nèi)的鳳凰城公寓是菏澤典型的 LOFT商務(wù)公寓 面積與戶型 ：在售公寓項(xiàng)目中，面積在 3069平方米的一室為主力戶型，面積跨度較小 產(chǎn)品年限 ：現(xiàn)階段菏澤房地產(chǎn)在售公寓項(xiàng)目多為 70年產(chǎn)權(quán) 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：目前菏澤公寓產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)較低，鳳凰城裝修標(biāo)準(zhǔn)為 400元/㎡ ，水岸嘉園裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯 公寓產(chǎn)品特征 公寓市場總結(jié) 價(jià)格 發(fā)展前景 客群 品質(zhì) 結(jié)論 當(dāng)前區(qū)域市場的簡裝修成交均價(jià)為4600元 /m178。； 菏澤公寓產(chǎn)品價(jià)格與住宅價(jià)格基本相同，主要以 LOFT商務(wù)公寓為主 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的客群從以居住和投資為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞k公自用或投資為主 市場供應(yīng)量小，需求量較大，區(qū)域潛在競爭較少 目前 菏澤房地產(chǎn)市場公寓產(chǎn)品單一，品質(zhì)較低， 公寓配套較少 花都大酒店 牡丹大酒店 百事得大酒店 和平大酒店 ? 區(qū)域酒店分析 ?菏澤市三星級以上酒店數(shù)量不多 ?菏澤市酒店大堂整體裝修水平不高，裝修家居較早 ?除和平大酒店其它酒店整體檔次較低，布局過于擁擠 菏澤市星級以上酒店基本分布在中華路沿線，菏澤目前酒店檔次及裝修標(biāo)準(zhǔn)較低，三星以上稀少。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 菏澤市酒店大堂裝修不夠豪華，時(shí)間較早，除和平酒店整體檔次較高外，其余酒店整體檔次偏低。 菏澤酒店對比分析 小結(jié) 酒店市場 1 菏澤市政府為提高城市形象，在一些項(xiàng)目上要求建 設(shè)五星級酒店，例如國貿(mào)中心、中國牡丹商貿(mào)城以 及本項(xiàng)目，這將加大未來酒店市場競爭。 2 3 目前菏澤市場存在的酒店以三星和四星居多，但其整體裝修標(biāo)準(zhǔn)較低、服務(wù)質(zhì)量較差。 政府的東遷、林展館及牡丹園帶來的客流量，客戶對酒店水平要求越來高越高，為本區(qū)域內(nèi)酒店的發(fā)展帶來契機(jī) 菏澤住宅市場分析 ?目前菏澤住宅市場以趙王河為界分為三大板塊，趙王河以西分為西部板塊、趙王河板塊、趙王河以東的東部板塊 ?菏澤住宅市場內(nèi)多為中低端住宅產(chǎn)品，趙王河板塊項(xiàng)目供應(yīng)最多，項(xiàng)目品質(zhì)相對較好。 本案 天闊逸城 公園 1號 水岸嘉園 中央公館 南華康城 西部板塊 東部板塊 趙王河板塊 清華園 新都匯 閱城國際 億聯(lián)時(shí)代奧城 中國牡丹商貿(mào)城 龍燕陽光城 金鼎鳳凰城 國貿(mào)中心 凱瑞國際廣場 惠和商場 銀座商城 帝都東城國際 菏澤住宅市場客群構(gòu)成分析 流向：購房者逐步由老城區(qū)流向外圍區(qū)域 ， 其中趙王河區(qū)域是未來成交的重點(diǎn) ?地域輻射： ?整體來看菏澤市區(qū)在售樓盤客群均以菏澤籍客戶為主，外來購房者較少。 ? 老城區(qū)： 主要定位為中端客群，菏澤本地中等收入人群為本區(qū)域的主要客群。 ? 趙王河區(qū)域： 輻射范圍相對狹窄，主要以菏澤高收入人群、周邊居民、私營業(yè)主和企事業(yè)單位人群為主。 ? 東部開發(fā)區(qū)和北部區(qū)域： 輻射范圍較為廣泛，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品價(jià)格較低，可輻射本地及下屬縣市區(qū)的購房群體。周邊工廠工人、周邊居民、菏澤下屬縣市購房家群體都是本區(qū)域的主要客群。 菏澤住宅市場產(chǎn)品分析 是牡丹區(qū)政府所在地，屬于菏澤市成熟居住區(qū)，有大量早期開發(fā)小區(qū)分布在本區(qū)域內(nèi)，成熟的教育、醫(yī)療等生活配套，臨近商業(yè)區(qū)和學(xué)區(qū)是本區(qū)域樓盤的主要賣點(diǎn) ，主力戶型為 90110 ㎡ 的兩房和 120140 ㎡ 的三房，由于本區(qū)域?qū)W區(qū)房和養(yǎng)老房所占比重較大 ，所以 90㎡ 兩房， 120㎡ 三房具有較高的市場接受度 趙王河板塊，作為菏澤目前以及未來城市的絕對中心，占據(jù)著菏澤獨(dú)有的趙王河水景資源和完善的生活配套，是目前菏澤高品質(zhì)小區(qū)的集中區(qū)域。 主力戶型以 90100 ㎡ 兩房和 110140 ㎡ 的三房為主，配有少量 3040㎡ 一房及 160200㎡ 四房。 該區(qū)域客戶群收入相對較高，舒適度有一定要求，所以該區(qū)域 110140㎡ 三房接受度最高；部分投資型客群和過渡型客群對于 4050㎡ 一房接受度較高 現(xiàn)階段發(fā)展較為滯后，區(qū)域內(nèi)居民收入較低， 90 ㎡ 左右兩房， 110 ㎡ 三房， 在該區(qū)域內(nèi)接受度較高 東部板塊 西部板塊 趙王河板塊 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 開 發(fā) 商： 菏澤宸宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 北京中外建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司 項(xiàng)目地址： 黃河路以北，人民路以東，熱電廠以南 占地面積： 100 畝 容 積 率： 綠 化 率： 35% 總 建 面： 26 萬㎡，商業(yè)建筑面積 6771 ㎡ 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格 產(chǎn)品形態(tài)： 高層 當(dāng)前價(jià)格： 起價(jià) 3600元 /㎡ ，均價(jià)： 4600 元 /㎡ ，最高價(jià)：5200 元 /㎡ 階段優(yōu)惠： 一次性優(yōu)惠 2%，貸款優(yōu)惠 1% 項(xiàng)目信息 銷售進(jìn)度： 一期已售 80%左右 暢銷戶型： 90㎡ ， 140㎡ 滯銷戶型： 頂層復(fù)式， 160㎡ 四房 客源分析： 市區(qū)客戶，市政單位，個(gè)體戶 趙王河板塊經(jīng)典案例：天闊逸城 開 發(fā) 商： 山東菏澤東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計(jì)有限公司 項(xiàng)目地址： 人民路 1679 號（原菏澤口岸） 占地面積： 130 畝 總 建 面： 萬㎡ 建筑風(fēng)格： 歐式風(fēng)格 產(chǎn)品形態(tài)： 小高層（ 11層）、高層（ 18層、 32層） 容積率： 綠 化 率： % 總 戶 數(shù)： 共 1700 戶 車位配比： 1： 開盤時(shí)間： 2023年 11月 7日 交房時(shí)間： 2023年 7月 31日 分期情況： 兩期銷售 內(nèi)部配套： 水系景觀廣場、地下車位、大型超市 、會所、幼兒園 項(xiàng)目信息 趙王河板塊經(jīng)典案例：公園 1號 當(dāng)前周期： 一期在售 1號樓， 2號樓， 3號樓， 4號樓， 8號樓 11號樓， 12號樓，商業(yè)未開盤 戶型配比： 90 ㎡ 兩房， 110130 ㎡ 三房占 60%， 160 ㎡ 四房 共 10套 暢銷戶型： 90130㎡ 銷售進(jìn)度： 8號樓剩余 50%，其余樓座銷售 95% 當(dāng)前價(jià)格： 起價(jià)： 4000/㎡ ，均價(jià)： 5000元 /㎡ 最高價(jià)： 5500元 /㎡ ， 頂層買一送一 68008000元 /㎡ 送露臺 樓層差價(jià)： 20100元 朝向差價(jià)： 30元 階段優(yōu)惠： 一次性優(yōu)惠 2%、貸款優(yōu)惠 1% 工程進(jìn)度： 8號樓未封頂，其余樓座在做內(nèi)裝 定 位 語： 湖畔、公園、豪宅 、“給菏澤一個(gè)世界級的收藏” 客源分析： 公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、商人是目前買房主力客群，存在部分投資者，仍以自 住居多 趙王河板塊經(jīng)典案例：公園 1號 開 發(fā) 商 ： 菏澤龍翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 嘉博筑業(yè) 代理公司： 上海鯤鵬咨詢 景觀設(shè)計(jì)： 香港奇思環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司 地理位臵： 菏澤市人民路以東永昌路以北 占地面積： 20萬㎡ 總 建 面： 50 萬㎡ 建筑風(fēng)格： 歐式古典與中式相結(jié)合 產(chǎn)品形態(tài)： 小高層、高層、洋房 容 積 率： 綠 化 率： 31% 總 戶 數(shù)： 3000 戶 內(nèi)部配套： 燈光網(wǎng)球場、羽毛球場、會所、游泳池、 幼兒園周邊配套 商業(yè)購物： 品牌旗艦店、超市