地王1-4期分析,六期承包預(yù)算及招商方案(編輯修改稿)
2025-02-27 17:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （財(cái)務(wù)部建議）地王一、三、四區(qū)未售鋪方案地王六區(qū)投資預(yù)測(cè)、規(guī)劃分析地王六區(qū)投資預(yù)測(cè) 投資成本概算投資成本：土地成本 +建安成本 +資金成本建筑面積約 ，初始投資成本約 7500萬(wàn)。單位成本約 4100元地王六區(qū)投資預(yù)測(cè) 三種方式下的投資預(yù)測(cè)223。 100%銷售223。 30%銷售 70%持有223。 100%持有地王六區(qū)投資預(yù)測(cè) 一、 100%銷售223。 假設(shè)：223。 銷售進(jìn)度：依開(kāi)盤情況及推廣力度預(yù)計(jì) 2023年銷售 40%，以后年度銷售 20%，至 2023年銷售完畢223。 銷售單價(jià)：參照前期地王銷售部提供的平均單價(jià) 。由于不同進(jìn)度銷售單價(jià)不同，預(yù)估2023年單價(jià) ， 2023年 2萬(wàn)， 2023年 2萬(wàn)， 2023年。223。 銷售及管理費(fèi)用率按銷售收入 2%預(yù)估223。 預(yù)繳增值稅率 3%，銷售完畢后進(jìn)行土地增值稅清算223。 折現(xiàn)率取 10%。地王六區(qū)投資預(yù)測(cè) 100%銷售情況下投資預(yù)測(cè)該投資方案下：內(nèi)部報(bào)酬率 62%，凈現(xiàn)值 8613萬(wàn)。內(nèi)部報(bào)酬率較高，但因產(chǎn)權(quán)已銷售，無(wú)后期房產(chǎn)增值收益。地王六區(qū)投資預(yù)測(cè) 二、 30%銷售及 70%持有223。 假設(shè)：223。 首層銷售，銷售進(jìn)度及單價(jià)方案參照 100%銷售情況。銷售單價(jià)營(yíng)銷部提供的周邊商鋪單價(jià)在 68萬(wàn)區(qū)間，無(wú)其他參考數(shù)據(jù)，商業(yè)參照前期地王銷售部提供的 100%銷售下的單價(jià) ，預(yù)估首層銷售單價(jià)范圍在 34萬(wàn)之間。223。 銷售情況下的條件參照 100%銷售223。 持有部份：資產(chǎn)原值＝投資成本 銷售部份成本 +裝修費(fèi)用，預(yù)估裝修費(fèi)用 1000萬(wàn)。按 20年攤銷，十年后每 5年裝修一次，費(fèi)用每次按 1000萬(wàn)計(jì)，同時(shí)每次裝修按 5年攤銷。223。 出租率首年 90%，后期在 95%，租金單價(jià)參照目前地王的租金單價(jià)每平 48元預(yù)計(jì)二、三層租金 40元 /平，第三年后按 10%遞增。223。 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用按租金收入 15%計(jì)。其他收入按月均 7萬(wàn)，以后年度按 5%遞增。地王六區(qū)投資預(yù)測(cè)內(nèi)部收益率 24%，累積凈現(xiàn)值 4739萬(wàn)， 2023年凈現(xiàn)值（ 1942萬(wàn)）及時(shí)收回初始投資，內(nèi)部收益率低于全額銷售情況下，但持有產(chǎn)權(quán)在未來(lái)房產(chǎn)增值可實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的額外收益。二、 30%銷售及 70%持有地王六區(qū)投資預(yù)測(cè) 三、 100%持有223。 假設(shè)：223。 初始投資為 7500萬(wàn)，首次裝修約 2023萬(wàn)，十年后每 5年裝修一次，裝修成本 2023萬(wàn)。223。 預(yù)計(jì) 2023年開(kāi)業(yè)，出租率 90%，后期保證在95%223。 租金單價(jià)：參照地王 48元 /平，預(yù)計(jì)按 55元 /平，三年后每年按 10%遞增223。 相關(guān)的稅率及折現(xiàn)率與前面一致。223。 不能考慮未來(lái)房產(chǎn)增值帶來(lái)的效率。地王六區(qū)投資預(yù)測(cè)該方案下內(nèi)部收益率為 8%，低于折現(xiàn)率 10%，靜態(tài)回收期 10年，動(dòng)態(tài)回收期需 25年。在 20年時(shí)累積凈現(xiàn)值為負(fù)803萬(wàn)。正常的情況下不考慮該方案。但因商鋪投資不同于一般性投資，需考慮未來(lái)商鋪的增值效應(yīng)。三、 100%持有地王六區(qū)投資預(yù)測(cè) 三種方案下的優(yōu)劣勢(shì)
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