【文章內容簡介】 子在召陵區(qū)淞江路附近，沙河沿岸開發(fā)低密度、 環(huán)境舒適的、臨河洋房小區(qū)，你會購買嗎？ 17%69%14%會看情況不會居住環(huán)境認同度一般，項目濱河概念需要重點提倡 14%的客戶會考慮， 69%客戶視情況而定，產品的實景感受至關重要 （漯河沒有真正的洋房產品） 您認為淞江路附近，沙河兩岸的樓盤，售價 應該相差多少比較合理？ 32%40%28%差價3 0 0 以內差價3 0 0 5 0 0 元差價5 0 0 元以上 沙河東西兩岸價格認同度相差 300元以上占到 68%， 同類產品與河西競爭很難具有價格提升的空間 受訪認為南北兩岸差價的原因主要為：東岸 偏僻、發(fā)展相對落后、地理因素、沿河景觀相 差較大、購物不便、教育資源缺乏、交通因素、 距市中心較遠等幾個方面 你購房的用途為 4%91%5%投資自用其它區(qū)域內購房仍以自用為主，占到 91%， 區(qū)域內投資性物業(yè)目前開發(fā)可能性不大 選擇其他選項的受訪者主要用途為：結婚、談戀 愛、給家人住、送朋友、無力購買 您意向購買的戶型為？ 65%會購買三室兩廳 24%會購買二室 5%會購買四室兩廳 2%會購買一室一廳 4%會購買聯(lián)排別墅和其他戶型 戶型選擇上基本與當前市場戶型配比一致 您意向購買戶型的面積是： 3%6%11%17%23%19%8%7%4% 1%1%6 0 ㎡以下 6 0 —8 0 ㎡8 0 —9 0 ㎡ 9 0 —1 0 0 ㎡1 0 0 —1 1 0 ㎡ 1 1 0 —1 2 0 ㎡ 1 2 0 —1 3 0 ㎡ 1 3 0 ㎡—1 4 0 ㎡1 4 0 ㎡—1 5 0 ㎡1 5 0 —2 0 0 ㎡2 0 0 ㎡以上2% 9% 15% 65% 5% 2% 2% 一室一廳 兩室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 四室兩廳 聯(lián)排別墅 其它 100— 120平米： 42% 120140平米： 15% 90— 100平米： 17% 8090平米： 11% 80平米以下： 9% 140平米以上： 6% 與購買意向的戶型結合分析可看出， 90140平米整體 達到 64%，與三房需求比例相近， 100120平米之間三房 集約化設計比較重要。 若是低密度、環(huán)境舒適的洋房小區(qū)，購買洋房， 您能接受的單價是： 68%22%1%2%7%3 9 0 0 元/ ㎡以下3 9 0 0 —4 2 0 0 元/ ㎡ 4 2 0 0 —4 5 0 0 元/ ㎡4 5 0 0 —5 0 0 0 元/ ㎡5 0 0 0 元/ ㎡以上68%能接受的洋房單價在 3900以下 22%能接受的單價在 3900— 4200 7%能接受的單價在 4200— 4500 2%能接受的單價在 4500— 5000 1%能接 受 5000以上 本區(qū)域購房接受洋房單價水平不夠高，但 32%客戶接受4000以上均價，洋房售價在 40004200應有空間 您計劃購買房屋的總價： 58%24%1%4%11%2%3 5 萬元以3 5 —4 0 萬元4 0 —4 5 萬元4 5 —5 0 萬元5 0 —6 0 萬元6 0 萬元以上58%能接受的總價 35萬元以下（可不考慮） 24%能接受的總價 35— 40萬元 11%能接受的總價為 40— 45萬元 1%的能接受的總價在 60萬元以上 房源主力總價應在 3545萬之間比較合理 您在這里購房希望有些配套： 15%17%21%14%13%19%1%運動場所娛樂休閑場所教育配套 幼兒園公園生活購物配套其他a、在受訪客戶回饋的信息中，最希望社區(qū)擁有的配套為 教育配套，其次分別為 :生活購物配套、娛樂休閑場所、 運 動場所、幼兒園、公園 b、選擇其它選項的受訪者希望擁有的配套為：銀行、網 吧、會所、菜市場等 運動設施、教育配套需提前考慮；可在適度發(fā)展社區(qū)商業(yè) 請問您的職業(yè)是： 35%2%3%3%13%27%5%9%3%個體私營業(yè)主 企業(yè)中高層管理人員黨政機關干部專業(yè)人士（工程師/ 醫(yī)生/ 律師等）公司職員自由職業(yè)者離退休人員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民其他家庭月收入 61%26%8%1%1%1%2% 2 0 0 0 —4 0 0 0 元4 0 0 0 —6 0 0 06 0 0 0 —8 0 0 00 . 8 —1 萬1 —1 . 2 萬1 . 2 —1 . 5 萬1 . 5 萬以上a、受訪客戶中職業(yè)比例最高的個體私營業(yè)主，占比 35%，自由職業(yè)者占 27%的比例， 13%的受訪者職業(yè)為 公司職員， 9%的受訪者職業(yè)為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民， 5%的受訪者職業(yè)為離退休人員，分別有 3%的受訪者為專 業(yè)人士、黨政機關干部和其他職業(yè)， 2%的受訪者職業(yè)為企業(yè)中高層管理人員 b、選擇其它選項客戶的職業(yè)為：教師、農民、學生、廚師等 綜合觀點 實景營造對本項目開發(fā)比較重要 ，可一定程度解決客戶“看情況而定的問題” “ 高質適中價”高性價比的競爭策略 對本項目開發(fā)比較重要，可以形成與河 西樓盤相對的競爭優(yōu)勢，爭取一部分意向在河西購買的客戶 因河東（本項目所在版塊）居住環(huán)境認同度一般，本項目首期應塑造高品質形 象，在深抓召陵區(qū)主力購房群體的同時，爭取市區(qū)內的改善型需求客戶 。 戶型設計中 三房比例應占到 70%左右 ， 同時需要考慮總價 。 洋房對客戶的吸引力是相對尚可（普調中 14%購買， 69%視情況而定），價格承受力應 可達到 4000元左右甚至以上 。 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應狀況及競爭環(huán)境 五、 受 訪群體對項目的看法及興趣 /意見 等 六、 項目 的發(fā)展 方向 七、 可 比性項目產品分析 八、 項目 規(guī)劃建議 一、產品發(fā)展策略 根據(jù)上述分析，本項目發(fā)展策略如下： 競爭策略 充分利用項目的規(guī)模、環(huán)境體驗、大盤氣勢、規(guī)劃差異化、產品多元化 及風格實用等綜合因素，徹底搶占召陵區(qū)市場；同時爭取分流金山板塊的客 源，建立口碑，確立明星樓盤的地位，以抵御后來籌建的其它同類型產品的競爭 一、產品發(fā)展策略 產品構成描述： 主力產品： 5或 6層多層帶電梯洋房（本項目整體重點） 次主力產品： 電梯洋房 :810層小高層（根據(jù)地塊規(guī)劃布局需要可考慮少量設置） 高層洋房：高層、濱河高層（通過空間贈送，塑造高層洋房 ) 輔助產品： 聯(lián)排疊加產品 開發(fā)策略描述： 快速啟動、搶占先機 樣板先行、創(chuàng)造體驗 產品純粹、低容規(guī)模效應 低密度 —— 高綠化率 第一期需凸顯濱河樓盤的特質，向金山板塊貼近 第一期需顯示規(guī) 模 化（大盤） 迅速制作項目自有環(huán)境及體現(xiàn)產品質量 戶型設計 多元化 —— 不同階段都能滿足市場需求 各類產品的賣點明確 單價及總價在目標客戶的預期內 常青片區(qū) 由新世界集團統(tǒng)一開發(fā)運營，一個總規(guī)模超過百萬平方米的中央商業(yè)街即將出爐，首期30萬平方米大型城市綜合體即將面世。該綜合體包含五星級酒店、 K11藝術村、大型藝術購物商場、超甲級寫字樓等高端生活元素。 二、產品發(fā)展方向 根據(jù)產品發(fā)展策略，項目整體發(fā)展方向為： 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應狀況及競爭環(huán)境 五、 受 訪群體對項目的看法及興趣 /意見 等 六、 項目 的發(fā)展 方向 七、 可 比性項目產品分析 八、 項目 規(guī)劃建議 在售物業(yè)戶型分析 在售物業(yè)建筑風格分析 在售物業(yè)利銷因素分析 借鑒項目專項分析 面積區(qū)間 戶型 總數(shù) 比例 銷售套數(shù) 銷售比例 備注 66— 80㎡ 兩室兩廳 226 % % 80— 94㎡ 兩室兩廳 1022 % 924 % 90— 99㎡ 三室兩廳 496 % 371 % 鳳凰城項目二期待供應的三房影響到銷售率，如僅統(tǒng)計一期開出物業(yè) ，銷售率亦應在 85%左右 105— 120㎡ 三室兩廳 1420 % 1314 % 120— 135㎡ 三室兩廳 1596 % 1516 % 受到康橋水岸 124平米三房全部內購影響拉升一定比例 130— 140㎡ 四室兩廳 96 % 82 % 160㎡ 左右 四室兩廳 72 % 69 % 會展板塊大河花園 一、在售物業(yè)的戶型分析 —— 多層 備注：摘取漯河在售 11個樓盤項目進行借鑒匯總分析 解讀 1：