【文章內(nèi)容簡介】 60。月 租 金： 150元 30 天 =4500元 年固定回報 1：年租金 9900元 /（總房款 90000元+5138元） =%年租金計算 1：（ 150元 日 90元服務(wù)費(fèi) ） 30 天 【（ 12月 50% 入住率） 業(yè)主免費(fèi)入住半個月】 =9900 元（國家權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，我國產(chǎn)權(quán)式酒店客 房平均出租率僅 50%出頭，按照 50%的出租率， 投資回報率計算就不包括業(yè)主一年中免費(fèi)入 住半月） 年固定回報 2： 年租金 8250元 /（總房款 90000元 +5138元 ） =% 年租金計算 2：【（ 150元 日 90元服務(wù)費(fèi)） 30 天 300元 /月配套設(shè)施管理費(fèi)】 【（ 12月 50% 入住率即 6個月） 業(yè)主免費(fèi)入住半個月】 =8250元 年固定回報 3：年租金 14750元 /（總房款 90000元 +5138元） =% 年租金計算 3:如按每月客房平均入住率 85%計算， (全 年為 310天 業(yè)主免費(fèi)入住 15天 ) （ 150 元 日 90元服務(wù)費(fèi) 平均日 10元配套設(shè)施管 理費(fèi)） =14750元 年固定回報 4： 年租金 7920元 /（總房款 90000元 +5138元 ） =% 年租金計算 4：【（ 150元 日 90元服務(wù)費(fèi)） 30 天 300 元 /月配套設(shè)施管理費(fèi) 一般酒店 / 月 /平米的物業(yè)管理費(fèi) 20 平米】 【（ 12月 50% 入住率即 6個月） 業(yè)主免 費(fèi)入住半個月】 =7920元點(diǎn)評 1）、 以上前三種核算方式均未考慮 “車位月租金、物業(yè)管理費(fèi)、中介費(fèi)、水電氣衛(wèi)生費(fèi)、供暖費(fèi)（ 28/平米）或空調(diào)費(fèi)、電話費(fèi)、稅金等 ”費(fèi)用。點(diǎn)評 2）、 結(jié)合項目的可實(shí)施性，重點(diǎn)推薦第二種投資回報率計算方式，即投資回報率為 %。一者給洽談類似錦江酒店管理公司這樣 “ 物業(yè)管理取費(fèi)并不算太高，但在中國的品牌實(shí)力很強(qiáng)” 予較為貼近的接受度，使投資回收年數(shù)成為切實(shí)可行的方案；再者計算內(nèi)容相對全面，亦顯得誠心可靠，對開發(fā)商及投資買房人均無太大風(fēng)險值。 投資回收年數(shù)投資回收年數(shù)： (首期房款 35138元 +期房時間內(nèi)的按揭款按八個 月計算即 8)/ 【（ 150元 日 90元服務(wù) 費(fèi)） 30 天（稅后月租金） 300元 /月配套設(shè)施 管理費(fèi) 按揭月供款 】 【 1250% 入住 率即 6個月 業(yè)主免費(fèi)入住半個月】 =點(diǎn)評 1） ：本案對外營銷推廣中，月收益完全可以只取酒店配套 設(shè)施管理費(fèi)即可，即便加上每月 6%的租金稅收成 本即月收益 ，經(jīng)過 投資成本。點(diǎn)評 2） ： 酒店管理公司每半年返還一次同等金額的租金回報較為適宜；首付款分八年陸續(xù)返還業(yè)主，酒店管理公司每年返還一次，并 請專門的擔(dān)保公司做擔(dān)保二、 蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 2投資回報計劃書（一）、以 20平米標(biāo)準(zhǔn)間為例，單價 4500元 /平米，總價 90， 000元（二）、業(yè)主首付 30， 000元，但酒店管理公司將分 10年按月返往業(yè) 主，每月僅還業(yè)主 250元。（三）、貸款金額為 6萬元，按 10年貸款計算，每月還貸 （ 6= 元）。酒店管理公司定期付給同等金額 的租金回報。 以上（二、三項）每月 ，每年 。酒店管理公司在簽約（酒店委托管理合同）后，每年末時還給。 （四）、業(yè)主無須負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、電視開通費(fèi)、 水電費(fèi)、寬帶費(fèi)及附屬設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)。 以上各種費(fèi)用合計在 600元 /月左右。（五）、手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)客 房 40年產(chǎn)權(quán)。（六）、與此同時，業(yè)主將獲得更大的收益。 繁華地段的土地升值潛力無窮； 專業(yè)的酒店管理公司，可以幫你以后打理該物業(yè)，回報無窮 蘭州蘭山產(chǎn)權(quán)式酒店投資收益計算表（僅供參考） 序 號 明 細(xì) 數(shù) 據(jù) 計 算 由 來1 面積（平米） 20平米 2 單價（元 /平米） 4500元 /平米 3 總價（元） 90， 000元 204500 元 /平米 =90， 000元4 標(biāo)準(zhǔn)首付款（元）七成十年30， 000元 5 貸款額（元）七成十年60， 000元 6 10年按揭每月供款 7 首付款每月返還 250元 30， 000元 /10年 /12月=250元8 按 10年合約每月返還業(yè)主等額月供款 9 業(yè)主免交的該客房在本酒店中每月發(fā)生的成本費(fèi)600元 /月 10 客戶月回報額 250元 + +600元 =11 客戶年回報額 12 月=12 年回報收益率 % 247。90 ，000=% 根據(jù)開發(fā)商的提供數(shù)字 （ 1） 該酒店客房標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)租價為 150元 /天； （ 2） 根據(jù)市場酒店出租率在 50%左右； （ 3） 得出，該標(biāo)準(zhǔn)客房每年的收入為 27， 000元； （ 4） 支付給客戶的回報在每年年末，每年支付為 10， 據(jù)此可知開發(fā)商及酒店管理公司管理經(jīng)營得當(dāng)，上述方案是切實(shí) 可行的，業(yè)主也是很愿意接受的！ 三、結(jié)論 鑒于蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 2的年回報收益率中間過程中的水分明顯，對開發(fā)商回報承諾明顯帶來較大壓力，同時不能取得當(dāng)今目標(biāo)客群的信任度（年投資回報率越高、投資風(fēng)險越大），并且給知名酒店管理公司帶來巨大的談判難度（一般很難介入），最終推薦蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 1。以上投資回報方案供于總和貴司參閱。具體情況待駐場后根據(jù)項目實(shí)際建筑參數(shù)和區(qū)域行情最終確定。 七、蘭山小區(qū)產(chǎn)品定位概要 ● 推薦案名：蘭山新天地大酒店 創(chuàng)新運(yùn)用上海新天地 “ 時尚休閑文化娛樂中心 ”理 念，及她在國內(nèi)外品牌的影響力、輻射力、號召 力，使本案形成大西部中心的具有 “ 黃河文化地 域特色 ” 的首家 “ 新天地娛樂磁場 ” 。 ● 酒店定位：大西北商貿(mào)中心 首家五星級產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店1） 蘭山新天地大酒店以娛樂酒店為主題，集娛樂游玩、商業(yè)應(yīng)酬、特色飲食、商務(wù)會議、旅游觀光、休閑度假于一體的綜合型酒店2） 經(jīng)濟(jì)型酒店的價格，五星級酒店的檔次，娛樂型酒店的功能。蘭州獨(dú)有的 高投資回報特征和休閑居家享受型的產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店。3） 客房面積建議為總建面的 70%即 26600平米左右。單人房 /標(biāo)準(zhǔn)房/普通套房 /豪華單間 /豪華標(biāo)準(zhǔn)房 /豪華套房 /總統(tǒng)套房 /女士行政房 /女士行政套房 /商務(wù)房（單人 /雙人） /高級商務(wù)房 /行政套房。 ● 商業(yè)定位：大西北商貿(mào)中心 首家品牌特色餐飲娛樂城 1） 以大西北特色美食城和大西北特色娛樂城為主體，集 餐 飲、娛樂、商業(yè)和配套一體的規(guī)?；?、高格調(diào)、品牌經(jīng)營 的特色商業(yè)區(qū)。 2） 蘭山 新天地特色美食城 包括一層沿街近 200米大眾特色 美食特產(chǎn)專賣一條街，二層具有 民族風(fēng)味的地方名菜特色 名吃、自助餐廳薈萃一條街，三層中西餐廳、全國知名餐 飲名店一條街。 3） 蘭山新天地娛樂城位于原蘭山商場，匯聚歌舞廳夜總會 娛樂超市、 SPA水療館及異邦桑拿浴、休躺式國際影院、情 調(diào)酒吧和咖啡吧、熏香足療與美容料理等，是 24小時娛樂 休閑不夜城。 ● 產(chǎn)品定位表現(xiàn)圖 ●五至九層駐蘭機(jī)構(gòu)酒店標(biāo)房● 一至三層 外向型商業(yè)街● 四至五層餐飲包房● 六至八層 商務(wù)人仕酒店 行政層● 五至十三層商人酒店標(biāo)房 /套房● 一至五層 新天地娛樂城● 六至八層娛樂包房商業(yè)分布： 蘭山賓館一至三層，辦公樓一至三層，新蘭山商場一至三層；地上二層與三層通過連廊連接；原蘭山商場一至五層為娛樂城；總面積 11400平米左右。酒店分布： 蘭山賓館五至九層企業(yè)或政府駐蘭機(jī)構(gòu)酒店標(biāo)房，辦公樓六至八層火車站商圈商務(wù)人仕酒店行政標(biāo)房；新蘭山商場五至十三層以浙江生意人為主的酒店標(biāo)房和套房；辦公樓四至五層餐飲包房，原蘭山商場六至八層娛樂報房；總面積 26600平米左右?！?新天地特色美食城 一層招商定位： 特產(chǎn)文化街： 特色食品、特色瓜果、特色羊毛服裝、特色水煙、 特色工藝品、特色中藥、特色購物、特色名酒 如“康慶坊 ”、 “本色 ”、 “系列驕子 ”、 “名揚(yáng)天下 ”九龍酒等白酒， 便民小超市、 自選小市場；店面招商單位面 積建議為 20平米，置放于蘭山賓館區(qū)域為主。 特色餐飲街 ：清湯牛肉拉面、釀皮、灰豆、漿水面等特色經(jīng)濟(jì)性 小吃、燒烤，早餐、午餐、晚餐、夜宵 24小時晝夜 多餐經(jīng)營，形成整體項目日消費(fèi) +夜消費(fèi)的經(jīng)營格 局 ；大眾快餐和餐飲特產(chǎn)為主的專賣連鎖店 是本案商業(yè)餐飲街的經(jīng)營特色。店面招商單 位面積建議為 35平米左右，分布于近 200米 “ L” 型的辦公樓為主。 特色休閑街 ： 包括國內(nèi)外知名酒吧間、 特色文化酒吧；咖啡吧、 冰淇淋、民族陶瓷飾品店、品牌美容美發(fā)、面包坊、黃河手工時裝店、當(dāng)?shù)孛易之嫷辍⒀┣阉疅煹辍?60