【文章內(nèi)容簡介】 簽訂書面承租協(xié)議 2租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù) 2租賃房屋的轉(zhuǎn)租 房屋租賃關(guān)系的終止 四、房地產(chǎn)出租的專項管理 3房屋出租權(quán)的確認(rèn) 3出租人辦理房屋租賃許可證 3出租人辦理《房屋租賃安全合格證》 3簽訂書面租賃協(xié)議 3租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù) 五、房地產(chǎn)的抵押 3抵押權(quán)的設(shè)定 3簽訂抵押合同 3辦理房地產(chǎn)抵押登記 3抵押房地產(chǎn)的占管 抵押 房地產(chǎn)的處分 開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 印花稅 契稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 個人所得稅 房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅 1房屋產(chǎn)權(quán)登記費 1房屋所有權(quán)證工本費 1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費 1房屋他項權(quán)利執(zhí)照費 1房屋買賣登記費 1房屋買賣手續(xù)費 1房屋租賃審核備案手續(xù)費 1租賃房屋審核備案手續(xù)費 1租賃私房合同登記備案手續(xù) 費 房屋租賃登記費 2房屋估價手續(xù)費 2房屋公證估價手續(xù)費 2房地產(chǎn)價格評估費 2房地產(chǎn)中介服務(wù)費 第八開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序 物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn) 安排簽訂管理公約 制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務(wù)基本要求 物業(yè)管理委員會的設(shè)立 開發(fā)項目物業(yè)管理 階段的相關(guān)稅費 居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費 共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金 普通居住小區(qū)物業(yè)管理費 高檔住宅物業(yè)管理費 經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 工業(yè)地產(chǎn) 投資風(fēng)險 ? 隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的境外企業(yè)來華投資，并且不少企業(yè)在中國設(shè)置生產(chǎn)基地， 工業(yè)地產(chǎn) 投資日趨升溫。在國內(nèi)一些城市，為 適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。那么當(dāng)前的 工業(yè)地產(chǎn)投資注意事項 有哪些呢？主要存在兩大注意事項： 中國工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險 市場風(fēng)險 工業(yè)地產(chǎn)市場是一種要素市場，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。因此說，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。許多開發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易忽視工業(yè)地產(chǎn)對工業(yè)的依賴性?；谶@樣一種背景，作為工業(yè)的中 間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險的。 經(jīng)營風(fēng)險 一般而言，工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動的相關(guān)性相吻合。許多開發(fā)商認(rèn)為，我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場需求，競爭不甚激烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價格始終保持了較平穩(wěn)的上升。 然而，在國家頻繁出臺行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開調(diào)控的 風(fēng)雨，同時，此類企業(yè)具有經(jīng)營風(fēng)險小，回報穩(wěn)定的特點，因此是不錯的投資選擇。這樣無疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入，由此帶來了投資與經(jīng)營上的風(fēng)險。為什么這樣說呢？業(yè)內(nèi)都看到國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國，但它們與國內(nèi)開發(fā)商有著很大的不同： 其一、發(fā)展基礎(chǔ)不同 。進(jìn)入國內(nèi)市場的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業(yè)倉儲進(jìn)行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與 開發(fā)，基本上按需定制，這是國內(nèi)開發(fā)商所截然不同的。國內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展而發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其經(jīng)營目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營風(fēng)險也就不可避免。 其二、融資制度不同 。國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國市場的背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場支撐，是強(qiáng)大的投資基金、 Reits 等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競地中的財務(wù)優(yōu)勢，也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長期現(xiàn)金流有足 夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者。 ? 政策風(fēng)險 一直到 2020 年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數(shù)相對平穩(wěn)，這是因為，除了深圳、廣州等城市實行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價、零地價甚至是負(fù)地價來出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競爭招商引資中實現(xiàn) “ 政策競爭力 ” 。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國務(wù)院于 2020 年 31 號文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實上在政策上消除了各地 “ 零地價 ” 、 “ 負(fù)地價 ” 出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競爭無法消除，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的政績追求目標(biāo)也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地?fù)Q市場、土地?fù)Q資本的方式來出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。在這種背景下，就會產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢來看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營帶來很大的政策不確定 性，政策風(fēng)險也就隨之而生，這是開發(fā)商在進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。 中國工業(yè)地產(chǎn)投資有地域限制 近年來，在國內(nèi)制造業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移，國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國企業(yè)的投資落戶和擴(kuò)張行動等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)投資商關(guān)注的焦點開始從傳統(tǒng)的東部沿海地區(qū)投向內(nèi)陸省份，投資布局趨勢明顯。而目前國內(nèi)的幾個區(qū)域中，由于發(fā)展時間、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等各不相同，使得工業(yè)地產(chǎn)在各地的發(fā)展也不盡相同。 珠三角 “ 貪新改舊 ” 珠三角是是世界制 造業(yè)中心，工業(yè)地產(chǎn)起步較早。而近年來珠三角的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移，并沒有影響珠三角的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭。事實上，珠三角要淘汰轉(zhuǎn)移的是一些傳統(tǒng)勞動密集型企業(yè)和污染企業(yè)，重點發(fā)展新型工業(yè)，實現(xiàn)騰龍換鳥。因而高新產(chǎn)業(yè)園越來越受發(fā)展商追捧。 深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業(yè)地產(chǎn)的重鎮(zhèn)，也是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的幾個城市。但由于發(fā)展較早，這一區(qū)域的工業(yè)用地已經(jīng)非常有限，而地處珠江出海口的廣州南沙區(qū)，是珠三角少有的一塊待開發(fā)的區(qū)域，發(fā)展前景不可估量。 長三角 外資鏖戰(zhàn) 長三角作為我國最重要的出口基地，有 力拉動了區(qū)域國際物流業(yè)的發(fā)展，我國第三方物流收益的一半都來自長三角地區(qū)。因而，外資對長三角的物流地產(chǎn)投資，可謂不斷升溫。 因此，企業(yè)進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資的時候，應(yīng)該著重考慮這兩點因素，才能做到投資不盲目。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全 ? 中國 工業(yè)地產(chǎn) 在近年的發(fā)展神速，這當(dāng)中少不了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的功勞。但具體有哪些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商呢？大部分人不太清楚，或者只了解一二。下面為大家介紹在 中國工業(yè)地產(chǎn)界中的 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全： 外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 ：普洛斯投資管理有限公司、新加坡騰飛集團(tuán)、安美德 (AMATA)集團(tuán)、新加坡凱德置地、安博置業(yè)有限公司 國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 ：北京聯(lián)東投資 (集團(tuán) )有限公司、金地工業(yè)地產(chǎn)、中國五礦集團(tuán)公司、聯(lián)華國際（集團(tuán)）有限公司、成都工投園區(qū)建設(shè)投資有限公司、武漢市萬通置業(yè)有限公司、重慶盈田置業(yè)發(fā)展有限公司、運(yùn)盛（上海）實業(yè)股份有限公司、天津鑫茂科技投資集團(tuán)、上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海復(fù)地 （集團(tuán)） 股份有限公司、上海綠地（集團(tuán)）有限公司 、天津海泰控股集團(tuán)有限公司、中航工業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司、合生創(chuàng)展廣東東部區(qū)域有限公司、港盛時代工業(yè)地產(chǎn)公司、天津萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資有限公司、珠江地產(chǎn)集團(tuán)、津通集團(tuán)江蘇津通投資建設(shè)有限公司 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 萬通董事長馮侖：萬通將成最大工業(yè)地產(chǎn)投資商 2020 年 03 月 07 日 02:15 來源： 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 “野蠻生長 ”著的馮侖，下一個目標(biāo)將是工業(yè)地產(chǎn)。 2020 年 3 月 4 日，北京萬通實業(yè)股份有限公司董事長馮侖在參加 2020 年中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會時向本報記者透露，萬通不久將進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)。 “我們將和一個很大的工業(yè)企業(yè)合作，把他們的廠房和土地買下來后再出租給他們。 ”馮侖說。 馮侖強(qiáng)調(diào)，此次收購與 萬通地產(chǎn) (600246 行情 ,股吧 )(600246。 SH)絕無關(guān)系。 “是我們非上市的母公司以投資商的身份去做。 ” 最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商？ “荷爾蒙決定了男人都有征服的欲望。 ”馮侖書中寫道。 首次涉足工業(yè)地產(chǎn)，馮侖語出驚人： “萬通將有可能在一兩年內(nèi)成為本土最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商。 ” 從 2020年開始，馮侖便有了投資工業(yè)地產(chǎn)的想法，直到近日開始實施，但他表示還不方便具體透露是哪家工業(yè)企業(yè)。 投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通并非首例。上海復(fù)地集團(tuán) (2337。 HK)、合生創(chuàng)展 (0754。 HK)、富力 (2777。 HK)等在內(nèi)的諸多開發(fā)商都曾對工業(yè)地產(chǎn)表示過興趣。 “工業(yè)地產(chǎn)市場是個很有潛力的市場，投資回報相對穩(wěn)定，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，工業(yè)地產(chǎn)的需求很旺盛 ，工業(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的程度影響較小 ……” 在準(zhǔn)備投資工業(yè)地產(chǎn)之前，馮侖已經(jīng)找到了數(shù)個說服自己和股東的理由。 對于國內(nèi)民營開發(fā)商來說，開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)面臨最大的問題就是資金緊缺。由于絕大多數(shù)客戶更愿意選擇租賃而非購買，開發(fā)商對物業(yè)只能長期持有，將占用大量開發(fā)資金。對此，馮侖不以為然。 “資金問題是技術(shù)問題，可以通過很多種途徑解決。 ”他說。 而現(xiàn)在的馮侖，手上亦握有大量現(xiàn)金。此前他在接受某媒體采訪也表示， “(拐點 )對萬通來講是一個機(jī)會。我們的非上市公司負(fù)債才 20%，所以這對我們來說是最好的時候，因為我們借助繁榮 時期，把所有的結(jié)構(gòu)都調(diào)順了，把所有的問題都去除了，集中了大量的現(xiàn)金。這種情況下，大家都迷惑或者是對市場預(yù)期不清晰，萬通就開始了更加清晰的發(fā)展道路。 ” 如果，資金不是馮侖最關(guān)心的問題，擺在萬通進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)道路上最迫切的問題是如何選擇一種更成熟的模式。 “不同的城市會有不同的需要，我們未來可能會和不同的國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭合作，學(xué)習(xí)不同產(chǎn)品模式。 ”馮侖說。馮侖稱近一段時間來已有意和工業(yè)地產(chǎn)人士接觸，尋找合作。 “不會與上市公司同業(yè)競爭 ” 參與工業(yè)地產(chǎn)收購的主角將是萬通實業(yè)， “工業(yè)地產(chǎn)將由母公司運(yùn)作，我們不會令 母公司和上市公司形成同業(yè)競爭的局面。 ” 馮侖稱，從上市公司重組的第一天起，董事會就不斷開會討論要將上市公司與非上市公司的業(yè)務(wù)嚴(yán)格區(qū)隔開來，實現(xiàn)相互無競爭性，在最大限度保護(hù)上市公司股東利益的同時，也使非上市公司的業(yè)務(wù)能夠有自身的定位和更好的發(fā)展。 “萬通實業(yè) (非上市部分 )轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€投資控股公司，不再從事任何開發(fā)業(yè)務(wù)，而開發(fā)業(yè)務(wù)將交由上市公司來做。 ”馮侖說。 有了清晰的角色分割后，馮侖開始異于普通開發(fā)商的嘗試。 2020 年 9 月，馮侖透露萬通實業(yè)將和天津泰達(dá)集團(tuán)合作成立一只新型地產(chǎn)基金，資金規(guī)模 10 億元 ，定位在天津進(jìn)行土地收購。該基金由萬通和泰達(dá)各出資 億元，第三方出資人為一家信托投資公司?；鹬蛔鐾恋貎渲谩ｑT侖稱設(shè)立這只基金將幫助萬通集團(tuán)加快在天津的拿地步伐。據(jù)本報記者了解，該基金仍在籌備過程中。 如果說成立地產(chǎn)基金是萬通實業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的其中一項，投資工業(yè)地產(chǎn)便成為重要一環(huán)。一直推崇 “美國模式 ”的馮侖，曾定位萬通只專注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域。 “原先是拿土地、開發(fā)、銷售服務(wù)的串聯(lián)方式，現(xiàn)在我們改為房屋、土地、商用物業(yè)、的并聯(lián)方式。 ”馮侖說。此次投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通始于房屋，而非土地。 中國工業(yè) 地產(chǎn)投資藍(lán)皮書 前 言 工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)的載體，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力引擎。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)