【文章內容簡介】 型；無樓書，有戶型單張職業(yè)形象 ,專業(yè)欠缺 無 無平湖秋月 大面積售樓處，現(xiàn)代簡約風格，現(xiàn)場無氛圍區(qū)域模型、建筑模型、戶型模型；有樓書和戶型冊缺乏職業(yè)形象，專業(yè)素質一般粉刷形象墻、建筑實體無樣板房和看樓通道，有清水房左岸生活 大面積售樓處，現(xiàn)代簡約風格，現(xiàn)場無氛圍，區(qū)域模型、建筑模型；有樓書和戶型冊缺乏職業(yè)形象，專業(yè)素質一般建筑實體和局部園林 無樣板房和看樓通道，有清水房鳳鳴湖 .鳳凰城裝修簡陋，現(xiàn)場無氛圍區(qū)域模型、建筑和戶型模型、銷控表；有戶型單張缺乏職業(yè)形象，專業(yè)素質一般無 無融匯錦江 現(xiàn)代風格，裝修有特色，現(xiàn)場良好銷售氛圍區(qū)域模型、建筑和戶型模型；有樓書和戶型冊職業(yè)形象，專業(yè)水準較高噴繪形象墻 無陽光綠洲 中式風格，裝修中檔，現(xiàn)場無氛圍區(qū)域模型、建筑和戶型模型；有樓書和戶型冊職業(yè)形象，專業(yè)水準一般噴繪形象墻、建筑實體無江城國際 簡易裝修，現(xiàn)場無氛圍建筑和戶型模型；有戶型單張缺乏職業(yè)形象，專業(yè)素質一般噴繪形象墻 無金海龍韻 裝修簡陋現(xiàn)場無氛圍建筑和戶型模型；有戶型單張缺乏職業(yè)形象，專業(yè)素質一般噴繪形象墻 兩套精裝修樣板房，看樓通道粗糙Marketing現(xiàn)場包裝展示是本地樓盤的弱項，有較大提升空間看樓通道和導示形象墻 清水房售樓處區(qū)域模型 建筑模型 戶型模型Brand初期可強勢運用，但中、長期看并非核心突破方向包裝、展示、推廣、活動等系列戰(zhàn)術統(tǒng)籌安排本地消費市場能夠充分體驗營銷的價值初期領先時有效，但中、長期易于被模仿邊際效用遞減營銷制勝的不利因素營銷制勝的前提條件持續(xù)強化營銷效用，會導致成本上升價格驅動 規(guī)模運作、控制成本，價格驅動產(chǎn)品突破 產(chǎn)品設計與品質全面領先品牌制勝 龍頭品牌，客戶認知與忠誠度高營銷制勝 高調入市、巧做營銷區(qū)域營造 打造區(qū)域綜合競爭力產(chǎn)業(yè)驅動 主要產(chǎn)業(yè)作為項目核心競爭力廣州 華南板塊深圳 金地梅隴鎮(zhèn)全國 中海、萬科深圳 蔚藍海岸深圳 萬科坂田深圳 華僑城大型項目跨入頂級開發(fā)行列的突破模式與目標不符突破模式 運作方式 典型案例 適用度評價可突破、非核心中、長期有效啟動期有效200萬級大盤聯(lián)動150萬級 /拆遷困難200萬級區(qū)域運營100萬級產(chǎn)業(yè)圈運營District奧韻康城銀湖 .波爾卡長江長現(xiàn)代城華安地塊 2新瑞投資地塊偉星 .圣地亞哥世茂地塊融匯錦江江岸明珠泰華地塊雅園二期鐵寧地塊天泰地塊華安地塊1升輝發(fā)展地塊利華地塊左岸生活鳳鳴湖 .鳳凰城中央城 江城國際本項目規(guī)模〈 20萬規(guī)模 20—50 萬規(guī)模 50萬城南片區(qū) 大盤及超大規(guī)模樓盤為主城中片區(qū) 中小規(guī)模樓盤為主城北片區(qū) 華強項目區(qū)域開發(fā)開發(fā)區(qū) 項目少 ,主要面對開發(fā)區(qū)員工城北片區(qū)的板塊資源在城市中屬于第一陣營主要競爭對手：同為 200萬級、大盤集中的 城南片區(qū)District感性指標：城南曾經(jīng)為城市 “下只角 ”，但在未來發(fā)展中易于擺脫這一傳統(tǒng)觀念在蕪湖多年的發(fā)展中，逐漸形成對城南的“貧民片區(qū) ”印象，使競爭片區(qū)在啟動時，會受傳統(tǒng)觀念約束。城市 傳統(tǒng)觀念 開發(fā)現(xiàn)狀長沙 “北窮南富 ”“南帝北丐 ”珠江花城、玫瑰園、青竹園等大型品牌項目進駐，使城北、城西成為目前的主流熱點片區(qū)，青竹園創(chuàng)下當?shù)匚飿I(yè)最高價 ——10000 元 /㎡濟南 買南不買北買東不買西北部隨著商業(yè)、交通的發(fā)展，在 004進入高峰，魯能等品牌發(fā)展商的項目獲得極大成功深圳 特區(qū)內外之別 寶安、龍崗已成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流傳統(tǒng)區(qū)域觀念或地域情結，在城市飛速發(fā)展的時代，極易為開發(fā)的進程所打破District理性指標：兩大板塊綜合指標上互有優(yōu)劣，在中、長期發(fā)展中難分伯仲 —— 區(qū)域發(fā)展可成為動力核心城市地位置業(yè)人群資源核心資源片區(qū)形象生活配套拆遷進程劃入鏡湖區(qū)屬未來城市中心國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)旅游城傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)結合部老工業(yè)區(qū)有一定的商業(yè)設施生活配套體系不健全廠房、農(nóng)民房集中拆遷推進有難度曾經(jīng)的新城市中心現(xiàn)為文化體育中心高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)會展中心、體育中心大學城純粹城郊缺乏生活配套較為純凈的片區(qū)拆遷包袱較輕城北 城南片區(qū)運營 區(qū)域運營模式本項目就是整個區(qū)域 眾多大盤聯(lián)動價格驅動 規(guī)模運作、控制成本，價格驅動產(chǎn)品突破 產(chǎn)品設計與品質全面領先品牌制勝 龍頭品牌，客戶認知與忠誠度高營銷制勝 高調入市、巧做營銷區(qū)域營造 打造區(qū)域綜合競爭力產(chǎn)業(yè)驅動 主要產(chǎn)業(yè)作為項目核心競爭力廣州 華南板塊深圳 金地梅隴鎮(zhèn)全國 中海、萬科深圳 蔚藍海岸深圳 萬科坂田深圳 華僑城大型項目跨入頂級開發(fā)行列的突破模式與目標不符突破模式 運作方式 典型案例 適用度評價可突破、非核心中、長期有效啟動期有效完整綜合戰(zhàn)略觀賞性人文與自然景觀一小時經(jīng)濟圈Industry蘇州樂園無錫影視城常州中華恐龍園明城文化主題公園黃山風景區(qū) 參與型游樂一小時經(jīng)濟圈內無同級別競爭對手經(jīng)濟圈外主要競爭對手中參與型游樂項目較少價格驅動 規(guī)模運作、控制成本，價格驅動產(chǎn)品突破 產(chǎn)品設計與品質全面領先品牌制勝 龍頭品牌，客戶認知與忠誠度高營銷制勝 高調入市、巧做營銷區(qū)域營造 打造區(qū)域綜合競爭力產(chǎn)業(yè)驅動 主要產(chǎn)業(yè)作為項目核心競爭力廣州 華南板塊深圳 金地梅隴鎮(zhèn)全國 中海、萬科深圳 蔚藍海岸深圳 萬科坂田深圳 華僑城大型項目跨入頂級開發(fā)行列的突破模式與目標不符突破模式 運作方式 典型案例 適用度評價可突破、非核心中、長期有效啟動期有效完整綜合戰(zhàn)略主導型核心戰(zhàn)略主導戰(zhàn)略綜合戰(zhàn)略輔助戰(zhàn)術本項目跨入頂級開發(fā)行列的完整突破模式戰(zhàn)略分級 戰(zhàn)略方向與運用產(chǎn)業(yè)驅動： 利用主題旅游打造核心競爭力區(qū)域營造： 打造整個區(qū)域的綜合競爭力產(chǎn)品突破： 有選擇的突破，始終制造 “領先一步 ”營銷制勝： 啟動期強勢運用，中、長期有節(jié)奏的安排品牌制勝： 長期導入、長期運用12整體目標 方向判斷目標結構化 結合市場 /分析判斷問題梳理 案例研究 發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織問題梳理“思路決定出路 ”順理成章 —— 主導與綜合戰(zhàn)略的深度思考如何利用 “旅游城 ”，建立項目的核心競爭力？如何完成區(qū)域性項目的整體有序開發(fā)？如何進行產(chǎn)品突破、營銷制勝、品牌導入？下一輪匯報提出解決方案整體目標目標結構化問題梳理 案例研究 發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織案例研究旅游地產(chǎn)案例“思路決定出路 ”方向判斷結合市場 /分析方向n占地 430公頃n規(guī)劃居住人口 7—8 萬人n以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城世界之窗錦繡中華 民俗文化村華夏藝術中心1996年前規(guī)劃理念：n工業(yè)為主、肝膽俱全、環(huán)境優(yōu)美、具有特色規(guī)劃實踐：n主題公園： 錦繡中華、世界之窗、中華民俗文化村n地產(chǎn)開發(fā)： 東方花園、海景花園、桂花苑n文化藝術： 華夏藝術中心、何香凝美術館n生活配套： 菜市場、郵電局、醫(yī)院等n環(huán)境營造：p開放式街區(qū)，成為城市意象；p道路彎曲富有坡度，綠化成形；p車和人處于同等地位；p華僑城邊界由道路和綠化與周邊區(qū)域分隔；p公共空間共享第一階段：主題公園、大型公建強勢啟動，提升區(qū)域形象 / 開始營造基礎環(huán)境旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城世界之窗錦繡中華 民俗文化村華夏藝術中心1996—1999 年規(guī)劃理念：n建設以先進工業(yè)為基礎、各項事業(yè)協(xié)調發(fā)展、服務功能綜合配套、城區(qū)環(huán)境優(yōu)美高雅、社會風尚健康文明的現(xiàn)代科技商務區(qū)規(guī)劃實踐：n主題公園： 歡樂谷 1—2 期n地產(chǎn)開發(fā)： 美加廣場、中旅廣場n文化藝術： OCT廣場、人文雕塑等n生活配套： 沃爾瑪、食街、酒吧街等n環(huán)境營造： 建立區(qū)域統(tǒng)一標識（道路導示、區(qū)域圖示等）第二階段：重點建設區(qū)域配套、文化藝術進入社區(qū) / 環(huán)境開始成熟、協(xié)調生態(tài)廣場與沃爾瑪歡樂谷食街、酒吧街旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城世界之窗錦繡中華 民俗文化村華夏藝術中心2023年至今規(guī)劃理念：n具有國際水準的旅游城和 21世紀中國生活居住示范城區(qū)規(guī)劃實踐：n主題公園： 歡樂谷 3期n地產(chǎn)開發(fā)： 錦繡花園、波托菲諾n文化藝術： 擴展人文標志n生活配套： 波托菲諾特色街區(qū)n環(huán)境營造： 建立項目私家道路與公共道路之間的聯(lián)系；營造大型公共景觀（燕棲湖、燕晗山）第三階段：進入地產(chǎn)開發(fā)收獲期 / 區(qū)域配套與環(huán)境進一步成熟，形成整體氛圍生態(tài)廣場與沃爾瑪歡樂谷食街、酒吧街天鵝堡純水岸錦繡花園旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城觀點一： 華僑城的成功是逐漸摸索、改良的過程，本項目應首先瞄準結果，主動出擊觀點二： 單純的大型公建（主題公園、文化藝術設施），缺乏居住價值，而需系統(tǒng)的整體提升項目名稱 享受區(qū)域資源 售價與速度海景花園中旅廣場主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村文化藝術：華夏藝術中心、何香凝美術館生活配套：郵電局、菜市場、中學等環(huán)境營造：基礎的開放式路網(wǎng)規(guī)劃、建立邊界、綠化營造5000—7000 元 /㎡銷售速度一般東方花園桂花苑主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村； 歡樂谷 1—2 期文化藝術：華夏藝術中心、何香凝美術館； OCT廣場、文化雕塑生活配套：郵電局、菜市場、中學； 復合商業(yè)（沃爾瑪、食街、酒吧街）環(huán)境營造：基礎的開放式路網(wǎng)規(guī)劃、建立邊界、綠化營造； 建立社區(qū)統(tǒng)一標識（道路導示、區(qū)域圖示等）6000—8000 元 /㎡銷售速度較快天鵝堡純水岸錦繡花園主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村；歡樂谷 1—2 期文化藝術：華夏藝術中心、何香凝美術館； OCT廣場、 文化雕塑擴展生活配套：郵電局、菜市場、中學； 復合商業(yè)升級版 （沃爾瑪、食街、酒吧街、 特色街區(qū) ）環(huán)境營造：基礎的開放式路網(wǎng)規(guī)劃、建立邊界、綠化營造；建立社區(qū)統(tǒng)一標識（道路導示、區(qū)域圖示等）； 各項目內外道路聯(lián)系、項目內大型景觀與外部景觀相融合錦繡花園、天鵝堡7000—15000 元 /㎡純水岸 20230—60000元 /㎡銷售速度快區(qū)域全面成熟、地產(chǎn)全面爆發(fā)旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城名片體系主題旅游 世界之窗、錦繡中華、民俗文化村、歡樂谷區(qū)域標識 標志性建筑物、區(qū)域導示、交通導示文化藝術 美術館、藝術中心、生態(tài)廣場、雕塑等社會體系公共配套 購物中心、學校、醫(yī)院、銀行等城市功能 商務、酒店生活體系生態(tài)景觀 區(qū)域公共綠化、社區(qū)景觀營造交通體系 開放式路網(wǎng)、步行系統(tǒng)、地鐵、公交休閑娛樂 酒吧街、食街、休閑商業(yè)街區(qū)使華僑城成為全國、全城的旗幟使華僑城與城市發(fā)生關聯(lián)，并建立國際化城市空間使華僑城直接產(chǎn)生居住價值，營造成熟的生活氛圍旅游地產(chǎn)案例 澳洲 黃金海岸旅游地產(chǎn)案例 澳洲 黃金海岸發(fā)展歷程n1822年歐洲移民者從布羅德水路（Broadwater）登陸n1828年，建立了一個軍郵所n1840年前后，開始在此采伐林木n南港市（ Southport）是黃金海岸區(qū)最早的城市，始建于 1876年。n至二次世界大戰(zhàn)后，旅游業(yè)逐漸興盛。n1959年，早具規(guī)模的黃金海岸市正式命名。n七，八十年代，幾大樂園先后建成，促使旅游大發(fā)展，黃金海岸成為世界聞名的旅游圣地。開發(fā)現(xiàn)狀n位于澳大利亞東部沿海，綿延四十二公里、由數(shù)十個美麗沙灘組成的度假勝地。n從布里斯本南行一個小時，便是黃金海岸（Gold Coast）。澳大利亞第七大城市，人口有40萬。由于濱臨大西洋，秀麗的海濱風光、漫長的海岸線、天然的海濱浴場和眾多的游樂場所，使黃金海岸成為世界有名的旅游城市，每年約接待 400萬游客。n整個黃金海岸包括主題公園、世界級的高爾夫球場、運動設施和俱樂部、商場、夜生活娛樂場所、國家公園和農(nóng)場。旅游地產(chǎn)案例 澳洲 黃金海岸主要項目 內容游樂活動 三大主題樂園休閑度假 42公里黃金沙灘及各類設施體育運動 高爾夫及其他體育設施生態(tài)參與 國家