【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 型；無(wú)樓書，有戶型單張職業(yè)形象 ,專業(yè)欠缺 無(wú) 無(wú)平湖秋月 大面積售樓處，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)氛圍區(qū)域模型、建筑模型、戶型模型；有樓書和戶型冊(cè)缺乏職業(yè)形象，專業(yè)素質(zhì)一般粉刷形象墻、建筑實(shí)體無(wú)樣板房和看樓通道，有清水房左岸生活 大面積售樓處，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)氛圍，區(qū)域模型、建筑模型；有樓書和戶型冊(cè)缺乏職業(yè)形象，專業(yè)素質(zhì)一般建筑實(shí)體和局部園林 無(wú)樣板房和看樓通道，有清水房鳳鳴湖 .鳳凰城裝修簡(jiǎn)陋，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)氛圍區(qū)域模型、建筑和戶型模型、銷控表；有戶型單張缺乏職業(yè)形象，專業(yè)素質(zhì)一般無(wú) 無(wú)融匯錦江 現(xiàn)代風(fēng)格，裝修有特色，現(xiàn)場(chǎng)良好銷售氛圍區(qū)域模型、建筑和戶型模型；有樓書和戶型冊(cè)職業(yè)形象，專業(yè)水準(zhǔn)較高噴繪形象墻 無(wú)陽(yáng)光綠洲 中式風(fēng)格，裝修中檔，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)氛圍區(qū)域模型、建筑和戶型模型；有樓書和戶型冊(cè)職業(yè)形象，專業(yè)水準(zhǔn)一般噴繪形象墻、建筑實(shí)體無(wú)江城國(guó)際 簡(jiǎn)易裝修，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)氛圍建筑和戶型模型；有戶型單張缺乏職業(yè)形象，專業(yè)素質(zhì)一般噴繪形象墻 無(wú)金海龍韻 裝修簡(jiǎn)陋現(xiàn)場(chǎng)無(wú)氛圍建筑和戶型模型；有戶型單張缺乏職業(yè)形象，專業(yè)素質(zhì)一般噴繪形象墻 兩套精裝修樣板房，看樓通道粗糙Marketing現(xiàn)場(chǎng)包裝展示是本地樓盤的弱項(xiàng)，有較大提升空間看樓通道和導(dǎo)示形象墻 清水房售樓處區(qū)域模型 建筑模型 戶型模型Brand初期可強(qiáng)勢(shì)運(yùn)用，但中、長(zhǎng)期看并非核心突破方向包裝、展示、推廣、活動(dòng)等系列戰(zhàn)術(shù)統(tǒng)籌安排本地消費(fèi)市場(chǎng)能夠充分體驗(yàn)營(yíng)銷的價(jià)值初期領(lǐng)先時(shí)有效，但中、長(zhǎng)期易于被模仿邊際效用遞減營(yíng)銷制勝的不利因素營(yíng)銷制勝的前提條件持續(xù)強(qiáng)化營(yíng)銷效用，會(huì)導(dǎo)致成本上升價(jià)格驅(qū)動(dòng) 規(guī)模運(yùn)作、控制成本，價(jià)格驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品突破 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)全面領(lǐng)先品牌制勝 龍頭品牌，客戶認(rèn)知與忠誠(chéng)度高營(yíng)銷制勝 高調(diào)入市、巧做營(yíng)銷區(qū)域營(yíng)造 打造區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 主要產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力廣州 華南板塊深圳 金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó) 中海、萬(wàn)科深圳 蔚藍(lán)海岸深圳 萬(wàn)科坂田深圳 華僑城大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式 運(yùn)作方式 典型案例 適用度評(píng)價(jià)可突破、非核心中、長(zhǎng)期有效啟動(dòng)期有效200萬(wàn)級(jí)大盤聯(lián)動(dòng)150萬(wàn)級(jí) /拆遷困難200萬(wàn)級(jí)區(qū)域運(yùn)營(yíng)100萬(wàn)級(jí)產(chǎn)業(yè)圈運(yùn)營(yíng)District奧韻康城銀湖 .波爾卡長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城華安地塊 2新瑞投資地塊偉星 .圣地亞哥世茂地塊融匯錦江江岸明珠泰華地塊雅園二期鐵寧地塊天泰地塊華安地塊1升輝發(fā)展地塊利華地塊左岸生活鳳鳴湖 .鳳凰城中央城 江城國(guó)際本項(xiàng)目規(guī)?！? 20萬(wàn)規(guī)模 20—50 萬(wàn)規(guī)模 50萬(wàn)城南片區(qū) 大盤及超大規(guī)模樓盤為主城中片區(qū) 中小規(guī)模樓盤為主城北片區(qū) 華強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目少 ,主要面對(duì)開發(fā)區(qū)員工城北片區(qū)的板塊資源在城市中屬于第一陣營(yíng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：同為 200萬(wàn)級(jí)、大盤集中的 城南片區(qū)District感性指標(biāo)：城南曾經(jīng)為城市 “下只角 ”，但在未來(lái)發(fā)展中易于擺脫這一傳統(tǒng)觀念在蕪湖多年的發(fā)展中，逐漸形成對(duì)城南的“貧民片區(qū) ”印象，使競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)在啟動(dòng)時(shí)，會(huì)受傳統(tǒng)觀念約束。城市 傳統(tǒng)觀念 開發(fā)現(xiàn)狀長(zhǎng)沙 “北窮南富 ”“南帝北丐 ”珠江花城、玫瑰園、青竹園等大型品牌項(xiàng)目進(jìn)駐，使城北、城西成為目前的主流熱點(diǎn)片區(qū)，青竹園創(chuàng)下當(dāng)?shù)匚飿I(yè)最高價(jià) ——10000 元 /㎡濟(jì)南 買南不買北買東不買西北部隨著商業(yè)、交通的發(fā)展，在 004進(jìn)入高峰，魯能等品牌發(fā)展商的項(xiàng)目獲得極大成功深圳 特區(qū)內(nèi)外之別 寶安、龍崗已成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流傳統(tǒng)區(qū)域觀念或地域情結(jié)，在城市飛速發(fā)展的時(shí)代，極易為開發(fā)的進(jìn)程所打破District理性指標(biāo)：兩大板塊綜合指標(biāo)上互有優(yōu)劣，在中、長(zhǎng)期發(fā)展中難分伯仲 —— 區(qū)域發(fā)展可成為動(dòng)力核心城市地位置業(yè)人群資源核心資源片區(qū)形象生活配套拆遷進(jìn)程劃入鏡湖區(qū)屬未來(lái)城市中心國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)旅游城傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部老工業(yè)區(qū)有一定的商業(yè)設(shè)施生活配套體系不健全廠房、農(nóng)民房集中拆遷推進(jìn)有難度曾經(jīng)的新城市中心現(xiàn)為文化體育中心高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)會(huì)展中心、體育中心大學(xué)城純粹城郊缺乏生活配套較為純凈的片區(qū)拆遷包袱較輕城北 城南片區(qū)運(yùn)營(yíng) 區(qū)域運(yùn)營(yíng)模式本項(xiàng)目就是整個(gè)區(qū)域 眾多大盤聯(lián)動(dòng)價(jià)格驅(qū)動(dòng) 規(guī)模運(yùn)作、控制成本，價(jià)格驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品突破 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)全面領(lǐng)先品牌制勝 龍頭品牌，客戶認(rèn)知與忠誠(chéng)度高營(yíng)銷制勝 高調(diào)入市、巧做營(yíng)銷區(qū)域營(yíng)造 打造區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 主要產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力廣州 華南板塊深圳 金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó) 中海、萬(wàn)科深圳 蔚藍(lán)海岸深圳 萬(wàn)科坂田深圳 華僑城大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式 運(yùn)作方式 典型案例 適用度評(píng)價(jià)可突破、非核心中、長(zhǎng)期有效啟動(dòng)期有效完整綜合戰(zhàn)略觀賞性人文與自然景觀一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈Industry蘇州樂園無(wú)錫影視城常州中華恐龍園明城文化主題公園黃山風(fēng)景區(qū) 參與型游樂一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)無(wú)同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)濟(jì)圈外主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中參與型游樂項(xiàng)目較少價(jià)格驅(qū)動(dòng) 規(guī)模運(yùn)作、控制成本，價(jià)格驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品突破 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)全面領(lǐng)先品牌制勝 龍頭品牌，客戶認(rèn)知與忠誠(chéng)度高營(yíng)銷制勝 高調(diào)入市、巧做營(yíng)銷區(qū)域營(yíng)造 打造區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 主要產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力廣州 華南板塊深圳 金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó) 中海、萬(wàn)科深圳 蔚藍(lán)海岸深圳 萬(wàn)科坂田深圳 華僑城大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式 運(yùn)作方式 典型案例 適用度評(píng)價(jià)可突破、非核心中、長(zhǎng)期有效啟動(dòng)期有效完整綜合戰(zhàn)略主導(dǎo)型核心戰(zhàn)略主導(dǎo)戰(zhàn)略綜合戰(zhàn)略輔助戰(zhàn)術(shù)本項(xiàng)目跨入頂級(jí)開發(fā)行列的完整突破模式戰(zhàn)略分級(jí) 戰(zhàn)略方向與運(yùn)用產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)： 利用主題旅游打造核心競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域營(yíng)造： 打造整個(gè)區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品突破： 有選擇的突破，始終制造 “領(lǐng)先一步 ”營(yíng)銷制勝： 啟動(dòng)期強(qiáng)勢(shì)運(yùn)用，中、長(zhǎng)期有節(jié)奏的安排品牌制勝： 長(zhǎng)期導(dǎo)入、長(zhǎng)期運(yùn)用12整體目標(biāo) 方向判斷目標(biāo)結(jié)構(gòu)化 結(jié)合市場(chǎng) /分析判斷問(wèn)題梳理 案例研究 發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織問(wèn)題梳理“思路決定出路 ”順理成章 —— 主導(dǎo)與綜合戰(zhàn)略的深度思考如何利用 “旅游城 ”，建立項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？如何完成區(qū)域性項(xiàng)目的整體有序開發(fā)？如何進(jìn)行產(chǎn)品突破、營(yíng)銷制勝、品牌導(dǎo)入？下一輪匯報(bào)提出解決方案整體目標(biāo)目標(biāo)結(jié)構(gòu)化問(wèn)題梳理 案例研究 發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織案例研究旅游地產(chǎn)案例“思路決定出路 ”方向判斷結(jié)合市場(chǎng) /分析方向n占地 430公頃n規(guī)劃居住人口 7—8 萬(wàn)人n以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團(tuán)旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城世界之窗錦繡中華 民俗文化村華夏藝術(shù)中心1996年前規(guī)劃理念：n工業(yè)為主、肝膽俱全、環(huán)境優(yōu)美、具有特色規(guī)劃實(shí)踐：n主題公園： 錦繡中華、世界之窗、中華民俗文化村n地產(chǎn)開發(fā)： 東方花園、海景花園、桂花苑n文化藝術(shù)： 華夏藝術(shù)中心、何香凝美術(shù)館n生活配套： 菜市場(chǎng)、郵電局、醫(yī)院等n環(huán)境營(yíng)造：p開放式街區(qū)，成為城市意象；p道路彎曲富有坡度，綠化成形；p車和人處于同等地位；p華僑城邊界由道路和綠化與周邊區(qū)域分隔；p公共空間共享第一階段：主題公園、大型公建強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，提升區(qū)域形象 / 開始營(yíng)造基礎(chǔ)環(huán)境旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城世界之窗錦繡中華 民俗文化村華夏藝術(shù)中心1996—1999 年規(guī)劃理念：n建設(shè)以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)、各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、服務(wù)功能綜合配套、城區(qū)環(huán)境優(yōu)美高雅、社會(huì)風(fēng)尚健康文明的現(xiàn)代科技商務(wù)區(qū)規(guī)劃實(shí)踐：n主題公園： 歡樂谷 1—2 期n地產(chǎn)開發(fā)： 美加廣場(chǎng)、中旅廣場(chǎng)n文化藝術(shù)： OCT廣場(chǎng)、人文雕塑等n生活配套： 沃爾瑪、食街、酒吧街等n環(huán)境營(yíng)造： 建立區(qū)域統(tǒng)一標(biāo)識(shí)（道路導(dǎo)示、區(qū)域圖示等）第二階段：重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域配套、文化藝術(shù)進(jìn)入社區(qū) / 環(huán)境開始成熟、協(xié)調(diào)生態(tài)廣場(chǎng)與沃爾瑪歡樂谷食街、酒吧街旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城世界之窗錦繡中華 民俗文化村華夏藝術(shù)中心2023年至今規(guī)劃理念：n具有國(guó)際水準(zhǔn)的旅游城和 21世紀(jì)中國(guó)生活居住示范城區(qū)規(guī)劃實(shí)踐：n主題公園： 歡樂谷 3期n地產(chǎn)開發(fā)： 錦繡花園、波托菲諾n文化藝術(shù)： 擴(kuò)展人文標(biāo)志n生活配套： 波托菲諾特色街區(qū)n環(huán)境營(yíng)造： 建立項(xiàng)目私家道路與公共道路之間的聯(lián)系；營(yíng)造大型公共景觀（燕棲湖、燕晗山）第三階段：進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)收獲期 / 區(qū)域配套與環(huán)境進(jìn)一步成熟，形成整體氛圍生態(tài)廣場(chǎng)與沃爾瑪歡樂谷食街、酒吧街天鵝堡純水岸錦繡花園旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城觀點(diǎn)一： 華僑城的成功是逐漸摸索、改良的過(guò)程，本項(xiàng)目應(yīng)首先瞄準(zhǔn)結(jié)果，主動(dòng)出擊觀點(diǎn)二： 單純的大型公建（主題公園、文化藝術(shù)設(shè)施），缺乏居住價(jià)值，而需系統(tǒng)的整體提升項(xiàng)目名稱 享受區(qū)域資源 售價(jià)與速度海景花園中旅廣場(chǎng)主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村文化藝術(shù)：華夏藝術(shù)中心、何香凝美術(shù)館生活配套：郵電局、菜市場(chǎng)、中學(xué)等環(huán)境營(yíng)造：基礎(chǔ)的開放式路網(wǎng)規(guī)劃、建立邊界、綠化營(yíng)造5000—7000 元 /㎡銷售速度一般東方花園桂花苑主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村； 歡樂谷 1—2 期文化藝術(shù)：華夏藝術(shù)中心、何香凝美術(shù)館； OCT廣場(chǎng)、文化雕塑生活配套：郵電局、菜市場(chǎng)、中學(xué)； 復(fù)合商業(yè)（沃爾瑪、食街、酒吧街）環(huán)境營(yíng)造：基礎(chǔ)的開放式路網(wǎng)規(guī)劃、建立邊界、綠化營(yíng)造； 建立社區(qū)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)（道路導(dǎo)示、區(qū)域圖示等）6000—8000 元 /㎡銷售速度較快天鵝堡純水岸錦繡花園主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村；歡樂谷 1—2 期文化藝術(shù)：華夏藝術(shù)中心、何香凝美術(shù)館； OCT廣場(chǎng)、 文化雕塑擴(kuò)展生活配套：郵電局、菜市場(chǎng)、中學(xué)； 復(fù)合商業(yè)升級(jí)版 （沃爾瑪、食街、酒吧街、 特色街區(qū) ）環(huán)境營(yíng)造：基礎(chǔ)的開放式路網(wǎng)規(guī)劃、建立邊界、綠化營(yíng)造；建立社區(qū)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)（道路導(dǎo)示、區(qū)域圖示等）； 各項(xiàng)目?jī)?nèi)外道路聯(lián)系、項(xiàng)目?jī)?nèi)大型景觀與外部景觀相融合錦繡花園、天鵝堡7000—15000 元 /㎡純水岸 20230—60000元 /㎡銷售速度快區(qū)域全面成熟、地產(chǎn)全面爆發(fā)旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城名片體系主題旅游 世界之窗、錦繡中華、民俗文化村、歡樂谷區(qū)域標(biāo)識(shí) 標(biāo)志性建筑物、區(qū)域?qū)?、交通?dǎo)示文化藝術(shù) 美術(shù)館、藝術(shù)中心、生態(tài)廣場(chǎng)、雕塑等社會(huì)體系公共配套 購(gòu)物中心、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等城市功能 商務(wù)、酒店生活體系生態(tài)景觀 區(qū)域公共綠化、社區(qū)景觀營(yíng)造交通體系 開放式路網(wǎng)、步行系統(tǒng)、地鐵、公交休閑娛樂 酒吧街、食街、休閑商業(yè)街區(qū)使華僑城成為全國(guó)、全城的旗幟使華僑城與城市發(fā)生關(guān)聯(lián)，并建立國(guó)際化城市空間使華僑城直接產(chǎn)生居住價(jià)值，營(yíng)造成熟的生活氛圍旅游地產(chǎn)案例 澳洲 黃金海岸旅游地產(chǎn)案例 澳洲 黃金海岸發(fā)展歷程n1822年歐洲移民者從布羅德水路（Broadwater）登陸n1828年，建立了一個(gè)軍郵所n1840年前后，開始在此采伐林木n南港市（ Southport）是黃金海岸區(qū)最早的城市，始建于 1876年。n至二次世界大戰(zhàn)后，旅游業(yè)逐漸興盛。n1959年，早具規(guī)模的黃金海岸市正式命名。n七，八十年代，幾大樂園先后建成，促使旅游大發(fā)展，黃金海岸成為世界聞名的旅游圣地。開發(fā)現(xiàn)狀n位于澳大利亞?wèn)|部沿海，綿延四十二公里、由數(shù)十個(gè)美麗沙灘組成的度假勝地。n從布里斯本南行一個(gè)小時(shí)，便是黃金海岸（Gold Coast）。澳大利亞第七大城市，人口有40萬(wàn)。由于濱臨大西洋，秀麗的海濱風(fēng)光、漫長(zhǎng)的海岸線、天然的海濱浴場(chǎng)和眾多的游樂場(chǎng)所，使黃金海岸成為世界有名的旅游城市，每年約接待 400萬(wàn)游客。n整個(gè)黃金海岸包括主題公園、世界級(jí)的高爾夫球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和俱樂部、商場(chǎng)、夜生活?yuàn)蕵穲?chǎng)所、國(guó)家公園和農(nóng)場(chǎng)。旅游地產(chǎn)案例 澳洲 黃金海岸主要項(xiàng)目 內(nèi)容游樂活動(dòng) 三大主題樂園休閑度假 42公里黃金沙灘及各類設(shè)施體育運(yùn)動(dòng) 高爾夫及其他體育設(shè)施生態(tài)參與 國(guó)家