【正文】 四月 213:43 上午 四月 2103:43April 05, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 03:43:3203:43:3203:43Monday, April 05, 20231知人者智，自知者明。 3:43:32 上午 3:43 上午 03:43:32四月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 05 四月 20233:43:32 上午 03:43:32四月 211楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 03:43:3103:43:3103:434/5/2023 3:43:31 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 四月 213:43 上午 四月 2103:43April 05, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 03:43:3103:43:3103:43Monday, April 05, 20231乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。nR0 10均可作為組合產(chǎn)品啟動(dòng)華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織啟動(dòng)區(qū)域： R03+R10后續(xù)開(kāi)發(fā)： R04/R05 與 R09/R08持續(xù)開(kāi)發(fā)： R06隨時(shí)待命： R02機(jī)動(dòng)投入： R01最后開(kāi)發(fā)： R07 R01R03R05R06R04R02R07R08R09R10啟動(dòng)啟動(dòng)后續(xù)后續(xù)持續(xù)后續(xù)后續(xù)最后機(jī)動(dòng)隨時(shí)華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織圖啟動(dòng)期（ 2023—2023 ） 高峰期（ 2023—2023 ） 收尾期（ 2023—2023 ）地塊開(kāi)發(fā)R03R10R04 R05R09R02R08 R07R06R01保證 2—3 個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)品組合多層、小高層、高層TOHO、洋房、 LOFT主流形象多層、小高層、高層、洋房獨(dú)棟、 TOHO多層、小高層、公寓洋房、 TOHO區(qū)域配套商業(yè)街、社區(qū)型集中商業(yè)幼兒園購(gòu)物中心、商業(yè)街、國(guó)際學(xué)校酒店商業(yè)街商務(wù)公寓人文環(huán)境生態(tài)廣場(chǎng)、人文小品各社區(qū)內(nèi)外景觀(guān)初步建立小品的深化內(nèi)外景觀(guān)相互融合，基本成形 人文與環(huán)境進(jìn)一步深化，全面融合城市空間標(biāo)志性建筑、道路及邊界系統(tǒng)區(qū)域標(biāo)識(shí)、道路導(dǎo)示隨地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)程，將道路、邊界、標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示進(jìn)行深化 國(guó)際化城市空間全面建立戰(zhàn)略組織實(shí)施若能按計(jì)劃推進(jìn)，則 30萬(wàn)是可能的目標(biāo)！報(bào)告回顧綜合戰(zhàn)略 區(qū)域營(yíng)造 打造整個(gè)區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力主導(dǎo)戰(zhàn)略 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 利用主題旅游打造核心競(jìng)爭(zhēng)力輔助戰(zhàn)術(shù) 產(chǎn)品突破 有選擇的突破，始終領(lǐng)先一步營(yíng)銷(xiāo)制勝 啟動(dòng)期強(qiáng)勢(shì)運(yùn)用，中、長(zhǎng)期有節(jié)奏的安排品牌制勝 長(zhǎng)期導(dǎo)入、長(zhǎng)期運(yùn)用戰(zhàn)略方向戰(zhàn)略形成n開(kāi)放的、生態(tài)的、國(guó)際化的、城區(qū)升級(jí)n持續(xù)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合主題旅游n國(guó)際化的城市空間 （開(kāi)放空間、區(qū)域界定、道路分級(jí)、復(fù)合配套、多元物業(yè)）n人文與環(huán)境 （文化藝術(shù)、內(nèi)外環(huán)境融合）戰(zhàn)略組織n區(qū)域多中心及差異化原則：形象與價(jià)值標(biāo)桿 （ R02）、 區(qū)域明星及利潤(rùn)產(chǎn)品 （ R07—R10 ）、 現(xiàn)金牛 （ R0 0 0 01）、 中心配套及街區(qū)焦點(diǎn) （ R06）n優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則及開(kāi)發(fā)組織：?jiǎn)?dòng) R0 R10； 后續(xù) ： R04/R05 與 R09/R08；持續(xù) ： R06； 待命 ： R02； 機(jī)動(dòng) ： R01； 最后： R07第一輪匯報(bào)到此結(jié)束祝愿華強(qiáng)旅游城宏偉愿景成功實(shí)現(xiàn)○R靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織R01R03R05R06 R04R02R07R08R09R10項(xiàng)目項(xiàng)目 A項(xiàng)目項(xiàng)目 B項(xiàng)目項(xiàng)目 C項(xiàng)目項(xiàng)目 D項(xiàng)目項(xiàng)目 E分項(xiàng)目定位初探 —— 項(xiàng)目 C： 中心配套、街區(qū)焦點(diǎn)n主打客戶(hù)：投資客n主要產(chǎn)品：大型商業(yè)、風(fēng)情休閑街區(qū)；時(shí)機(jī)成熟時(shí)，可安排部分服務(wù)式公寓產(chǎn)品。坂田板塊觀(guān)點(diǎn)一： 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目，堅(jiān)定不移的執(zhí)行萬(wàn)科 “ 人文 +服務(wù) ” 的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略觀(guān)點(diǎn)二： 多元中心區(qū)域開(kāi)發(fā)模式，拒絕單一中心，多盤(pán)疊合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品定位形成差異觀(guān)點(diǎn)三： 隨時(shí)間與區(qū)域成熟度的推移，產(chǎn)品線(xiàn)一路走高，實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值觀(guān)點(diǎn)四： 開(kāi)發(fā)堅(jiān)持 “ 從便利到邊緣 ” 的策略，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)隨交通、規(guī)劃的進(jìn)程而推移區(qū)域開(kāi)發(fā)案例 成都 至福田至觀(guān)瀾至布吉區(qū)域開(kāi)發(fā)案例 萬(wàn)科 旅游地產(chǎn)案例 澳洲 n整個(gè)黃金海岸包括主題公園、世界級(jí)的高爾夫球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和俱樂(lè)部、商場(chǎng)、夜生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所、國(guó)家公園和農(nóng)場(chǎng)。開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀n位于澳大利亞?wèn)|部沿海，綿延四十二公里、由數(shù)十個(gè)美麗沙灘組成的度假勝地。黃金海岸發(fā)展歷程n1822年歐洲移民者從布羅德水路（Broadwater）登陸n(yōu)1828年，建立了一個(gè)軍郵所n1840年前后，開(kāi)始在此采伐林木n南港市（ Southport）是黃金海岸區(qū)最早的城市，始建于 1876年。華僑城觀(guān)點(diǎn)一： 華僑城的成功是逐漸摸索、改良的過(guò)程，本項(xiàng)目應(yīng)首先瞄準(zhǔn)結(jié)果，主動(dòng)出擊觀(guān)點(diǎn)二： 單純的大型公建（主題公園、文化藝術(shù)設(shè)施），缺乏居住價(jià)值，而需系統(tǒng)的整體提升項(xiàng)目名稱(chēng) 享受區(qū)域資源 售價(jià)與速度海景花園中旅廣場(chǎng)主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村文化藝術(shù)：華夏藝術(shù)中心、何香凝美術(shù)館生活配套：郵電局、菜市場(chǎng)、中學(xué)等環(huán)境營(yíng)造：基礎(chǔ)的開(kāi)放式路網(wǎng)規(guī)劃、建立邊界、綠化營(yíng)造5000—7000 元 /㎡銷(xiāo)售速度一般東方花園桂花苑主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村； 歡樂(lè)谷 1—2 期文化藝術(shù)：華夏藝術(shù)中心、何香凝美術(shù)館； OCT廣場(chǎng)、文化雕塑生活配套：郵電局、菜市場(chǎng)、中學(xué)； 復(fù)合商業(yè)（沃爾瑪、食街、酒吧街）環(huán)境營(yíng)造：基礎(chǔ)的開(kāi)放式路網(wǎng)規(guī)劃、建立邊界、綠化營(yíng)造； 建立社區(qū)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)（道路導(dǎo)示、區(qū)域圖示等）6000—8000 元 /㎡銷(xiāo)售速度較快天鵝堡純水岸錦繡花園主題公園：世界之窗、錦繡中華、民俗文化村；歡樂(lè)谷 1—2 期文化藝術(shù)：華夏藝術(shù)中心、何香凝美術(shù)館； OCT廣場(chǎng)、 文化雕塑擴(kuò)展生活配套：郵電局、菜市場(chǎng)、中學(xué)； 復(fù)合商業(yè)升級(jí)版 （沃爾瑪、食街、酒吧街、 特色街區(qū) ）環(huán)境營(yíng)造：基礎(chǔ)的開(kāi)放式路網(wǎng)規(guī)劃、建立邊界、綠化營(yíng)造；建立社區(qū)統(tǒng)一標(biāo)識(shí)（道路導(dǎo)示、區(qū)域圖示等）； 各項(xiàng)目?jī)?nèi)外道路聯(lián)系、項(xiàng)目?jī)?nèi)大型景觀(guān)與外部景觀(guān)相融合錦繡花園、天鵝堡7000—15000 元 /㎡純水岸 20230—60000元 /㎡銷(xiāo)售速度快區(qū)域全面成熟、地產(chǎn)全面爆發(fā)旅游地產(chǎn)案例 深圳 華僑城大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開(kāi)發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式 運(yùn)作方式 典型案例 適用度評(píng)價(jià)可突破、非核心中、長(zhǎng)期有效啟動(dòng)期有效完整綜合戰(zhàn)略主導(dǎo)型核心戰(zhàn)略主導(dǎo)戰(zhàn)略綜合戰(zhàn)略輔助戰(zhàn)術(shù)本項(xiàng)目跨入頂級(jí)開(kāi)發(fā)行列的完整突破模式戰(zhàn)略分級(jí) 戰(zhàn)略方向與運(yùn)用產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)： 利用主題旅游打造核心競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域營(yíng)造： 打造整個(gè)區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品突破： 有選擇的突破，始終制造 “領(lǐng)先一步 ”營(yíng)銷(xiāo)制勝： 啟動(dòng)期強(qiáng)勢(shì)運(yùn)用，中、長(zhǎng)期有節(jié)奏的安排品牌制勝： 長(zhǎng)期導(dǎo)入、長(zhǎng)期運(yùn)用12整體目標(biāo) 方向判斷目標(biāo)結(jié)構(gòu)化 結(jié)合市場(chǎng) /分析判斷問(wèn)題梳理 案例研究 發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開(kāi)發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織問(wèn)題梳理“思路決定出路 ”順理成章 —— 主導(dǎo)與綜合戰(zhàn)略的深度思考如何利用 “旅游城 ”，建立項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？如何完成區(qū)域性項(xiàng)目的整體有序開(kāi)發(fā)？如何進(jìn)行產(chǎn)品突破、營(yíng)銷(xiāo)制勝、品牌導(dǎo)入？下一輪匯報(bào)提出解決方案整體目標(biāo)目標(biāo)結(jié)構(gòu)化問(wèn)題梳理 案例研究 發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開(kāi)發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織案例研究旅游地產(chǎn)案例“思路決定出路 ”方向判斷結(jié)合市場(chǎng) /分析方向n占地 430公頃n規(guī)劃居住人口 7—8 萬(wàn)人n以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團(tuán)旅游地產(chǎn)案例 深圳 金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó) 蔚藍(lán)海岸深圳 城市 傳統(tǒng)觀(guān)念 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀長(zhǎng)沙 “北窮南富 ”“南帝北丐 ”珠江花城、玫瑰園、青竹園等大型品牌項(xiàng)目進(jìn)駐，使城北、城西成為目前的主流熱點(diǎn)片區(qū)，青竹園創(chuàng)下當(dāng)?shù)匚飿I(yè)最高價(jià) ——10000 元 /㎡濟(jì)南 買(mǎi)南不買(mǎi)北買(mǎi)東不買(mǎi)西北部隨著商業(yè)、交通的發(fā)展，在 004進(jìn)入高峰，魯能等品牌發(fā)展商的項(xiàng)目獲得極大成功深圳 特區(qū)內(nèi)外之別 寶安、龍崗已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流傳統(tǒng)區(qū)域觀(guān)念或地域情結(jié)，在城市飛速發(fā)展的時(shí)代，極易為開(kāi)發(fā)的進(jìn)程所打破District理性指標(biāo)：兩大板塊綜合指標(biāo)上互有優(yōu)劣，在中、長(zhǎng)期發(fā)展中難分伯仲 —— 區(qū)域發(fā)展可成為動(dòng)力核心城市地位置業(yè)人群資源核心資源片區(qū)形象生活配套拆遷進(jìn)程劃入鏡湖區(qū)屬未來(lái)城市中心國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)旅游城傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部老工業(yè)區(qū)有一定的商業(yè)設(shè)施生活配套體系不健全廠(chǎng)房、農(nóng)民房集中拆遷推進(jìn)有難度曾經(jīng)的新城市中心現(xiàn)為文化體育中心高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)會(huì)展中心、體育中心大學(xué)城純粹城郊缺乏生活配套較為純凈的片區(qū)拆遷包袱較輕城北 城南片區(qū)運(yùn)營(yíng) 區(qū)域運(yùn)營(yíng)模式本項(xiàng)目就是整個(gè)區(qū)域 眾多大盤(pán)聯(lián)動(dòng)價(jià)格驅(qū)動(dòng) 規(guī)模運(yùn)作、控制成本，價(jià)格驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品突破 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)全面領(lǐng)先品牌制勝 龍頭品牌，客戶(hù)認(rèn)知與忠誠(chéng)度高營(yíng)銷(xiāo)制勝 高調(diào)入市、巧做營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域營(yíng)造 打造區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng) 主要產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力廣州 中海、萬(wàn)科深圳 萬(wàn)科坂田深圳 華南板塊深圳 n華強(qiáng)、世貿(mào)、歐尚將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入蕪湖市場(chǎng)，挑戰(zhàn)偉星的領(lǐng)袖地位。萬(wàn)科坂田深圳 華南板塊深圳 奧韻康城 希臘 “ 愛(ài)琴海的浪漫 ”。 現(xiàn)代城、江城國(guó)際、融匯錦江中式元素 雅園北美風(fēng)情 藍(lán)山逸居英式建筑 銀湖春天Product核心產(chǎn)品n戶(hù)型外延產(chǎn)品n建筑風(fēng)格n園林景觀(guān)n配套設(shè)施外圍產(chǎn)品n人文n品牌n物管園林風(fēng)情樣式繁多，明星樓盤(pán)亮點(diǎn)突出概念上突破空間較小，細(xì)節(jié)突破成為可能項(xiàng)目名稱(chēng) 園林風(fēng)格 主題及內(nèi)涵香格里拉 地中海 地中海風(fēng)情泳池、歐式走廊 ；公園式社區(qū)園林左岸生活 法式 15萬(wàn)平米養(yǎng)生主義 。中海、萬(wàn)科深圳 傳統(tǒng)工業(yè)化城郊片區(qū)，納入鏡湖區(qū)不久處于中心化過(guò)程中區(qū)位分析n項(xiàng)目總占地 331萬(wàn)㎡，旅游用地面積 166萬(wàn)㎡，房地產(chǎn)用地 165萬(wàn)㎡；n房地產(chǎn)用地自然形成10個(gè)獨(dú)立地塊，相互間存在一定的聯(lián)系；n容積率在 —2 之間；其中旅游商貿(mào)規(guī)模在50萬(wàn)㎡；n住宅建面約 268萬(wàn)㎡具有旅游資源的超大型地產(chǎn)項(xiàng)目地塊分散、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件相近指標(biāo)分析n銀湖路是地塊對(duì)外交通聯(lián)系的城市主干道；n銀湖路、景觀(guān)大道和長(zhǎng)江路是城市的主干道；n地塊周邊道路完善，交通便捷；n銀湖路是現(xiàn)狀地塊對(duì)外交通聯(lián)系的城市主干道；市政路網(wǎng)基本完成，道路級(jí)別高，通達(dá)性良好道路分析規(guī)劃道路天天 門(mén)門(mén) 山山 路路長(zhǎng)長(zhǎng) 江江 路路銀銀 湖湖 路路九九 華華 中中 路路n西面為長(zhǎng)江景觀(guān)界面n東面為公園景觀(guān)界面 n南面為城市景觀(guān)界面n北面為綠化景觀(guān)界面景觀(guān)主要集中在東西兩側(cè)，分別為歡樂(lè)世界、長(zhǎng)江景觀(guān)分析周邊配套吉和大市場(chǎng)吉和大市場(chǎng)巨龍超級(jí)市場(chǎng)巨龍超級(jí)市場(chǎng)紡織品城紡織品城天天 門(mén)門(mén) 山山 路路銀銀 湖湖路路長(zhǎng)長(zhǎng)江江路路赤赤 钃钃 山山 西西 路路建材 酒店餐飲生活配套 汽車(chē)塘橋小學(xué)醫(yī)學(xué)院分部市培智學(xué)校師范附小王家巷小學(xué) 田家炳中學(xué)三園小學(xué)二十九中蕪湖河運(yùn)技工學(xué)校蕪湖職業(yè)技術(shù)學(xué)校蕪湖少林文武學(xué)校三十二中灣里小學(xué)二勘小學(xué)官陡小學(xué)n現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊生活配套與城市配套較缺乏；未來(lái)醫(yī)院，學(xué)校交通配套完善；n項(xiàng)目周邊多數(shù)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)在建設(shè)中，尚未形成濃厚的生活氛圍；n華強(qiáng)旅游城項(xiàng)目的導(dǎo)入將會(huì)完善和提升本區(qū)域的配套與品位。二、深度訪(fǎng)談（深入訪(fǎng)談樣本量）業(yè)內(nèi)人士：江城國(guó)際、融匯錦江、長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城、奧韻康城、華亭城市陽(yáng)光、金海龍韻、藍(lán)山逸居、鏡街、銀湖春天、巨龍城市花園、左岸生活、平湖秋月、香格里拉項(xiàng)目、憶江南、雅園、鳳鳴湖鳳凰城等 項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理或銷(xiāo)售代表 ；政府部門(mén)：蕪湖市規(guī)劃局、發(fā)改委、建設(shè)投資有限公司、大橋