某市江漢路項(xiàng)目策劃書(shū)(編輯修改稿)
2025-02-26 09:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)物業(yè)價(jià)格狀況分析 ?社區(qū)型的首層臨街鋪位的價(jià)位多集中在60009000元 /平方米 。 ?大型商業(yè)裙樓以江漢路周邊的商鋪售價(jià) ，參考之前所作的市場(chǎng)調(diào)研 ， 首層臨街鋪位的售價(jià)多在 2500030000元 /平方米之間 ，而首層內(nèi)鋪多在 2023025000元 /平方米 。 31 三、漢口及江漢路商業(yè)環(huán)境分析 32 漢口的商業(yè)物業(yè)主要由三大商圈和若干縱橫交錯(cuò)的專(zhuān)業(yè)街構(gòu)成 。 三大商圈： ?江漢路片 （ 包括江漢路 、 中山大道及周邊輻射道路 ） ?漢正街片 （ 包括漢正街 、 大夾街 、 利濟(jì)路及周邊輻射道路 ） ?武商城市中心 MALL（ 包括武商 、 武廣 、 世貿(mào) ） 漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 33 漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)已售項(xiàng)目分析 武漢 2023年全市商鋪的銷(xiāo)售額為 20萬(wàn)平米，江漢區(qū)的銷(xiāo)售額為 ，成交額很小。 2023年最大一宗的銷(xiāo)售商場(chǎng)案為大夾街商城 ，其主要特征為臨街鋪位。 34 漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)在建和在售項(xiàng)目分析 。 由于市中心和城郊地價(jià)差別的懸殊 ，開(kāi)發(fā)商多開(kāi)發(fā)多層 、 小高層住宅區(qū) ， 較少涉足高層的開(kāi)發(fā) 。 這些住宅下面的商業(yè)設(shè)施就以街鋪的方式體現(xiàn) ， 而不是高層的裙樓；尚有大量高層裙樓待售 ， 都是準(zhǔn)備整層出售或出租 ， 無(wú)奈投資者非常有限 ， 因此大量空置 。 35 漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)需求狀況分析 根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，來(lái)步行街的人有60％以上是為了娛樂(lè)、旅游和休閑，而只有不到 40％的人是專(zhuān)為購(gòu)物而來(lái) 。 36 政府改造江漢路時(shí)，將其定位為購(gòu)物、休閑、旅游三位一體的綜合精品商業(yè)街，但改造后只達(dá)到休閑觀光功能 江漢路主要存在于商業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，餐飲設(shè)施簡(jiǎn)單，而休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所更是少之又少。 37 （ 3）漢口商業(yè)物業(yè)總體價(jià)格水平分析 項(xiàng)目 位置 租金 江漢一路街鋪 本項(xiàng)目對(duì)面 50 1 0 0 元 / 平方米 江漢路街鋪 江漢路步行街臨街 250 3 0 0 元 / 平方米 中山大道街鋪 王府井至民眾樂(lè)園路段 2 0 0 元 / 平方米左右 江漢二路街鋪 江漢二路 60 1 0 0 元 / 平方米 江漢路及周邊街鋪?zhàn)赓U價(jià)格表 38 商場(chǎng) 一層租金 二層租金 三層租金 四層租金 民眾樂(lè)園 250 300 150 80 20 30 世界之窗 200 150 100 50 女人街 250 （街鋪） 130 50 —— 科技王 160 （街鋪） 130 90 60 波特菲 200 （街鋪） 90 60 —— 江漢路及周邊商場(chǎng)租賃價(jià)格表 39 （ 4）江漢路各類(lèi)商品經(jīng)營(yíng)狀況及經(jīng)濟(jì)效益分析 人流量及消費(fèi)者類(lèi)別分析： 江漢路的日均人流量為 40萬(wàn)人，消費(fèi)者絕大部分為 16~25歲之間的本地青少年，游客、中青年女性、帶孩子吃快餐的家長(zhǎng)占有小額比重。 40 消費(fèi)者購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、消費(fèi)額度分析 100~200元56%100元以下13%1000元以上0%801~1000元6%601~800元3%401~600元3%201~400元19%1 0 0 元以下 100~200元 201~400元401~600元 601~800元 801~1000元1 0 0 0 元以上 41 分析： 每次 100~200元的消費(fèi)占到五成以上 ， 100元以下和 201~400元的消費(fèi)總共占到 32%。 經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 ， 發(fā)現(xiàn)江漢路為數(shù)不多的幾家精品店門(mén)可羅雀 ， 休閑服裝店中超過(guò) 150元的商品也鮮有問(wèn)津 。 倒是 100元左右和百元以下的服裝看者人頭涌動(dòng) 。 42 商家經(jīng)營(yíng)狀況分析 ? 傳統(tǒng)大百貨如：中心百貨 、 新世界時(shí)尚廣場(chǎng) 、 王府井百貨生意慘淡 ， 低樓層尚有一定客流量 ， 高樓層鮮有人蹤； ? 洋快餐如：肯德基 、 麥當(dāng)勞人滿為患； ? 各類(lèi)中低價(jià)休閑品牌專(zhuān)賣(mài)店幾家歡樂(lè)幾家愁； ? 精品店如：歐美名品等幾無(wú)人跡；特色專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)如：女人街 、 世界之窗 、 瑞麗名品因規(guī)劃 、 產(chǎn)品等原因 ， 或者關(guān)門(mén)或者門(mén)可羅雀 。 43 商家經(jīng)濟(jì)效益分析 江漢路步行街自改造后，街鋪房租平均上漲了 100~150元 /月 M178。 ，人流量也比改造前增長(zhǎng)了 30%~40%，可是商家的利潤(rùn)卻遠(yuǎn)不如前。 44 當(dāng)?shù)爻晒?、失敗商業(yè)物業(yè)案例分析及失敗案例 武漢成功的商業(yè)項(xiàng)目： ?解放大道武商集團(tuán) ?新民
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