0511中冶藍(lán)城營銷策略報告終(編輯修改稿)
2025-02-25 00:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一期（售罄）二期（在售）目前吳中印象在售產(chǎn)品為 104114平米峰景組團(tuán)，其中 102114為高層產(chǎn)品，147211平米為洋房產(chǎn)品，目前洋房產(chǎn)品剩余不多，洋房均價 8000元 /平左右 ，高層均價 5300元 /平，另外吳中印象目前商業(yè)產(chǎn)品也正在銷售，商業(yè)產(chǎn)品面積區(qū)間為 100245平方米，均價為 13000元 /平方米 該項(xiàng)目成交客群以寬城區(qū)為主，少量南關(guān)等其他區(qū)域；主力客群為遠(yuǎn)東等站前商圈個體業(yè)主，教師、公務(wù)員亦占一定比例；競品三：魯輝國際城魯輝國際城在售產(chǎn)品不多，新區(qū)產(chǎn)品正在規(guī)劃中。目前在售六區(qū)房源面積區(qū)間 52133平方米，其中高層均價 5500元 /平，多層均價 5800元 /平，住宅目前一次性付款可享受 ，按揭 。另有公寓產(chǎn)品面積區(qū)間 3257平方米，均價41664466元 /平方米。目前商鋪產(chǎn)品同時在售，面積區(qū)間在 48550平方米之間，均價為 11000元 /平方米，一次性付款每平方米可優(yōu)惠 100元，按揭無優(yōu)惠。 該項(xiàng)目成交客群以二道、南關(guān)為主，朝陽、綠園也有一定比例，職業(yè)分布以教師、公務(wù)員、個體為主；競品四：保利百合香灣該項(xiàng)目成交客群以二道區(qū)區(qū)域客為主，占 90%，南關(guān)及外五縣占 10%；職業(yè)分布方面以區(qū)域內(nèi)各企事業(yè)單位職員為主，占 50%，個體 30%，其他 20%；一期二期2023年推出保利百合香灣目前在售 A A11和 B2號樓，面積區(qū)間 88162平米，均價 5900元 /平米，A10號樓面積為 88平米，均價 5350元 /平米。A8號樓面積為 97平米，均價 5700元 /平米。目前優(yōu)惠力度較大：推出了前 10名到售樓處且成交的客戶可享受額外的 99折優(yōu)惠，老帶新活動中新客戶還可享受 ，按時簽約可享。另購房客戶一次性付款享 98折，按揭 99折的優(yōu)惠。另外 170790平米臨街旺鋪啟動老帶新活動，最高可享受 5萬元的優(yōu)惠。 三、區(qū)域 2023年土地新增情況新增土地中或?qū)Ρ景府a(chǎn)生影響的地塊（土地面積較大或開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)）1 北人民大街以東，丙十七路以南 ，九臺路以西，丙十五路以北 居住、商業(yè) 金質(zhì)地產(chǎn) 122 2 寬城區(qū)區(qū)東至菜市街，西至丙四 街，南至北三環(huán)，北至丙三路 居住、商業(yè) 恒利地產(chǎn) 225 3 東至丙四路、西至丙三街、南至 丙四路、北至乙二路 居住、商業(yè) 2 恒利地產(chǎn) 42 4 寬城區(qū)區(qū)大棚以東、丙十九路以南、北十條街以西、慶豐路以北 住宅八級、 商業(yè)七級 團(tuán)山地產(chǎn) 57 5 九臺路以東、丙十七路以南、亞 泰大街以西、慶豐路以北 居住七級、 商業(yè)八級 紫金地產(chǎn) 64 6 雁鳴湖西側(cè) 商業(yè)七級、 居住七級 70萬 恒大集團(tuán) 113 200萬7 凱旋路以東、人民大街以西、現(xiàn) 狀水系以南、鐵北二路以北 住宅四級、 商服四級 大連萬達(dá)集團(tuán) 1230 8 北湖以東 —— —— —— 力旺集團(tuán) —— ——2023年新增土地 18宗 ，總占地面積約 167萬㎡ ，總建面約 483萬㎡ ；其中不乏恒大、萬達(dá)等國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)；主要新增地塊與本案的地理位置關(guān)系萬達(dá)地塊長春火車站本案恒大城力旺康城地塊恒利地塊金質(zhì)地塊紫金地塊各主要地塊 2023年預(yù)期動作萬達(dá)地塊： 該地塊規(guī)劃建筑面積約 40萬㎡，規(guī)劃產(chǎn)品有寫字間、住宅、商業(yè)；預(yù)計2023年 6月入場，下半年開始銷售；恒大城： 該地塊規(guī)劃建筑面積約 200萬㎡，產(chǎn)品類型與恒大綠洲相似，全部為2630層高層，面積區(qū)間 80200㎡ ； 2023年 11月已開始施工，預(yù)計 2023年 7月份上市銷售；四、區(qū)域價格變化隨著鐵北區(qū)域改造的加速及品牌大盤的陸續(xù)進(jìn)入，區(qū)域價值與房地產(chǎn)項(xiàng)目價格均逐漸提升，其價格漲幅約與全市平均水平持平，但因其價格基數(shù)與客群層次相對較低，價格漲幅仍低于高新、凈月、朝陽、南關(guān)等城區(qū)高端板塊；截止到 2023年 12月，寬城區(qū)商品房年度均價為 4550元 （此價格以市場數(shù)據(jù)為確定標(biāo)準(zhǔn)，感觀價格為 48005500元），與全市商品房均價 5800元相比，仍存在一定差距，價格上浮空間較大；五、區(qū)域房地產(chǎn)市場小結(jié)市場面： 區(qū)域市場目前以中低檔項(xiàng)目為主導(dǎo)，未來兩年內(nèi)約有 80100萬平米體量上 市，隨著各品牌開發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)駐，區(qū)域市場競爭將進(jìn)入一個新的階段；產(chǎn)品面： 區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，以多層產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品則為稀缺產(chǎn)品； 在當(dāng)前政策背景與區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)上，區(qū)域市場有望進(jìn)入新的發(fā)展階段，差異 化產(chǎn)品路線、產(chǎn)品品質(zhì)與軟性配套服務(wù)升級將成為趨勢。價格面： 隨著北部新城開發(fā)的提速，區(qū)域人居氛圍已得到良好的改善，區(qū)域內(nèi)商品房 價格目前普遍提升至 5000元 /㎡ 以上，但與全市 6000元 /㎡ 以上的價格相比， 仍存在一定差距，價格上浮空間較大；客群面： 區(qū)域內(nèi)各代表項(xiàng)目主力客群目前以站前商圈私營業(yè)主為主，各企事業(yè)單位職 員及教師亦占一定比例；但隨著區(qū)域影響力的逐步擴(kuò)大，其他區(qū)域客群比例 業(yè)已漸漸提升；PART 2— 營銷策略建議 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目名稱 中冶 藍(lán)城（ B地塊）占地面積 ㎡容積率 建筑形態(tài) 電梯洋房： 7層 小高層： 11層 高層： 1 22層建筑風(fēng)格 新古典主義面積區(qū)間（㎡）（一期） 92136（洋房） 92129（小高） 48136（高層）項(xiàng)目產(chǎn)品類型相對豐富，有效的貼合了與區(qū)域市場需求。 50㎡ —1 40㎡的面積區(qū)間，符合項(xiàng)目區(qū)域中高檔項(xiàng)目的市場定位；A、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析B、戶型配比及分布分析 套數(shù) 比例 一居 兩居 三居套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例多層 322 % 15 % 92 % 219 %小高 376 % 11 % 277 % 88 %高層 963 % 245 % 630 % 88 %合計 1661 100% 271 % 999 % 391 %B地塊總計住宅套數(shù)
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