【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 023/2/24 43 維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是“清掃、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常護(hù)理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。要求達(dá)到：清潔、整齊、潤(rùn)滑良好、安全”。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期連續(xù)運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。 內(nèi)容包括：日常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤(rùn)滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。 設(shè)備維護(hù)要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 44 設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)制度： 1）日常維護(hù)保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。 2）一級(jí)保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助； 3）二級(jí)保養(yǎng)：以維修工為主，操作工協(xié)助； 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 45 設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊(cè)實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、正常運(yùn)行和使用。 設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴(yán)格檢查考核。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 46 (二）、設(shè)施設(shè)備的巡檢 設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對(duì)設(shè)施設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。 設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查。 日常巡檢內(nèi)容主要包括： ①運(yùn)行狀況及參數(shù)； ②安全保護(hù)裝置； ③易磨損的零部件； ④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件； ⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位； ⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 47 設(shè)備的計(jì)劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行。 計(jì)劃巡檢內(nèi)容主要有： ①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況； ②需更換零部件； ③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間； ④安排檢修計(jì)劃。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 48 物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修性維修保養(yǎng) 1）對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃性維修保養(yǎng)。 2）根據(jù)年計(jì)劃再制定月度維保計(jì)劃，按月實(shí)施，并認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單，歸檔保存。按計(jì)劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 49 物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的意義 通過(guò)科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運(yùn)行，提高設(shè)備的運(yùn)行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長(zhǎng)設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 50 （四）設(shè)施設(shè)備故障與事故管理 設(shè)施設(shè)備故障及故障處理： （ 1）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過(guò)程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。 （ 2）設(shè)施設(shè)備故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設(shè)施設(shè)備的故障管理。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 51 （ 3）設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性 1）可以提高生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效率； 2）減少和消除事故，確保安全，有利于節(jié)能、環(huán)保； 3）改善設(shè)備技術(shù)狀況，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 52 （ 4）設(shè)施設(shè)備故障全過(guò)程管理 1）故障信息的收集： A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面、準(zhǔn)確、可靠。 B、收集的內(nèi)容：故障的時(shí)間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等。 2）故障信息的儲(chǔ)存、統(tǒng)計(jì)：可用人工統(tǒng)計(jì)儲(chǔ)存，最好是采用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存故障信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計(jì)分析。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 53 3）故障分析： ? ① 故障分類： ? A、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障； ? B、按原因可分為：設(shè)備固有的薄弱性、操作維護(hù)不良性和磨損老化性故障； ? C、按故障結(jié)果可分為：功能性和參數(shù)性故障； ? D、按危險(xiǎn)程度可分為：安全性和危險(xiǎn)性故障； ? E、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪失性故障。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 54 4）故障模式與故障機(jī)理分析 ? A、 故障模式，即故障特征。主要有：震動(dòng)、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。 ? B、故障機(jī)理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故障的物理、化學(xué)和機(jī)械學(xué)的過(guò)程。 ? C、故障應(yīng)力：是指由于工作條件、環(huán)境條件等方面的能量積累超過(guò)了設(shè)備零、部件所能承受的界限。這些工作、環(huán)境條件稱為故障應(yīng)力。它是故障發(fā)生的外力；在外部應(yīng)力的作用下，對(duì)故障的抑制和誘發(fā)起著重要作用的是內(nèi)應(yīng)力。 故障應(yīng)力、故障機(jī)理、故障模式是密切相關(guān)的。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 55 5）故障分析的方法：根據(jù)計(jì)算機(jī)收集、匯總、統(tǒng)計(jì)結(jié)果，分析故障頻率、故障強(qiáng)度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機(jī)理、原因，找出故障規(guī)律，提出對(duì)策。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 56 6）故障處理： ? 故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，提出對(duì)策，暫時(shí)地或較長(zhǎng)時(shí)間的排除故障。處理方法主要有： ? A、重復(fù)性故障 —— 采用項(xiàng)目修理、改裝、改造的方法； ? B、多發(fā)性故障 —— 采用大修、更新或報(bào)廢的方法； ? C、對(duì)于先天不足造成的故障 —— 采用技術(shù)改造或更換元器件的方法； ? D、因操作不良造成的故障 —— 應(yīng)通過(guò)員工技術(shù)培訓(xùn)來(lái)解決。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 57 設(shè)施設(shè)備事故管理 （ 1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別：設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機(jī)時(shí)間或修理費(fèi)用達(dá)到規(guī)定限額者為設(shè)施設(shè)備事故。其分類如下： 1）一般事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在 500~5000元，重要設(shè)備 1000~10000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖） 10~30分時(shí)，為一般事故。 2）重大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在 5000元以上，重要設(shè)備 10000元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖） 30分以上時(shí)，為重大事故。 3）特大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在 10萬(wàn)元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時(shí)，為特大事故。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 58 （ 2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)： 1）責(zé)任事故：由于人為原因造成的事故，稱責(zé)任事故。 2）質(zhì)量事故：因設(shè)備的設(shè)計(jì)制造、維修質(zhì)量不良和安裝、調(diào)試不當(dāng)引起的事故。 3）自然事故：因各種自然災(zāi)害造成的事故。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 59 （ 3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理： 1）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴(kuò)大，盡力減少損失，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，逐級(jí)上報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、分析和處理。 A、事故的分析要客觀、全面、實(shí)事求是。 B、事故的處理要遵循“三不放過(guò)”的原則，即： a、事故原因分析不清 ——不放過(guò)； b、事故責(zé)任者和群眾未受到教育 ——不放過(guò)； c、沒(méi)有防范措施 ——不放過(guò)。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 60 C、設(shè)施設(shè)備事故損失的計(jì)算： 事故損失費(fèi) =停產(chǎn)損失費(fèi) +修理費(fèi) D、設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告及原始資料： 發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認(rèn)真填寫事故報(bào)告單，上報(bào)設(shè)施設(shè)備管理部門。并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)。事故處理和修復(fù)后應(yīng)填寫記錄，計(jì)算維修費(fèi)，和原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計(jì)上報(bào)。 三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 2023/2/24 61 （五）、設(shè)施設(shè)備的潤(rùn)滑管理 機(jī)械設(shè)備在使用過(guò)程中，磨損是機(jī)械設(shè)備失效最主要的原因之一。保持其良好的潤(rùn)滑條件是其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件