【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)，征來(lái)的耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無(wú)關(guān)系，實(shí)際卜是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。 如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計(jì)劃行政主管部門(mén)和規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)：首‘先，糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門(mén)同意改變并開(kāi)發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出改變用地性質(zhì)的申請(qǐng)。 糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說(shuō)，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門(mén)可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其進(jìn)行行政處罰。 實(shí)例 3 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商 ， 準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) ， 經(jīng)過(guò)協(xié)商 ， 鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書(shū) ， 協(xié)議書(shū)規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司 ， 鄉(xiāng)里提供 50畝土地 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出資 ， 在這塊土地上修建 60幢別墅作為渡假村 ， 以吸引城市客源 ， 預(yù)計(jì)利潤(rùn)可觀 。 聯(lián)合公司開(kāi)始運(yùn)作后 ， 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全權(quán)管理 ， 鄉(xiāng)里不參與管理過(guò)程 。 雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年 ， 不論贏虧 ， 公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤(rùn)和管理費(fèi) 。 評(píng)析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)合作社的這種合作是極不合法的 ， 表面上是合辦聯(lián)合公司 ， 而實(shí)質(zhì)上卻是變相出租土地 。 首先 ， 簽約主體資格不對(duì) 。 鄉(xiāng)政府作為一級(jí)政府 ， 行使行政管理職能 ， 不能以白己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易 ， 更不能作為出資人成為公司股東 。 我國(guó) 《 土地管理法 》 第十條明確規(guī)定： “ 農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的 ， 由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng) 、 管理 。 ” 。 因此鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對(duì)土地進(jìn)行處分并從中受益 。 不能與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂合辦公司的契約 。 另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無(wú)效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過(guò)程，只定期收取利潤(rùn)、費(fèi)用而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等等，完全不符合一般合營(yíng)行為所必須遵循的共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則，說(shuō)明了鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營(yíng)公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益的行為。由于我國(guó)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國(guó)家征用，土地使用人也要向國(guó)家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地，卻聲稱(chēng)是合辦公司而不交國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)，這份合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種規(guī)避法律，脫逃稅費(fèi)，變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見(jiàn) . 其次，對(duì)一于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的上地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！? 二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念 建設(shè)用地規(guī)劃管理就是“根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的選址、定點(diǎn)和范圍的規(guī)定，總平面審查，核發(fā)建設(shè)用地許可證等各項(xiàng)管理工作的總稱(chēng)”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法確認(rèn)其建設(shè)項(xiàng)目位置和用地范圍的法律憑證”。 建設(shè)用地規(guī)劃管理是城市規(guī)劃管理的重要組成部分，對(duì)建設(shè)用地實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是城市規(guī)劃實(shí)施的基本保證，是建設(shè)項(xiàng)目選址的規(guī)劃管理的繼續(xù)。 根據(jù)《城市規(guī)劃法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地進(jìn)行建設(shè)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)審查批準(zhǔn)，發(fā)給建設(shè)用地規(guī)劃許可證的用地，就稱(chēng)之為建設(shè)用地。 城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理。建設(shè)用地包括規(guī)劃的建設(shè)用地、正開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地和已經(jīng)使用的建設(shè)用地。 建設(shè)用地規(guī)劃管理的內(nèi)容 （ l）控制土地使用性質(zhì)和控制土地使用強(qiáng)度。 (2) 確定建設(shè)用地范圍 . (3) 調(diào)整城市用地布局。 (4) 核定土地使用其他規(guī)劃管理要求 . 建設(shè)用地規(guī)劃管理的程序及操作要求 （ 1）認(rèn)定建設(shè)用地定點(diǎn)申請(qǐng) 建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出定點(diǎn)申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)要嚴(yán)格市查建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)文件，如設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（可行性研究報(bào)告）、批準(zhǔn)投資文件、城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的選址意見(jiàn)書(shū)等，如果符合受理申請(qǐng)條件和要求，則予以受理，否則不予受理。受理后填寫(xiě)建設(shè)用地定點(diǎn)申請(qǐng)表。 （ 2）根據(jù)需要征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn) 建設(shè)項(xiàng)目用地，必然要涉及周?chē)簧賳挝?，要發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系、協(xié)作關(guān)系、生活聯(lián)系、鄰里關(guān)系等，還會(huì)產(chǎn)生各種矛盾和互相干擾或影響，因此，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)根據(jù)該建設(shè)項(xiàng)目用地的性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展情況，決定向哪些部門(mén)、單位征詢(xún)意見(jiàn)。如污染較嚴(yán)重的，要征求環(huán)保部門(mén)的意見(jiàn)；易燃易爆的，要征求公安消防部門(mén)的意見(jiàn)；需要征用土地的，則需要征詢(xún)土地管理部門(mén)的意見(jiàn)等。填好建設(shè)用地征詢(xún)意見(jiàn)表。 (3)核定建設(shè)用地位置和界線 根據(jù)城市規(guī)劃要求和征詢(xún)有關(guān)部門(mén)、單位意見(jiàn)的情況，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)單位提出的用地申請(qǐng)的位置和界線進(jìn)行核定，初步劃出該建設(shè)項(xiàng)目用地地址和紅線范圍。 （ 4）提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 建設(shè)用地位置和紅線范圍初步擬定后，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以便為進(jìn)行該建設(shè)項(xiàng)目總平面規(guī)劃沒(méi)計(jì)提供依據(jù)。 (5)審查建設(shè)用地總平面布置 建設(shè)用地單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)的要求進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目總平面布置（一般委托規(guī) 劃設(shè)計(jì)單位提出總平面布置圖），然后交城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查，主要審查其用地性質(zhì)、規(guī)模和布局方式、運(yùn)輸方式是否符合規(guī)劃要求，建筑與工程設(shè)施的布置是否合理用地、節(jié)約用地和符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)所規(guī)定的要求。 （ 6）核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)后，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)正式確定該建設(shè)用地的位置、面積和界限，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 建設(shè)用地單位取得城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才能到土地管理部門(mén)辦理建設(shè)用地征用劃撥手續(xù)。 5．建設(shè)用地規(guī)劃批后管理 （ l）用地復(fù)核 在征用劃撥土地的過(guò)程中，如果有所變動(dòng)，應(yīng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)征用劃撥土地進(jìn)行驗(yàn)證。 （ 2）用地檢查 建設(shè)用地單位在使用土地的過(guò)程中，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)規(guī)劃要求應(yīng)進(jìn)行監(jiān)督、檢查工作，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，杜絕違章占地情況。 （ 3）違章處理 凡是未領(lǐng)得建設(shè)用地許可證的建設(shè)用地，末領(lǐng)得臨時(shí)建設(shè)用地許可證的臨時(shí)用地，擅自變更核準(zhǔn)的位置，擴(kuò)大用地范圍的建設(shè)用地和臨時(shí)用地，擅自轉(zhuǎn)讓、交換、買(mǎi)賣(mài)、租賃或變相非法買(mǎi)賣(mài)租賃的建設(shè)用地和臨時(shí)用地，改變使用性質(zhì)和逾