【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 較小，圣淘沙酒店與禧邦可酒店在租物業(yè)在 500套 左右。 ?未來(lái)武漢酒店公寓市場(chǎng)將出現(xiàn)快速上升勢(shì)頭， 2023年底之前武漢現(xiàn)正在對(duì)外銷售的酒店公寓均將對(duì)外經(jīng)營(yíng)，如萊星頓畢優(yōu)特酒店、君逸豪天酒店將于 2023年底 2023年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。上市經(jīng)營(yíng)房間總套數(shù) 預(yù)計(jì)在 10001500套。 ?性價(jià)比突出，租金水平仍有上升空間 ?以圣淘沙酒店公寓為例， 標(biāo)間協(xié)議價(jià)格約為 260280元 /天 ，長(zhǎng)租房單間約為 35003800元 /月（每周一次清潔），大型套間為 1800022023元 /月（含日清潔服務(wù)），與四五星級(jí)酒店的標(biāo)間協(xié)議價(jià)格（ 450600/天）相比，其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，如果服務(wù)水平與硬件檔次相應(yīng)提高，其租金水平應(yīng)有上升空間。 武漢市酒店公寓市場(chǎng) 客戶 ?客戶仍以國(guó)內(nèi)商務(wù)人士為主，長(zhǎng)租客戶兩極分化 ?武漢酒店公寓客戶仍以 國(guó)內(nèi)商務(wù)人士為主，約占總比例的 60%，客源主要為周邊企業(yè)相關(guān)商務(wù)人士與企業(yè)協(xié)議客戶人士。外籍人士（包括港澳臺(tái)人士）所占比重約為 2035%，其中酒店檔次定位較高的 最佳西方禧邦可大酒店外籍客戶比例為 35%，而圣淘沙酒店公寓外籍客戶比例為 15%，較禧邦可酒店低 20個(gè)百分點(diǎn)。 ?長(zhǎng)租客戶方面，酒店之間分化嚴(yán)重。如圣淘沙酒店公寓長(zhǎng)租客戶偏少，約占總比例的 10%；而禧邦可大酒店長(zhǎng)租客戶比例達(dá)到 4550%。 綜合比較，禧邦可酒店在長(zhǎng)租客比例與外籍客戶比例上均高于圣淘沙公寓。 武漢市酒店公寓市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng) ?酒店公寓整體經(jīng)營(yíng)水平有待提高 ?與普通公寓相比，武漢的酒店公寓項(xiàng)目多數(shù)能夠?yàn)榭腿颂峁┚频陿I(yè)的基本服務(wù)，但在軟性服務(wù)上，如給客戶居家式服務(wù)、體現(xiàn)居家氛圍以及提供入住客人相互溝通機(jī)會(huì)等軟性服務(wù)管理上仍有待提高。 武漢市高星級(jí)酒店市場(chǎng) 分布區(qū)域 武漢市五星級(jí)及準(zhǔn)五星級(jí)酒店分布圖 武漢市高星級(jí)酒店市場(chǎng) 分布區(qū)域 圖：武漢市四星級(jí)酒店分布圖 ?武漢市高端酒店主要分布在火車站、繁華的商業(yè)中心、金融中心，東湖景區(qū)、長(zhǎng)江之濱附近。 ?由于漢口、武昌、漢陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、旅游資源豐富程度、歷史沉淀、城市功能定位等不同，高端酒店的分布特征為：漢口、武昌較為集中，漢陽(yáng)則相對(duì)偏少。 此次調(diào)研將武漢高端酒店劃分依據(jù)為星級(jí)，四星級(jí)以上（含四星）為高星級(jí)酒店。 酒店名稱 酒店區(qū)域位置 星級(jí) 客房數(shù) 年入住率 標(biāo)間協(xié)議價(jià) （不含早餐） 武漢香格里拉大飯店 漢口建設(shè)大道 五星級(jí) 448 74% 588元 /天 武漢江城明珠豪生大酒店 漢口江灘 五星級(jí) 393 66% 480元 /天 武漢華美達(dá)天祿酒店 漢口青年路 五星級(jí) 281 72% 528元 /天 武漢東方大酒店 漢口火車站 五星級(jí) 348 60% 480元 /天 武漢新華諾富特大飯店 漢口建設(shè)大道 五星級(jí) 290 71% 480元 /天 武漢錦江國(guó)際大酒店 漢口建設(shè)大道 五星級(jí) 375 68% 620元 /天 武漢華美達(dá)光谷大酒店 武昌光谷魯巷 五星級(jí) 310 78% 578元 /天 武漢光明萬(wàn)麗酒店 武昌徐東路 五星級(jí) 289 50% 610元 /天 武漢市酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀 ?2023年，全武漢市星級(jí)酒店達(dá) 140余家，其中五星級(jí)酒店 8家、四星級(jí)以上酒店 36家、三星級(jí)以上 100余家。 2023年后新建運(yùn)營(yíng)的的四星級(jí)及以上的酒店就有 8家。 酒店名稱 酒店區(qū)域位置 星級(jí) 客房數(shù) 年入住率 標(biāo)間協(xié)議價(jià) （不含早餐） 武漢最佳西方禧邦可大酒店 漢口建設(shè)大道 準(zhǔn)五星 140 70% 440元 /天 珞珈山國(guó)際酒店 武昌珞瑜路街道口 準(zhǔn)五星 218 66% 460元 /天 武漢洪廣大酒店 武昌中南路 準(zhǔn)五星 289 66% 420元 /天 武漢凱旋門華天大酒店 武昌徐東路 準(zhǔn)五星 247 64% 460元 /天 武漢湖濱花園酒店 武昌光谷珞瑜路 準(zhǔn)五星 200 74% 328元 /天 湖北東湖大廈 武昌中北路 準(zhǔn)五星 168 70% 272元 /天 武漢最佳西方五月花大酒店 武昌大東門付家坡 準(zhǔn)五星 286 72% 480元 /天 武漢瑞雅蓮花湖酒店 漢陽(yáng)蔡甸 準(zhǔn)五星 158 71% 320元 /天 武漢長(zhǎng)江大酒店 漢口航空路 四星級(jí) 182 72% 440元 /天 紐賓凱國(guó)際酒店 漢口新華路取水樓 四星級(jí) 285 72% 348元 /天 武漢亞洲大酒店 漢口體育館 四星級(jí) 263 68% 380元 /天 武漢瑞雅國(guó)際酒店 漢口臺(tái)北路 四星級(jí) 136 65% 298元 /天 武漢市酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀 酒店名稱 酒店區(qū)域位置 星級(jí) 客房數(shù) 年入住 率 標(biāo)間協(xié)議價(jià) （不含早餐） 武漢金盾大酒店 漢口機(jī)場(chǎng)河 四星級(jí) 205 63% 318元 /天 武漢天安假日酒店 漢口解放 大道循禮門 四星級(jí) 355 68% 480元 /天 武漢高雄大酒店 漢口建設(shè)大道 四星級(jí) 138 72% 360元 /天 武漢葛洲壩大酒店 漢口寶豐路 四星級(jí) 244 66% 228元 /天 武漢江漢飯店 漢口勝利街 四星級(jí) 110 58% 312元 /天 武漢港澳中心商務(wù)酒店 漢口江漢路 四星級(jí) 285 58% 188元 /天 武漢帥府飯店 武昌中南路丁字橋 四星級(jí) 197 67% 480元 /天 武漢泰華大廈 武昌中北路 四星級(jí) 160 68% 320元 /天 武漢弘毅大酒店 武昌東湖 四星級(jí) 160 68% 360元 /天 海怡錦江大酒店 武昌中南洪山廣場(chǎng) 四星級(jí) 72 76% 238元 /天 武漢東湖賓館 武昌東湖 四星級(jí) 368 68% 548元 /天 武漢白玫瑰大酒店 武昌中南洪山廣場(chǎng) 四星級(jí) 220 70% 368元 /天 武漢晴川假日酒店 漢陽(yáng)蓮花湖 四星級(jí) 321 75% 450元 /天 武漢市酒店市場(chǎng) 現(xiàn)狀 武漢市高星級(jí)酒店市場(chǎng)特征 經(jīng)營(yíng) ?租金價(jià)格小幅上漲，平均入住率創(chuàng)歷史新高 ?武漢高端酒店年入住率近兩年持續(xù)攀高，五星級(jí)酒店平均年入住率水平從 2023年的 62%提高到 2023年的 66%，武漢高端酒店有望保持年入住率 66%70%的水平。 ?06年 8月至 08年 8月，武漢幾個(gè)典型的高端酒店客房銷售均價(jià)提升了 /間，環(huán)比提升價(jià)格 12%。典型高端酒店的房?jī)r(jià)提升反映出武漢整體高端酒店市場(chǎng)租金水平出現(xiàn)小幅增漲，經(jīng)營(yíng)情況較為理想 武漢典型高端項(xiàng)目0708年淡季平均房?jī)r(jià)比較（單位：元/天） 0100200300400500600700平均水平 香格里拉 華美達(dá)天祿 新華諾富特 東方大酒店06年 8月 平均房?jī)r(jià) 07年 8月 平均房?jī)r(jià)武漢市高星級(jí)酒店市場(chǎng)特征 客戶 ?商務(wù)客為酒店消費(fèi)的生力軍 ?從消費(fèi)特征來(lái)看，商務(wù)客戶、旅游、會(huì)議成為高端酒店三類主要消費(fèi)方式。 ?其中主要客戶類型為商務(wù)客戶，一般為與酒店簽訂協(xié)議的國(guó)內(nèi)外實(shí)力企業(yè)，他們大多分布于酒店周圍區(qū)域。其次是會(huì)議客戶，一般居住為 34天。 ?由于武漢多是旅游過(guò)境客，來(lái)高端酒店的旅游客戶只占到 1015%。 武漢市高星級(jí)酒店市場(chǎng)特征 客戶 ?武漢高端酒店仍以短租為主，長(zhǎng)租客戶只占總比例的 5%左右，其中以外籍客戶為主，他們大多來(lái)自武漢各大開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)中高層管理人員、武鋼外籍專家以及高校外教，租期一半在半年至一年。 ?短租為主，長(zhǎng)租客較少 ?從客戶來(lái)源看，武漢高端酒店市場(chǎng)的消費(fèi)者仍以國(guó)內(nèi)客人為主，外籍人士（含港澳臺(tái)）分別占到客戶來(lái)源的 1525% ，尤其以港臺(tái)客戶、日本、歐美客戶為主，其中同區(qū)域的四星級(jí)酒店較五星級(jí)酒店外籍人士比例大約低 810個(gè)百分點(diǎn)。 ?國(guó)內(nèi)客戶居多，外籍客戶仍為少數(shù) 武漢市高星級(jí)酒店市場(chǎng)特征 功能 ?武漢高星酒店房間規(guī)模一般為 200300間，較普通酒店房間數(shù)量規(guī)模更大。同時(shí)會(huì)議室、商務(wù)中心等商務(wù)配套所提供的空間更大，服務(wù)質(zhì)量更高。 ?武漢高端酒店配套與服務(wù)水平不斷提高的同時(shí)，正在逐步與國(guó)際接軌，如英日語(yǔ)服務(wù)生、國(guó)際旅游與航班服務(wù)、中西餐廳、日本料理、韓國(guó)等特色餐飲餐廳的設(shè)置等均體現(xiàn)出高端酒店服務(wù)外籍人士的水平提高。 ?此外，高端酒店針對(duì)長(zhǎng)租的外籍客戶有專項(xiàng)服務(wù)，如光明萬(wàn)麗酒店、香格里拉飯店、晴川假日酒店等都安排有專車接送長(zhǎng)租在酒店的外籍人士至機(jī)場(chǎng)、工業(yè)園以及武鋼廠區(qū)。 ?功能多元化，配套設(shè)施更為齊全 ?武漢市目前尚未出現(xiàn)純服務(wù)式公寓類的高端酒店產(chǎn)品，但市場(chǎng)內(nèi)已有酒店有試探性的嘗試，如武漢最佳西方禧邦可大酒店和其它酒店的部分公寓型服務(wù)，客房配備廚衛(wèi)配套、冰洗設(shè)施與套房結(jié)構(gòu)等，與服務(wù)公寓極為相似，入住率與收益較為良好。 ?未出現(xiàn)高端純服務(wù)式公寓 區(qū)域位置：武昌徐東大街 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 3月 酒店管理：萬(wàn)豪集團(tuán) Marriott 客房套數(shù)： 289套 入住率： 4550% 概況： 武漢光明萬(wàn)麗酒店緊鄰武漢二橋、和平大道、友誼大道。所有的客房提供高速寬帶上網(wǎng)服務(wù)。每間都擁有獨(dú)立的浴缸和淋浴房。 4層萬(wàn)麗行政樓層。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 租 客 特 征 典型案例 光明萬(wàn)麗酒店 RENAISSANCE ?酒店的外籍客戶比例較高，占2530%比例，其中以武昌區(qū)域辦公的歐美外籍人士為主 客房?jī)r(jià)格 項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià) 房型 面積 （平米） 門市價(jià) （元 /天） 協(xié)議價(jià) （元 /天） 標(biāo)間 3342 1357 610 豪華間 3045 1817 810 套間 5065 2680 1152 優(yōu)劣勢(shì)： 酒店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)較少；新建酒店，裝修檔次與服務(wù)設(shè)施上較為高檔與先進(jìn)； 酒店 行政酒廊提供各類個(gè)性化服務(wù)，如私人的入住與退房手續(xù)、免費(fèi)的歐式早餐、咖啡、茶 、 傍晚雞尾酒與冷盤，可選性國(guó)際報(bào)紙與雜志以及免費(fèi)使用會(huì)所樓層會(huì)議室。 這樣的專為外籍人士設(shè)計(jì)的服務(wù)方式受到外籍賓客歡迎，入住情況較好。 啟示： 品牌影響路較強(qiáng)，具有服務(wù)個(gè)性與特色的酒店受到外籍人士追捧與支持。 典型案例 光明萬(wàn)麗酒店 RENAISSANCE 區(qū)域位置：漢口建設(shè)大道 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 6月 酒店管理：錦江國(guó)際集團(tuán) JIN JIANG HOTELS 客房套數(shù)： 375套 入住率： 68% 概況： 武漢酒店位于武漢市中心建設(shè)大道金融一條街，毗鄰建設(shè)銀行大廈、新世界國(guó)貿(mào)中心等高檔寫字樓及新世界百貨，交通極為便利。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 租 客 特 征 典型案例 武漢錦江國(guó)際大酒店 JIN JIANG INTERNATIONAL HOTEL ?酒店的外籍客戶比例占 1520%，以漢口區(qū)域辦公的歐美、日本、韓國(guó)外籍人士為主 客房?jī)r(jià)格 項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià) 優(yōu)劣勢(shì)： 酒店位于漢口商務(wù)核心區(qū)，周邊配套非常成熟； 新建落成酒店，在裝修檔次與服務(wù)設(shè)施上較為高檔 與先進(jìn)； 酒店行政樓層為賓客提供特色的貴賓服務(wù)，如單獨(dú)辦 入住手續(xù)、 24小時(shí)貼身管家服務(wù)和免費(fèi)使用會(huì)議室等。 酒店還推出了女士樓層、歐美樓層、日本樓層和韓國(guó)樓 層 ， 滿足不同賓客需要。 啟示： 根據(jù)客戶細(xì)分提供差異化的服務(wù)，是酒店經(jīng)營(yíng)的一大亮點(diǎn)。 房型 面積（平米） 門市價(jià) （元 /天） 協(xié)議價(jià) （元 /天） 標(biāo)間 3340 1550 620 豪華間 3545 1898 854 套間 5065 2023 1006 典型案例 武漢錦江國(guó)際大酒店 JIN JIANG INTERNATIONAL HOTEL 區(qū)域位置：武昌光谷魯巷 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 10月 酒店管理：華美達(dá)集團(tuán) RAMADA 客房套數(shù)： 310套 入住率： 78% 概況： 酒店位于光谷重要商圈魯巷廣場(chǎng)，是 新近進(jìn)入光谷 的 首家五星級(jí)酒店 ，周邊配套極為成熟。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 租 客 特 征 典型案例 武漢華美達(dá)光谷大酒店 RAMADA PLAZA WUHAN ?酒店的外籍客戶比例占 1820%，以街道口以西、光谷區(qū)域辦公的歐美、日本、韓國(guó)外籍人士為主 客房?jī)r(jià)格 項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià) 優(yōu)劣勢(shì)： 酒店位于光谷核心地段，周邊配套非常成熟， 地段優(yōu)勢(shì)明顯； 酒店為新建落成酒店，在裝修檔次與服務(wù)設(shè)施上 較為高檔與先進(jìn)； 酒店為光谷目前唯一的五星級(jí)酒店，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓 力較小，入住率較同類酒店高出 58個(gè)百分點(diǎn) 。 啟示： 配套齊全的高端酒店，如華美達(dá)光谷酒店大型會(huì)議中心及其商務(wù)設(shè)施的設(shè)置，更受商務(wù)客戶的喜好。 房型 面積（平米） 門市價(jià) （元 /天） 協(xié)議價(jià) （元 /天） 標(biāo)間 3035 1366 578 豪華間 3842 1596 670 套間 6068 1941 873 典型案例