【文章內容簡介】 較小，圣淘沙酒店與禧邦可酒店在租物業(yè)在 500套 左右。 ?未來武漢酒店公寓市場將出現(xiàn)快速上升勢頭， 2023年底之前武漢現(xiàn)正在對外銷售的酒店公寓均將對外經(jīng)營，如萊星頓畢優(yōu)特酒店、君逸豪天酒店將于 2023年底 2023年開始經(jīng)營。上市經(jīng)營房間總套數(shù) 預計在 10001500套。 ?性價比突出，租金水平仍有上升空間 ?以圣淘沙酒店公寓為例， 標間協(xié)議價格約為 260280元 /天 ，長租房單間約為 35003800元 /月（每周一次清潔），大型套間為 1800022023元 /月（含日清潔服務），與四五星級酒店的標間協(xié)議價格（ 450600/天）相比，其性價比優(yōu)勢明顯，如果服務水平與硬件檔次相應提高，其租金水平應有上升空間。 武漢市酒店公寓市場 客戶 ?客戶仍以國內商務人士為主，長租客戶兩極分化 ?武漢酒店公寓客戶仍以 國內商務人士為主，約占總比例的 60%，客源主要為周邊企業(yè)相關商務人士與企業(yè)協(xié)議客戶人士。外籍人士（包括港澳臺人士）所占比重約為 2035%，其中酒店檔次定位較高的 最佳西方禧邦可大酒店外籍客戶比例為 35%，而圣淘沙酒店公寓外籍客戶比例為 15%，較禧邦可酒店低 20個百分點。 ?長租客戶方面，酒店之間分化嚴重。如圣淘沙酒店公寓長租客戶偏少，約占總比例的 10%；而禧邦可大酒店長租客戶比例達到 4550%。 綜合比較，禧邦可酒店在長租客比例與外籍客戶比例上均高于圣淘沙公寓。 武漢市酒店公寓市場 經(jīng)營 ?酒店公寓整體經(jīng)營水平有待提高 ?與普通公寓相比，武漢的酒店公寓項目多數(shù)能夠為客人提供酒店業(yè)的基本服務，但在軟性服務上，如給客戶居家式服務、體現(xiàn)居家氛圍以及提供入住客人相互溝通機會等軟性服務管理上仍有待提高。 武漢市高星級酒店市場 分布區(qū)域 武漢市五星級及準五星級酒店分布圖 武漢市高星級酒店市場 分布區(qū)域 圖：武漢市四星級酒店分布圖 ?武漢市高端酒店主要分布在火車站、繁華的商業(yè)中心、金融中心，東湖景區(qū)、長江之濱附近。 ?由于漢口、武昌、漢陽經(jīng)濟發(fā)展水平、旅游資源豐富程度、歷史沉淀、城市功能定位等不同，高端酒店的分布特征為：漢口、武昌較為集中，漢陽則相對偏少。 此次調研將武漢高端酒店劃分依據(jù)為星級，四星級以上（含四星）為高星級酒店。 酒店名稱 酒店區(qū)域位置 星級 客房數(shù) 年入住率 標間協(xié)議價 （不含早餐） 武漢香格里拉大飯店 漢口建設大道 五星級 448 74% 588元 /天 武漢江城明珠豪生大酒店 漢口江灘 五星級 393 66% 480元 /天 武漢華美達天祿酒店 漢口青年路 五星級 281 72% 528元 /天 武漢東方大酒店 漢口火車站 五星級 348 60% 480元 /天 武漢新華諾富特大飯店 漢口建設大道 五星級 290 71% 480元 /天 武漢錦江國際大酒店 漢口建設大道 五星級 375 68% 620元 /天 武漢華美達光谷大酒店 武昌光谷魯巷 五星級 310 78% 578元 /天 武漢光明萬麗酒店 武昌徐東路 五星級 289 50% 610元 /天 武漢市酒店市場現(xiàn)狀 ?2023年，全武漢市星級酒店達 140余家，其中五星級酒店 8家、四星級以上酒店 36家、三星級以上 100余家。 2023年后新建運營的的四星級及以上的酒店就有 8家。 酒店名稱 酒店區(qū)域位置 星級 客房數(shù) 年入住率 標間協(xié)議價 （不含早餐） 武漢最佳西方禧邦可大酒店 漢口建設大道 準五星 140 70% 440元 /天 珞珈山國際酒店 武昌珞瑜路街道口 準五星 218 66% 460元 /天 武漢洪廣大酒店 武昌中南路 準五星 289 66% 420元 /天 武漢凱旋門華天大酒店 武昌徐東路 準五星 247 64% 460元 /天 武漢湖濱花園酒店 武昌光谷珞瑜路 準五星 200 74% 328元 /天 湖北東湖大廈 武昌中北路 準五星 168 70% 272元 /天 武漢最佳西方五月花大酒店 武昌大東門付家坡 準五星 286 72% 480元 /天 武漢瑞雅蓮花湖酒店 漢陽蔡甸 準五星 158 71% 320元 /天 武漢長江大酒店 漢口航空路 四星級 182 72% 440元 /天 紐賓凱國際酒店 漢口新華路取水樓 四星級 285 72% 348元 /天 武漢亞洲大酒店 漢口體育館 四星級 263 68% 380元 /天 武漢瑞雅國際酒店 漢口臺北路 四星級 136 65% 298元 /天 武漢市酒店市場現(xiàn)狀 酒店名稱 酒店區(qū)域位置 星級 客房數(shù) 年入住 率 標間協(xié)議價 （不含早餐） 武漢金盾大酒店 漢口機場河 四星級 205 63% 318元 /天 武漢天安假日酒店 漢口解放 大道循禮門 四星級 355 68% 480元 /天 武漢高雄大酒店 漢口建設大道 四星級 138 72% 360元 /天 武漢葛洲壩大酒店 漢口寶豐路 四星級 244 66% 228元 /天 武漢江漢飯店 漢口勝利街 四星級 110 58% 312元 /天 武漢港澳中心商務酒店 漢口江漢路 四星級 285 58% 188元 /天 武漢帥府飯店 武昌中南路丁字橋 四星級 197 67% 480元 /天 武漢泰華大廈 武昌中北路 四星級 160 68% 320元 /天 武漢弘毅大酒店 武昌東湖 四星級 160 68% 360元 /天 海怡錦江大酒店 武昌中南洪山廣場 四星級 72 76% 238元 /天 武漢東湖賓館 武昌東湖 四星級 368 68% 548元 /天 武漢白玫瑰大酒店 武昌中南洪山廣場 四星級 220 70% 368元 /天 武漢晴川假日酒店 漢陽蓮花湖 四星級 321 75% 450元 /天 武漢市酒店市場 現(xiàn)狀 武漢市高星級酒店市場特征 經(jīng)營 ?租金價格小幅上漲，平均入住率創(chuàng)歷史新高 ?武漢高端酒店年入住率近兩年持續(xù)攀高，五星級酒店平均年入住率水平從 2023年的 62%提高到 2023年的 66%，武漢高端酒店有望保持年入住率 66%70%的水平。 ?06年 8月至 08年 8月，武漢幾個典型的高端酒店客房銷售均價提升了 /間，環(huán)比提升價格 12%。典型高端酒店的房價提升反映出武漢整體高端酒店市場租金水平出現(xiàn)小幅增漲，經(jīng)營情況較為理想 武漢典型高端項目0708年淡季平均房價比較（單位：元/天） 0100200300400500600700平均水平 香格里拉 華美達天祿 新華諾富特 東方大酒店06年 8月 平均房價 07年 8月 平均房價武漢市高星級酒店市場特征 客戶 ?商務客為酒店消費的生力軍 ?從消費特征來看，商務客戶、旅游、會議成為高端酒店三類主要消費方式。 ?其中主要客戶類型為商務客戶，一般為與酒店簽訂協(xié)議的國內外實力企業(yè)，他們大多分布于酒店周圍區(qū)域。其次是會議客戶，一般居住為 34天。 ?由于武漢多是旅游過境客，來高端酒店的旅游客戶只占到 1015%。 武漢市高星級酒店市場特征 客戶 ?武漢高端酒店仍以短租為主，長租客戶只占總比例的 5%左右，其中以外籍客戶為主，他們大多來自武漢各大開發(fā)區(qū)內的外資企業(yè)中高層管理人員、武鋼外籍專家以及高校外教，租期一半在半年至一年。 ?短租為主，長租客較少 ?從客戶來源看，武漢高端酒店市場的消費者仍以國內客人為主，外籍人士（含港澳臺）分別占到客戶來源的 1525% ，尤其以港臺客戶、日本、歐美客戶為主，其中同區(qū)域的四星級酒店較五星級酒店外籍人士比例大約低 810個百分點。 ?國內客戶居多，外籍客戶仍為少數(shù) 武漢市高星級酒店市場特征 功能 ?武漢高星酒店房間規(guī)模一般為 200300間，較普通酒店房間數(shù)量規(guī)模更大。同時會議室、商務中心等商務配套所提供的空間更大，服務質量更高。 ?武漢高端酒店配套與服務水平不斷提高的同時，正在逐步與國際接軌，如英日語服務生、國際旅游與航班服務、中西餐廳、日本料理、韓國等特色餐飲餐廳的設置等均體現(xiàn)出高端酒店服務外籍人士的水平提高。 ?此外，高端酒店針對長租的外籍客戶有專項服務，如光明萬麗酒店、香格里拉飯店、晴川假日酒店等都安排有專車接送長租在酒店的外籍人士至機場、工業(yè)園以及武鋼廠區(qū)。 ?功能多元化，配套設施更為齊全 ?武漢市目前尚未出現(xiàn)純服務式公寓類的高端酒店產(chǎn)品，但市場內已有酒店有試探性的嘗試，如武漢最佳西方禧邦可大酒店和其它酒店的部分公寓型服務，客房配備廚衛(wèi)配套、冰洗設施與套房結構等，與服務公寓極為相似，入住率與收益較為良好。 ?未出現(xiàn)高端純服務式公寓 區(qū)域位置：武昌徐東大街 開業(yè)時間： 2023年 3月 酒店管理：萬豪集團 Marriott 客房套數(shù)： 289套 入住率： 4550% 概況： 武漢光明萬麗酒店緊鄰武漢二橋、和平大道、友誼大道。所有的客房提供高速寬帶上網(wǎng)服務。每間都擁有獨立的浴缸和淋浴房。 4層萬麗行政樓層。 項目簡介 租 客 特 征 典型案例 光明萬麗酒店 RENAISSANCE ?酒店的外籍客戶比例較高，占2530%比例，其中以武昌區(qū)域辦公的歐美外籍人士為主 客房價格 項 目 評 價 房型 面積 （平米） 門市價 （元 /天） 協(xié)議價 （元 /天） 標間 3342 1357 610 豪華間 3045 1817 810 套間 5065 2680 1152 優(yōu)劣勢： 酒店競爭對手相對較少；新建酒店，裝修檔次與服務設施上較為高檔與先進； 酒店 行政酒廊提供各類個性化服務，如私人的入住與退房手續(xù)、免費的歐式早餐、咖啡、茶 、 傍晚雞尾酒與冷盤，可選性國際報紙與雜志以及免費使用會所樓層會議室。 這樣的專為外籍人士設計的服務方式受到外籍賓客歡迎，入住情況較好。 啟示： 品牌影響路較強，具有服務個性與特色的酒店受到外籍人士追捧與支持。 典型案例 光明萬麗酒店 RENAISSANCE 區(qū)域位置：漢口建設大道 開業(yè)時間： 2023年 6月 酒店管理：錦江國際集團 JIN JIANG HOTELS 客房套數(shù)： 375套 入住率： 68% 概況： 武漢酒店位于武漢市中心建設大道金融一條街，毗鄰建設銀行大廈、新世界國貿中心等高檔寫字樓及新世界百貨，交通極為便利。 項目簡介 租 客 特 征 典型案例 武漢錦江國際大酒店 JIN JIANG INTERNATIONAL HOTEL ?酒店的外籍客戶比例占 1520%，以漢口區(qū)域辦公的歐美、日本、韓國外籍人士為主 客房價格 項 目 評 價 優(yōu)劣勢： 酒店位于漢口商務核心區(qū)，周邊配套非常成熟； 新建落成酒店，在裝修檔次與服務設施上較為高檔 與先進； 酒店行政樓層為賓客提供特色的貴賓服務，如單獨辦 入住手續(xù)、 24小時貼身管家服務和免費使用會議室等。 酒店還推出了女士樓層、歐美樓層、日本樓層和韓國樓 層 ， 滿足不同賓客需要。 啟示： 根據(jù)客戶細分提供差異化的服務，是酒店經(jīng)營的一大亮點。 房型 面積（平米） 門市價 （元 /天） 協(xié)議價 （元 /天） 標間 3340 1550 620 豪華間 3545 1898 854 套間 5065 2023 1006 典型案例 武漢錦江國際大酒店 JIN JIANG INTERNATIONAL HOTEL 區(qū)域位置：武昌光谷魯巷 開業(yè)時間： 2023年 10月 酒店管理：華美達集團 RAMADA 客房套數(shù)： 310套 入住率： 78% 概況： 酒店位于光谷重要商圈魯巷廣場，是 新近進入光谷 的 首家五星級酒店 ，周邊配套極為成熟。 項目簡介 租 客 特 征 典型案例 武漢華美達光谷大酒店 RAMADA PLAZA WUHAN ?酒店的外籍客戶比例占 1820%，以街道口以西、光谷區(qū)域辦公的歐美、日本、韓國外籍人士為主 客房價格 項 目 評 價 優(yōu)劣勢： 酒店位于光谷核心地段，周邊配套非常成熟， 地段優(yōu)勢明顯； 酒店為新建落成酒店，在裝修檔次與服務設施上 較為高檔與先進； 酒店為光谷目前唯一的五星級酒店，市場競爭壓 力較小，入住率較同類酒店高出 58個百分點 。 啟示： 配套齊全的高端酒店，如華美達光谷酒店大型會議中心及其商務設施的設置，更受商務客戶的喜好。 房型 面積（平米） 門市價 （元 /天） 協(xié)議價 （元 /天） 標間 3035 1366 578 豪華間 3842 1596 670 套間 6068 1941 873 典型案例