新天地美域14區(qū)團購定價方案(編輯修改稿)
2025-02-17 16:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 14 283 10% 89 3% 372 13%4 1 5 483 17% 393 14% 876 30%5 15 19 333 11% 575 20% 908 31%小計 1462 50% 1434 50% 2896 100%團購區(qū)產(chǎn)品配比戶型配比兩居和三居房源各占一半；臨近鐵路和站前路總量占比 61%兩居面積區(qū)間： 7298平米三居面積區(qū)間： 108138平米以小三居為主※ 房源套數(shù)及戶型面積為銷售端自行盤點，最終以公司審批版為準 17團購區(qū)戶型分布鐵路鐵路站前路站前路4號路號路2號路號路FGGaFHBFHBFHBFGGaFGGaKaA aKaFGGaKaA aA aKaF G GaF H BF H BF H BF G Ga二居排序 樓棟 戶型 面積 套數(shù)1 11 Ka 92 1442 10 Ka、 F 7292 2193 14 Ka 92 2084 15 F2F4 7280 375B H1 9298 1085 1519 F2F4 7280 375B H1 9298 108小計 1462三居排序 樓棟 戶型 面積 套數(shù)1 1 13 Aa、 G、 Ga 107138 3052 6 G、 Ga、 F1 106116 893 15 G、 Ga、 F1 106116 3934 1519 G、 Ga、 F1 106116 575小計 1438沿站前路和鐵路兩側(cè)樓棟，位置最差，且存量最多，是銷售中要重點解決房源F戶型為塔式結(jié)構(gòu)、與其他單元板式戶型差距較大18本報告是嚴格保密的。定價策略4n 項目整體推售策略n 項目整體均價確定n 團購組團均價確定19注： 打分取值范圍：~+，項目與比較對象對比，打出項目的相對分值， 0為項目與之相當， ~目很差， ~， ~0，為略差； 0~， ~， ~?！?世紀龍庭 東港龍城 金色和園 宏大尚湖 名筑 本項目比 準均價比準均價 6618 5283 5446 5539 權(quán)重 25% 10% 30% 35% 比準值 1655 528 1634 1939 5755均價推導 1——市場比較法（ 1 19區(qū)入市價格） 項目競爭樓盤打分表比對項目選取：216。同區(qū)域直接競爭項目（金色和園、尚湖名筑）；216。不同區(qū)域單價、總價競爭項目（世紀龍庭、東港龍城）20均價推導 2——收益還原法（ 1 19區(qū)入市價格）考慮本項目首期大盤啟動的價格成長因素，置業(yè)動機為投資的客戶預估會占有一定比例。以 F2戶型 80平米為例：當前周邊市場正常租金價格約為 2023元 /月，按照 18~20年收回投資推算即： 年收益 =2023元 /月 12月 /年 18年（ 20年） =432023元（ 480000元） 入市單價 = 432023元（ 480000元） 247。 80平米 =5400~6000元 /平 21均價推導 3——項目開發(fā)策略（ 1 19區(qū)入市價格）友誼路站前路 5林蔭大道 城市公園美域大道友誼西路第一街區(qū)第二街區(qū)第四街區(qū)第三街區(qū) 10年起止時間60008000開發(fā)排期11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年一、四街區(qū)7000價格成長曲線三街區(qū) 二街區(qū)項目啟動策略： 低開平走，在市場調(diào)整期低位運行，市場低開平走，在市場調(diào)整期低位運行，市場風險最低；風險最低；大盤后續(xù)成長：隨產(chǎn)品的升級、配套的完善以及物價增長水平，保持平穩(wěn)增長。221 19區(qū)入市價格建議市場比較法 ： 5755元 /平項目開發(fā)策略： 10年、 11年 6000元 /平之內(nèi)推導項目啟動價格收益還原法 ： 54006000元 /平10年：年： 5750元元 /平平11年：年： 5950元元 /平平2314區(qū)團購價格建議 主力戶型1 19區(qū)價格 團購二居優(yōu)惠 3萬 團購三居優(yōu)惠 5萬單價 總價 總價 單價 總價 單價兩居 805750460000 430000 5375 —— ——三居 128 736000 —— —— 686000 5360團購價格推導：比照二居和三居的優(yōu)惠推導單價，取其最高值，團購底價為 5375元元 /平平24團購優(yōu)惠政策測算團購套數(shù)優(yōu)惠測算：付款方式優(yōu)惠測算： 10100套 100500套 5001000套 1000套以上 小計優(yōu)惠政策 50元 /平 100元 /平 150元 /平 200元 /平預估組數(shù) /套數(shù) 50組 /896套 5組 /500套 1組 /500套 1組 /1000套 2896套面積測算 87,024 48,563 48,563 97,125 281,275優(yōu)惠總額 4,345,600 4,
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