【文章內(nèi)容簡介】 定位為長河路特色風情街，總面積約 960多 M2 采用約 、 、 。三種面寬，約 8M進深 39 沿聞濤路總有 8間商鋪，層高 ，面積 100多平米，單價 1萬多，總價在 100200萬 /間，目前已售 4間，此位臵屬人流極少的邊緣地段，現(xiàn)有個別租客進駐，主要是對位臵要求不高的建筑裝飾公司 聞濤路商業(yè) 40 南區(qū)沿濱盛路集中商業(yè)今年 5月份開始銷售，一層 6米層高，面濱盛路街鋪均價 /平米，面同人路街鋪均價 /平米二層，二層層高約 ， 1000平米左右大面積，均價 /平米，目前總共的 18間商鋪已銷售 6間。 濱盛路集中商業(yè) 一層沿濱盛路集中商業(yè)均價 /平米 一層沿同人路均價 /平米 二層均價 /平米 一層 12間中的 8間未售，二層未售 4間，面積集中在 250平米 1200平米，一層總價大于 825萬以上，二層總價在 1200萬左右。 41 濱盛路 8000平米商業(yè)除有個別商戶正在裝修外，目前尚無一家租戶開業(yè)，同人路東端商鋪因鄰近幼兒園人氣相對較好 沿濱盛路商鋪 沿同人路商鋪 武林幼兒園分院 42 項目組成員借購買商鋪的客戶身份，同春江時代商鋪銷售員交談，從而得知更多銷售狀況及客戶情況，并整理以下要點： ?長河路因?qū)俚叵虏糠?，已做成下沉式商業(yè)，故沒有產(chǎn)權(quán)，只租不售；聞濤路面積集中在 100多平米，層高 ， 8間，已售 4間，價格在 1萬多/平米。 ?前期消息放出來的時間比較長，一直沒有賣，主要是因為產(chǎn)權(quán)劃分的原因，現(xiàn)在已經(jīng)將項目的可售部分的大產(chǎn)權(quán)劃分成小產(chǎn)權(quán)，在這期間一直進行著長河路商鋪的招商工作，故推延到今年 5月份開始銷售， 3個月時間已經(jīng)賣掉 6間， 4間一層， 2間二層，目前一層還剩 8間，二層還剩 4間。 ?客戶主要是小區(qū)的業(yè)主， 6間中有 4間是小區(qū)的客戶買的，其中幾個是溫州、臺州的投資客買的。有 2間是自己做生意，另外 4間都是做投資出租，其中一個溫州客買下的鋪計劃做茶樓。 ?租金在長河路這里可以租到 /平米，濱盛路的商鋪可以租到2元 /平米以上。 ?賣點提到有小區(qū)幼兒園 —— 武林幼兒園分院、周邊的項目人群聚集；說辭引導(dǎo)上主要是強調(diào)地段未來的升值，弱化租金收益低的不利影響。 43 同人春江時代商業(yè)營銷推廣開展較早， 2023年 11月曾在凱悅大酒店召開“實現(xiàn)居住理想 —— 商業(yè)配套構(gòu)想專家業(yè)主研討會”，邀請了杭州商業(yè)地產(chǎn)專家、知名品牌商家、同人 〃 春江時代業(yè)主及新聞媒體記者共同參與 ，為商鋪的招商和后期的銷售造勢。 ?同人春江時代商業(yè)配套構(gòu)想專家業(yè)主研討會 ?時間： 2023年 11月 26日 14： 00－ 16： 00 ?地點：凱悅酒店悅?cè)A廳 ?與會者名單： ?馮建德先生（省直房產(chǎn)黨委書記、董事長、總經(jīng)理） ?沈靜女士（我愛我家事業(yè)發(fā)展部副經(jīng)理） ?祝軍華先生（杭州攻略營銷推廣機構(gòu)執(zhí)行董事） ?吳國平（浙江外婆家餐飲有限公司老板） ?凌玲女士（同人春江時代營銷策劃部經(jīng)理） ?商家名單： ?美國棒約翰 ?肯德基 ?杭州聯(lián)華華商集團 ?兩岸咖啡 ?浙江外婆家餐飲有限公司 ?星空瑜珈館 ?麥德龍 ?樂購 ?百大集團 ?東陽瓦罐雞 ?福港日本料理 ?喬尼亞淇淋屋 祝軍華 馮建德 凌玲 吳國平 此次活動的主要目的是拉有影響力的商家說話，吸引業(yè)主和實力商家進駐，以及為未來的銷售做鋪墊。從招商角度看并沒有邀請到實力商家的進駐，但從目前的銷售來看，已售 6間的成交客戶， 4間都被業(yè)主買走，活動還是起到一定的效果。 44 開發(fā)商并沒有配合現(xiàn)在的商鋪銷售推出重大的造勢活動，僅僅依靠極少量的噴繪橫幅等維持銷售信息的告知作用，可以看出對此部分商鋪的銷售開發(fā)商重視程度并不高。在目前市場形勢較好的情況下，此項目也沒有實現(xiàn)熱銷， 3個月僅售出 6套。 ?春江時代商業(yè)街的宣傳只是依靠極少量的噴繪橫幅； ?從重視程度來看，商鋪在同一宣傳內(nèi)容中退居二線，住宅部分的 4套江景躍層（約 600萬 /套）反而成為重點推廣對象； ?前期的造勢期已過，銷售卻遲遲未動，目前僅是強弩之末的自然銷售，情況并不理想。 聞濤路商鋪門頭的江景躍層廣告 濱盛路商鋪門頭廣告 商鋪廣告位居二線地位 45 春江時代項目小結(jié)： ?春江時代在市場大勢持續(xù)上揚的形勢下開始銷售（今年 5月），在售部分至今共售出 11套，銷售率 40%，與其他在售商業(yè)項目的快速熱銷（如瑞立中央花城商鋪）形成反差； ?沿聞濤路的人流極少的位臵實現(xiàn)了 50%的銷售，而沿濱盛路的較好位臵僅有 35%的銷售率，如此反差的最大原因在于面積配臵過大，導(dǎo)致總價偏高，超過區(qū)域目標客戶的購買能力； ?從區(qū)塊競爭格局來看，此項目所擁有的資源和定位是唯一可以與本項目形成競爭的在售商業(yè)，并且單從產(chǎn)品和位臵來看，春江時代占有優(yōu)勢； ?作為同一片區(qū)的新開商業(yè)，在烘托商業(yè)氣氛聚攏人氣，以及價格的相互比對方面，本項目與春江時代存有依賴關(guān)系； ?目前的已購客戶主要來自小區(qū)的業(yè)主，且大多為了投資目的，個別客戶買來用作自用商鋪； ?所處非強勢區(qū)域，較高的售價，周邊并不旺盛的人氣，弱勢的營銷方式均是目前此項目銷售進展緩慢的重要原因。 46 市場情況總結(jié) 商鋪市場情況分析 47 將濱江區(qū)最具代表性的兩個區(qū)域商鋪與本區(qū)域進行對比，發(fā)現(xiàn)本項目租金水平屬于洼地，產(chǎn)品類型相對單一，居住人口及商業(yè)氛圍比較弱，但主力面積屬目前市場接受度高的主流產(chǎn)品。 典型項目 主流戶型狀況 區(qū)域商鋪均價 區(qū)域租金 區(qū)政府 錢塘春曉、中央花城、 60100平米， 6米左右層高可以隔做兩層； 6米左右層高， /平米；少量一手，大多為二手 23元 一橋南 彩虹城、國信嘉園 單層 100平米左右，層高 6米左右層高， 萬元 /平米；大多為二手商鋪，極少一手 3元 本項目四橋南區(qū)域 白金海岸、春江時代 單層 70186平米，層高 3米左右 春江時代： /平米， 6米層高； 萬平米一手未售商鋪 ◎ 價格： 濱江區(qū)政府區(qū)域商鋪價值實現(xiàn)最高，均價約 /平米，一橋南區(qū)域價值實現(xiàn)次之，約 /平米，本區(qū)域春江時代 /平米銷售狀況不佳； ◎ 租金： 目前，濱江區(qū)租金水平以政務(wù)區(qū)為最高，本項目區(qū)域租金屬于價格洼地，且增長速度較慢； ◎ 產(chǎn)品： 從產(chǎn)品類型看，本項目的產(chǎn)品面積適中，符合周邊客戶的接受范圍，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一且層高無空間，鋪型內(nèi)部剪力墻較多，對租戶使用不利； 48 濱江板塊區(qū)域市場總結(jié) ◎商業(yè)配套和居住人口成為博弈關(guān)系的兩端，商業(yè)因人氣而繁榮，人氣因配套完善而聚集，濱江區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀正是這一博弈的體現(xiàn)； ◎濱江區(qū)商鋪客戶大多屬于市場的中端消費群，對面積、總價的要求明顯有限制，根據(jù)目前的了解，總價 400萬 /套以下價值商鋪為大多數(shù)目標客戶所接受； ◎鑒于目前項目已實現(xiàn) 90%以上的租賃，本項目商鋪的價值不應(yīng)僅立足于片區(qū)現(xiàn)正銷售商鋪價值，更應(yīng)以同類片區(qū)二手商鋪（帶租戶）銷售價值為參考； ◎市場大勢的轉(zhuǎn)好及濱江板塊未來的價值，已為越來越多的客戶看好，片區(qū)內(nèi)新開住宅項目普遍熱銷（東方郡、星光國際公館、水晶城、風尚藍灣等），成為現(xiàn)實證明； ◎隨著星光大道等大型商業(yè)項目的全面開街，將拉動人氣在濱江區(qū)聚集，對本項目的未來預(yù)期將產(chǎn)生良好影響； 49 商業(yè)部分概況 項目本體情況分析 50 白金海岸項目 2023年 6月交房，屬四橋旁最早開發(fā)、最先成熟的一線江景高尚住宅大盤 ?總建筑面積： 32萬； ?建筑形態(tài)：小高層 /高層； ?容積率： ； ?綠化率： 41%； ?建筑密度： 18% ； ?總戶數(shù)： 1536戶； ?商鋪面積 : ?商鋪套數(shù) : 88套 ?開工時間： 2023年 7月 ?交房時間： 2023年 6月 30日 ?優(yōu)勢： ?現(xiàn)房、交通便利、江景 ?不利影響： ?配套稀缺、知名度低、 ? 價格高、人氣不足 香溢路 同人路 聞濤路 長河路 51 建筑形態(tài)：住宅底商 商業(yè)狀況： 100%一層臨街商鋪 商鋪面積 : 商鋪套數(shù) : 88套 面積區(qū)間： 60200平米 開間： 進深： 11米 13米 租賃情況： 95%以上已出租 最早合同： 民聯(lián)超市， 最長租期： “克麗緹娜”租戶周水娟和“同人路” 25間租戶李益光，期限 8年， 2023年簽定； 最大租戶： 民聯(lián)超市（ 米）、克麗緹娜（ ） 商業(yè)部分總面積約 1萬平米， 100%一層臨街住宅底商，總套數(shù) 88套，目前已租賃95%以上商鋪，最大的主力租戶是民聯(lián)超市和克麗緹娜，總面積約 1330平米。 香溢路 同人路 聞濤路 長河路 52 項目周邊仍有未開發(fā)的四個地塊，它們的規(guī)劃將對項目商鋪產(chǎn)生明顯的影響，目前其中一塊已明確將建成早餐廣場，另三塊仍未明確。 ?項目地塊周邊目前仍有兩塊空地，一塊緊貼白金海岸南區(qū)，尚屬空地，具體規(guī)劃未定，該空地上建成的小區(qū)配套幼兒園即將開園，幼兒園的開園將一定程度上有利于周邊小范圍商業(yè)，譬如：兒童用品店； ?白金海岸南區(qū)對面地塊現(xiàn)已被政府規(guī)劃為早餐廣場，作為市民商服配套之一，服務(wù)附近居民。此規(guī)劃將對同人路商鋪未來價值起到拉升作用； ?濱盛路南部兩地塊暫未得知任何規(guī)劃消息。 小區(qū)配套幼兒園即將開園 規(guī)劃地塊未定物業(yè)，現(xiàn)為綠化 市政規(guī)劃早餐廣場 待明確地塊 53 產(chǎn)品情況分析 項目本體情況分析 54 從項目商鋪平面圖中可以看出相當多的鋪型因受管道井、電梯井等設(shè)計的影響導(dǎo)致鋪型不規(guī)則，且鋪內(nèi)剪力墻較多，對商戶未來的使用造成較大的不利影響。 55 開間 511米，進深 715米，層高 3米，總體來看，進深比較為合理，但層高較低，除去吊頂和消防管道占高，實際使用高度有限，與目前市場上較多的 6米左右層高相比，競爭優(yōu)勢有限。 56 100（不含）平米以下商鋪 33間，面積 ，占總面積 %； 100200（不含）平米之間商鋪 53間，面積 ，占總面積 %，為主力面積區(qū)間；100以上平米商鋪 2間，面積 ，占總面積 %，合計總面積 面積范圍（平米） 鋪數(shù) 總面積 （平米） 面積占比 備注 ﹤ 100 33 % 最小面積 100≦ p﹤ 200 53 % 主力面積 ≧ 200 2 % 最大面積 總計 88 100% 商鋪面積配比統(tǒng)計 57 一般而言，出入口、轉(zhuǎn)角、主力商鋪周邊、重要配套周邊、交通樞紐等位臵商鋪價值明顯高于其他商鋪，由此可見，香溢路兩旁商鋪，特別是轉(zhuǎn)角和出入口附近商鋪有著相對更高的價值 香溢路 同人路 聞濤路 長河路 春江時代 錦繡江南 春江時代 58 客戶情況分析 項目本體情況分析 59 來自銷售方面提交的數(shù)據(jù)顯示，個體私營業(yè)主是本項目最主要的客戶群，并且年齡集中在 40歲以上 客戶職業(yè)分析 政府部門 金融行業(yè) 個體私營業(yè)主 其他 合計 1 2 66 40 109 比例 % % % % 100% ? ? ? ? 備注 其他：表明在上班，具體行業(yè)不詳 客戶年齡分析 20–29 30–39 40–49 50–60 合計 2 17 38 15 72 比例 % % % % 100% ? ? ? ? 60 大多數(shù)來自路過此處的客戶，這些客戶來源于外地的達到 40%以上，此外市區(qū)客戶也是重要的來源地 客戶來源分析 朋友介紹 業(yè)主 路過 合計 3 19 46 68 比例 % % % 100% ? ? ? 客戶區(qū)域分析 濱江 江干 上城 下城 拱墅 外地 合計 13 10 16 14 6 46 105 比例 % % % % % % 100% ? ? ? ? 61 客戶的家庭總收入普遍在 40萬以上，而根據(jù)目前的統(tǒng)計的范圍限制，該收入空間還可繼續(xù)細分，而客戶意向購買該處商鋪的目的主要是為了投資，這一比例達到八成 客戶家庭年收入分析 30—40 40—50 50萬以上 合計 19 28 10 57 比例 % % % 100% ? ? ? 客戶購買商鋪目的分析 投資 經(jīng)營 合計 85 22 107 比例 % 100% ? ? 62 有關(guān)客戶，讓我們看看最有發(fā)言權(quán)的銷售一線的反映（資料取自 2023年 4月 26日） ?由于預(yù)售證批準日期的拖延，導(dǎo)致具體的認籌日期無法確定，此外客戶最關(guān)心的價格