【文章內容簡介】 以商務帶商業(yè) ，形態(tài)以高檔商務寫字樓、高級賓館酒店、專業(yè)精品店、高級公寓為主體； 重點發(fā)展中介服務、高端品牌商業(yè)、企業(yè)總部等行業(yè) 。 ?大沽南路商貿街區(qū) : 商業(yè)功能 ，借助交通樞紐優(yōu)勢，重點構建北部都市風情休閑街和南部電器商業(yè)街兩大功能街區(qū) 。 ?海河沿線休閑旅游景觀帶 : 以 商務帶休閑旅游 ，包括五個節(jié)點：小白樓商務中心區(qū)、德式風情街、海河城市廣場、天津灣、柳林風景區(qū)；重點發(fā)展商業(yè)、體育運動、休閑觀光旅游行業(yè)， 形成海河西岸具有一定規(guī)模的經(jīng)濟帶、文化帶、景觀帶 。 ?解放南路商貿物流經(jīng)濟帶 : 以“家”和“車”為兩大商貿 物流板塊 ,形成建設以環(huán)渤海建材裝飾城和汽配汽貿街為依托， 重點發(fā)展家居建材飾品、倉儲運輸行業(yè) 。 ?陳塘都市型工業(yè)區(qū)中 : 以高新技術為主導、研發(fā)為支撐，生產加工和物流集散為基礎的產、學、研一體化的“雙高型”都市工業(yè)區(qū)； 重點發(fā)展科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、電子、軟件類產業(yè)和精密加工制造業(yè) 等。 河西區(qū)產業(yè)功能分區(qū)定位 第 43頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 河西區(qū)城市高端綜合 CBD板塊發(fā)展分布圖 陳塘工業(yè)園、智慧城（工業(yè)板塊） 解放北路金融城（金融商務板塊） 中央 CBD（綜合高端商務板塊） 大沽南路商貿帶（綜合商貿板塊） 解放南路物流帶（物流商貿板塊） 友誼路華爾街（金融商務板塊） 綜合商務、商貿、休閑優(yōu)勢發(fā)展，周邊板塊主題影響項目大盤發(fā)展主題， 具備綜合商務發(fā)展機會 海河服務經(jīng)濟帶（休閑娛樂板塊） 第 44頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 本項目可能的定位方向 造勢定位方向 借勢定位方向 在第一種定位方向基礎上通過引入大客戶形成優(yōu)勢產業(yè)聚集并產生產業(yè)鏈效應 利用現(xiàn)有天津產業(yè)相對分散的現(xiàn)狀，借勢發(fā)展，使天津灣項目實現(xiàn)各種產業(yè)的優(yōu)勢整合與聚集 能夠承載的產業(yè)功能 綜合比較來看，第二種發(fā)展方向能夠實現(xiàn)價值最大，這就要求我們的項目定位能夠預判未來商務屬性優(yōu)勢潛力、預留商務功能的發(fā)展空間，以實現(xiàn)預期的發(fā)展價值最大化，同時商務屬性的發(fā)展也能夠提升其他配合物業(yè)的綜合價值，實現(xiàn)大盤及分物業(yè)的級數(shù)價值發(fā)展 第 45頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 價值最大化 競爭優(yōu)勢的確立 滿足滿足自身條件 其次，從競爭優(yōu)勢的確立緯度進行分析論證 第 46頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 競爭優(yōu)勢確立緯度之城市功能分析 價值最大化 本項目的定位方向 本項目可能的定位方向 競爭優(yōu)勢的確立 滿足自身條件 從城市功能和產業(yè)兩個角度分析 從城市功能和產業(yè)兩個角度分析 第 47頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 天津未來重點發(fā)展城市功能 —— 商務辦公、商務配套、旅游會議、娛樂休閑 高級商務行政管理 外來人口居住 旅游、會展 等 區(qū)域商務商業(yè)配套 外向型 城市功能 高等教育研發(fā) 生產辦公 本地行政管理 本地人口居住 休閑 本地商務商業(yè)配套 內向型 城市功能 基礎教育 生產服務 新城市規(guī)劃推出及巨額城建投資將天津城市空間發(fā)展機會帶向沿海河周邊帶狀地區(qū) 第 48頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 天津城市中央商務區(qū)發(fā)展趨勢圖 第 49頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 項目所在外部格局特征分析 ? 西部及西北部地區(qū) —— 小白樓城市級商務中心區(qū)、解放北路金融城、南樓 CBD延伸區(qū)、南京路城市級商務商貿區(qū)、鞍山道電子商務區(qū)，幾大城市級主要功能服務區(qū)所構筑的中央泛 CBD—— 金融、商務、商業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)核心地點。使本區(qū)域有機會成為天津未來城市發(fā)展的新極地帶。 ? 西南部、及南部地區(qū) —— 友誼路金融會展經(jīng)濟帶、大梅江生態(tài)居住區(qū)，快速路，構成了以商務帶動居住的高檔生活區(qū)，同時在大梅江板塊的帶動下，柳林地區(qū)將與梅江區(qū)域相互呼應，形成互補之勢。通過地跌 1號線的串接，使本區(qū)域具備承接中央商務商貿區(qū)向東擴展的基礎條件。 ? 東部地區(qū) —— 依托海河商貿經(jīng)濟帶，使得本區(qū)域呈現(xiàn)帶狀式發(fā)展，并與海河上游節(jié)點遙相輝映，輕軌站的建設更為本區(qū)域提供更為優(yōu)勢的交通環(huán)境，并能夠為本區(qū)域帶來更多的休閑、商務人群，同時由于本區(qū)域的休閑商務屬性更使得本區(qū)域有機會成為河西區(qū)中環(huán)線海河西岸休閑商務活力新極區(qū)。 第 50頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 ? 寫字樓市場的發(fā)展應突破商圈局限性，側重沿著城市干道和軌道交通的干道線成帶狀發(fā)展，采用商業(yè)步行街的模式，形成了一個城市不同區(qū)域分布不同定位特色的寫字樓市場。這種功能的分區(qū)，滿足了不同類企業(yè)對相近類聚集的需求，吸引了不同企業(yè)各自到相應的區(qū)域尋求自己的發(fā)展，更為關鍵的是促進了“生物鏈”的有機形成。比如南京路沿線比較受商務、貿易、投資、電信類企業(yè)的青睞，友誼路沿線則大多聚集了高科技公司及金融、證券公司，其他區(qū)域地段的辦公及商務物業(yè)則吸引了國有企業(yè)及私營機構加盟。在天津，這種模式初顯輪廓但仍需政府進行必要的專業(yè)性規(guī)劃和協(xié)調。 商務物業(yè)發(fā)展模式研究 第 51頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 本項目可能的定位方向 有競爭力，存在發(fā)展機會 不具競爭力 最具競爭力，但規(guī)劃受限 城市功能角度 商務屬性兼容其它物業(yè) 商業(yè)屬性兼容其它物業(yè) 居住屬性兼容其它物業(yè) 休閑娛樂主題 有競爭力 第 52頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 競爭優(yōu)勢確立緯度之產業(yè)功能分析 價值最大化 本項目的定位方向 本項目可能的定位方向 競爭優(yōu)勢的確立 滿足自身條件 從城市功能和產業(yè)兩個角度分析 從城市功能和產業(yè)兩個角度分析 第 53頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 市內寫字樓分布 第 54頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 按片區(qū)分，寫字樓目前供給數(shù)量和均價 第 55頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 ? 未來 5年， 海河上游將規(guī)劃建設 44個 社會型商貿文化設施項目，其中海河兩岸將建設 20座大型寫字樓 ，這些寫字樓大部分建在海河各橋的橋頭，交通便利，目前部分寫字樓建設已經(jīng)啟動。 未來 5年規(guī)劃建設的寫字樓名錄 未來、五年海河沿線新增高端約 270萬寫字樓項目 第 56頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 海河沿線未來寫字樓供應圖 第 57頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 未來地鐵沿線新增寫字樓供給近 70萬平米 2023 年 3 月 15 第 58頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 未來兩年內河西區(qū)友誼路金融服務區(qū)將有近 67萬平米新增寫字樓供給 第 59頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 在售寫字樓客戶分析 ?天津寫字樓市場由于產期以來高端客戶盤踞在以國際大廈、津匯廣場等為代表的甲級寫字樓，乙級寫字樓主要由本市中小企業(yè)租用，故甲乙級寫字樓客群存在較為明顯的差異。 ?本市寫字樓中貿易物流業(yè)、金融業(yè)和制造業(yè)占據(jù)租用總面積的前列，契合了天津市的產業(yè)功能和城市發(fā)展階段，隨著天津的經(jīng)濟發(fā)展，除傳統(tǒng)產業(yè)優(yōu)勢得以鞏固外，必將大力發(fā)展金融、咨詢、傳媒等“軟” 產業(yè)，改變寫字樓客戶比例構成。 ?寫字樓入住客戶面積普遍偏小，絕大多數(shù)企業(yè)處于 100— 550平米，同時甲乙級寫字樓客戶需求面積差異較大，隨著經(jīng)濟發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴大，存在大量的擴張潛在需求 ?寫字樓入住客戶產業(yè)同周邊產業(yè)（商業(yè)集群）集群具有非常高的契合度，例如海泰大廈和科技創(chuàng)業(yè)中心，表明入住企業(yè)選擇辦公地點時，靠近生產基地或市場會被重點考慮 第 60頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 本項目可能的定位方向 產業(yè)功能角度 有明顯競爭力但需要打造和培育 有競爭力但不明顯 造勢定位方向 借勢定位方向 第 61頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 綜合比較來看，發(fā)展商務主題并結合商務功能的發(fā)展方向預留商務發(fā)展空間思路具備一定的競爭力，可作為主方向發(fā)展，但也存在限制條件，需要通過策略性的整合確立競爭優(yōu)勢 ?策略 1：本區(qū)域以商務功能為主體，可通過產業(yè)功能的空間預留和引導形成同其他商務板塊的差異化格局 ?策略 2：天津灣相對于城市 CBD區(qū)域具備成本優(yōu)勢，同時后期還可發(fā)揮大盤規(guī)模優(yōu)勢 ?策略 3：確立商務屬性后，其他如居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)等均配合商務功能發(fā)展，各自競爭力均得到提升 ?策略 4：確立商務主題后，通過分地塊及分期開發(fā)策略的合理排布，不同階段均能實現(xiàn)競爭力，從而使整體競爭力得到級數(shù)發(fā)展 第 62頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 價值最大化 競爭優(yōu)勢的確立 滿足自身條件 最后，從滿足自身條件緯度進行分析論證 第 63頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 價值最大化緯度之城市功能分析 價值最大化 本項目的定位方向 本項目可能的定位方向 競爭優(yōu)勢的確立 滿足自身條件 從城市功能和產業(yè)兩個角度分析 從城市功能和產業(yè)兩個角度分析 第 64頁 思源經(jīng)紀 4/5/2023 ?自身條件 1：公建比例為 70%、居住 30%，大盤定位方向應立足于公建類產品的功能特殊性 ?自身條件 2：政府對于本項目的開發(fā)進度要求，綜合公建類物業(yè)先