【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、語(yǔ)言積累、文化積淀、甚至品格等等 “ 非專業(yè) ” 知識(shí)的積累往往給予我們更多靈感目光放大到行業(yè)以外 ——地產(chǎn)在地產(chǎn)之外全國(guó)化考察、與專業(yè)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)合作等方式挖掘與注入p如何實(shí)現(xiàn)從城市、土地歷史痕跡，土地自身特性等進(jìn)行挖掘43尊重城市的歷史記憶——海爾地產(chǎn)青島科技港項(xiàng)目通過(guò)研究青島老城區(qū)近代和現(xiàn)代路網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)青島城市中西文化融合的歷史印記，出于對(duì)歷史記憶的尊重，項(xiàng)目 提出中西風(fēng)格結(jié)合的開發(fā)理念。p理念挖掘成全案例展示44尊重土地的歷史記憶——南通萬(wàn)通萬(wàn)濠華府項(xiàng)目 對(duì)于一塊擁有六十年歷史的機(jī)床廠用地，土地本身已經(jīng)沉淀了厚重的記憶，我們必須抱著謙卑、謹(jǐn)慎的態(tài)度，讓城市在有機(jī)更新中煥發(fā)蓬勃的生命力，因此 提出保留土地的特色建筑和植被，并以城市復(fù)興的思路賦予項(xiàng)目精神。p理念挖掘成全案例展示45發(fā)掘土地的用地條件——鎮(zhèn)江紅豆荷花塘項(xiàng)目基于地塊中的荷花塘，在汲取鎮(zhèn)江歷史文化及山水之精華之后，提出 “ 荷文化 ” 主題 ，為項(xiàng)目注入精神理念 。p理念挖掘成全案例展示46PUD計(jì)劃單元整體開發(fā)——成都麓山國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目關(guān)鍵詞：整體、彈性、多樣、環(huán)保p理念導(dǎo)入 ——全國(guó)視野成全案例展示47“ 觸媒 ” 論 （化學(xué)概念引入）——石家莊聚和遠(yuǎn)見(jiàn)項(xiàng)目p理念導(dǎo)入 ——地產(chǎn)之外“ 引擎 ” 論 （工業(yè)概念引入） ——長(zhǎng)沙中奧黃花機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目成全案例展示48陸 價(jià)值體系居庸關(guān)京北長(zhǎng)城沿線上的著名古關(guān)城。與紫荊關(guān)、倒馬關(guān)、固關(guān)并稱明朝京西四大名關(guān)。其中居庸關(guān)、紫荊關(guān)、倒馬關(guān)又稱內(nèi)三關(guān)。價(jià)值體系項(xiàng)目溢價(jià)溢價(jià)實(shí)現(xiàn)49HS價(jià)值體系HS價(jià)值體系地段 景觀 建筑品牌配套硬價(jià)值Hardvalue軟價(jià)值Softvalue文化戶型服務(wù)科技居者價(jià)值點(diǎn)1價(jià)值點(diǎn)2價(jià)值點(diǎn)3…價(jià)值體系是項(xiàng)目前期定位的落腳點(diǎn)50硬價(jià)值地段景觀建筑配套戶型科技區(qū)位交通、產(chǎn)業(yè)支持以及社會(huì)認(rèn)知外部景觀資源、內(nèi)部的景觀打造規(guī)劃設(shè)計(jì)、立面風(fēng)格、建筑材料實(shí)用性、人性化、舒適度高新科技的適當(dāng)使用項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套、外部配套（生活、醫(yī)療、教育等）硬價(jià)值是有形的? 使用價(jià)值的范疇? 價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)? 是可以物化的? 可以進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比價(jià)51軟價(jià)值品牌文化服務(wù)居者企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌（同一企業(yè)不同產(chǎn)品線的產(chǎn)品形象）地域文化特性、項(xiàng)目的精神訴求基本物業(yè)管理服務(wù)、增值的個(gè)性服務(wù)業(yè)主的檔次素質(zhì)軟價(jià)值是無(wú)形的216。 價(jià)值的精神主張216。 是不能物化的216。 難以復(fù)制的216。 是可以自我定價(jià)的52一般性特殊性HS價(jià)值體系的兩大特性： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系是基于對(duì)項(xiàng)目定位的全程分解，并盡可能照顧到了一般項(xiàng)目的各種元素，因而具有一般性。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)是建立在對(duì)任何一個(gè)項(xiàng)目獨(dú)特條件的認(rèn)識(shí)，因而會(huì)根據(jù)條件的不同，有側(cè)重的打造項(xiàng)目?jī)r(jià)值。建立價(jià)值體系的目的是為了獲取項(xiàng)目溢價(jià)。53溢價(jià)金融術(shù)語(yǔ)。是指高于有價(jià)證券等的面值或高于平價(jià)的價(jià)格，只要超過(guò)了就叫做溢價(jià) (Premium)。溢價(jià) 在考慮行業(yè)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目?jī)r(jià)格超出行業(yè)平均價(jià)格的部分就叫做 溢價(jià) 。 消費(fèi)者剩余 =愿意支付 實(shí)際支付生產(chǎn)者剩余 =實(shí)際收入 實(shí)際成本利潤(rùn) =生產(chǎn)者剩余利潤(rùn) =正常利潤(rùn) +超額利潤(rùn)溢價(jià)即是超額利潤(rùn)54溢價(jià)點(diǎn)確立的過(guò)程溢價(jià)實(shí)現(xiàn)一般而言，硬價(jià)值是溢價(jià)的基礎(chǔ)，軟價(jià)值是溢價(jià)的關(guān)鍵判別因子開心因子價(jià)值體系重構(gòu) 放大優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目溢價(jià)55溢價(jià)實(shí)現(xiàn)的一些情況景觀溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)配套溢價(jià)營(yíng)銷溢價(jià)戶型創(chuàng)新 科技智能略 *注： * 詳見(jiàn) 《 中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)意 18計(jì) 》…精裝修物業(yè)管理 文化教育 商業(yè)配套 會(huì)所配套 …56A。景觀溢價(jià)p重綠化輕硬化 硬質(zhì)景觀比軟質(zhì)景觀的景觀造價(jià)要高許多，通過(guò) 控制硬質(zhì)廣場(chǎng)面積 來(lái)降低硬質(zhì)景觀成本，以情景花壇來(lái)替代水池的效果， 組團(tuán)綠化和宅前宅后綠化， 多用小品等。上海綠城的成本分析 *：注： * 數(shù)據(jù)來(lái)源 —《 上海綠城成本研究報(bào)告 》硬中帶綠，避免大面積硬質(zhì)鋪裝重綠化輕硬化，降低成本，增強(qiáng)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)57A。景觀溢價(jià)p重視視線之所及小區(qū)入口臺(tái)階、噴泉、室外家具給人 休閑放松 的感覺(jué)，適合用于 次入口門樓、草坪、大樹給人 震撼大氣 的感覺(jué)，適合用于 主入口小區(qū)入口是客戶的第一印象58A。景觀溢價(jià)p重視視線之所及建筑兩端 客戶的視覺(jué)落點(diǎn)是建筑的頂部和底部星河灣的底部石材精雕細(xì)琢，屋頂富有變化，使用標(biāo)志性符號(hào)59A。景觀溢價(jià)p示范區(qū)制勝 *期房銷售，重在樹立起項(xiàng)目在客戶心中的良好印象，示范區(qū)就是展示窗口注： * 詳見(jiàn) 《 中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)意 18計(jì) 》位于西安曲江南湖，圍南湖而建。巨資打造示范區(qū)，采用純東方主義風(fēng)格，打造三款風(fēng)格迥異的樣板間。小高層售價(jià) /㎡ ，遠(yuǎn)高于周邊樓盤（ 1萬(wàn)元 /㎡ ）案例：西安金地湖城大境60A。景觀溢價(jià)p精神符號(hào)證大 大拇指 假日風(fēng)景 飄 鷺島國(guó)際社區(qū) 飄 選取特色有價(jià)值的雕塑、建筑或藝術(shù)品，作為項(xiàng)目的精神符號(hào)（ “ 鎮(zhèn)宅之寶 ” ），提升項(xiàng)目的關(guān)注度和客戶認(rèn)知61A。景觀溢價(jià)p注重紅線之外決戰(zhàn)紅線之外客戶更愿意為土地紅線以外的配套、環(huán)境花更多的錢。項(xiàng)目周邊配套缺乏，