房地產(chǎn)投資項目選址與建設(shè)方案(編輯修改稿)
2025-02-14 03:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的商業(yè)組合 商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的組合、統(tǒng)一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項目運營的整體回報，而不是一次性銷售的業(yè)績。為實現(xiàn)統(tǒng)一的籌劃與長久回報就需要運營商的早期介入和開發(fā)與運營的統(tǒng)一管理，只有開發(fā)與運營的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一才能標(biāo)志商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度，才能實現(xiàn)科學(xué)選址。 第三節(jié) 寫字樓選址 商圈規(guī)模： 商圈是市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響寫字樓租用者的商務(wù)發(fā)展，同時也影響了寫字樓的價值。 商圈繁華程度： 商圈繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的寫字樓的發(fā)展。 供求狀況 交通條件 交通便捷度 一 、 寫字樓選址的影響因素 中央商務(wù)區(qū)原則： 亦稱 CBD，是一個城市商務(wù)資源密度最大、商務(wù)活動節(jié)奏最快、密度最高的區(qū)域，也是一個城市地價樓價最高的區(qū)域， CBD的特質(zhì)表明寫字樓物業(yè)必定是這個區(qū)域的主流產(chǎn)品。曼哈頓能成為紐約的象征，拉德方斯能成為巴黎的新符號。 配套服務(wù)完善原則： 交通便利性原則： 前瞻性原則： 選址時要考慮未來環(huán)境的變化，對所在地的競爭態(tài)勢及發(fā)展前景做出評估，所選的地址應(yīng)具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ哂屑坌?yīng)，可能成為城市人流、物流和商務(wù)活動的焦點區(qū)域 二 、 寫字樓選址的原則 第四節(jié) 建設(shè)方案 概念： 建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計是指根據(jù)計劃任務(wù)和城市現(xiàn)狀條件，進(jìn)行項目用地綜合性設(shè)計工作。 內(nèi)容： （ 1）確定規(guī)劃用地位置及范圍； （ 2）確定人口和用地規(guī)模； （ 3）選擇建筑類型、層數(shù)、組合體戶比及長度； 一 、 規(guī)劃設(shè)計 ( 一）概念與內(nèi)容 （ 4）確定公共建筑項目、規(guī)模、數(shù)量、用地面積和位置； （ 5）確定各級道路系統(tǒng)、走向和寬度； （ 6）對綠地、室外活動場地等進(jìn)行統(tǒng)一布置； （ 7）擬定各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； （ 8）擬定詳細(xì)的工程規(guī)劃方案 用地性質(zhì) 用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。 用地面積 規(guī)劃地塊劃定的面積。 建筑密度 規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限限制。 建筑控制高度 由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。 ( 二）規(guī)劃指標(biāo) 建筑紅線后退距離 建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制 容積率 容積率 =總建筑面積 /土地面積 容積率可根據(jù)需要制定上限和下限。 綠地率 綠地率（ %） =綠地面積 /土地面積 綠地率通常以下限控制。 交通出入口方位 規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置。 停車泊位 地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車位數(shù)，通常按下限控制 人口容量 每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制 平均層數(shù) 平均層數(shù)（層） =總建筑面積 /基底總面積 建筑凈密度 建筑凈密度（ %） =建筑基底總面積 /用地面積 建筑面積毛密度 建筑面積毛密度（ m2/hm2） =總建筑面積 /用地面積。 建筑形態(tài) 建筑的形態(tài)是指其外部形態(tài)和表面特征。建筑形態(tài)構(gòu)成一直是建筑創(chuàng)作的焦點。 建筑結(jié)構(gòu) 是支撐空間體系的內(nèi)在構(gòu)架。它結(jié)合社會、文化、技術(shù)等諸多因素而結(jié)合、提煉、抽象出來的空間框架，并借助這種框架來誘導(dǎo)人在空間中的行為秩序。 ( 三）建筑方案設(shè)計 建筑經(jīng)濟(jì)與用地經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 建筑經(jīng)濟(jì)直接影響用地的經(jīng)濟(jì)，而用地的經(jīng)濟(jì)往往又影響對建筑經(jīng)濟(jì)的綜合評價，特別是在土地有償使用的情況下，用地的經(jīng)濟(jì)起主導(dǎo)作用。 （ 1）平面利用系數(shù) 平面系數(shù) =（使用面積 /建筑面積） 100% （ 2）層數(shù) 國外的一些研究認(rèn)為，建筑層數(shù)由 5層增加到 9層可使住宅居住面積密度提高 25%，由于節(jié)約用地，也就大大降低了室外工程造價、維護(hù)費用以及建設(shè)道路交通和改建用地的拆遷費用。 （ 3）進(jìn)深 進(jìn)深加大，外墻相應(yīng)縮短，對于在采暖地區(qū)外墻需要加厚的情況下，經(jīng)濟(jì)效果更好，加大進(jìn)深也有利節(jié)約用地。 （ 4）長度 建筑物長度直接影響建筑造價，因為住宅單元拼接越長，山墻也
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