某溫泉項目案例分享(編輯修改稿)
2025-02-13 23:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 題界定） 本報告是嚴格保密的。 21 旅游地產(chǎn)價值體系 旅游地產(chǎn)的 KPI體系： 經(jīng)營核心 銷售核心 旅游環(huán)境 （決定因素） 配套資源 景區(qū)規(guī)劃 交通可達性（ 第一、二居所） 生活便利性（ 第一居所） 投資價值，升值潛力 政府投入（ 公信力） 區(qū)域性 全國性 酒店 其他相關(guān)配套 休閑度假 娛樂 商務 居住 商業(yè) 來源：世聯(lián)研究 本報告是嚴格保密的。 22 項目價值體系 國家 4A景區(qū) —— 云居山、柘林湖國家 4A級旅游風景區(qū)（區(qū)域性 —— 全國性）； 頂級規(guī)劃 —— 國際會議中心、世界頂級企業(yè)家會所、高爾 夫練習場、網(wǎng)球場、國際老年城等等； 溫泉 —— 未被開發(fā)的原生態(tài)的具有千年歷史的優(yōu)質(zhì)溫泉； 酒店 —— 按照五星級標準打造的溫泉酒店； 天體浴場 —— 江西首家天體溫泉浴場； 特色 SPA—— 日式、芬蘭、海洋、華夏等多種風格； 唯一性 —— 目前旅游景區(qū)內(nèi)唯一的四星級溫泉度假村； 排他性 —— 片區(qū)內(nèi)唯一擁有溫泉開采權(quán)的溫泉酒店； 經(jīng)營核心 旅游環(huán)境 景區(qū)規(guī)劃 自身配套 銷售核心 可達性 —— 規(guī)劃高速公路橫穿柘林鎮(zhèn) 投資性 —— 產(chǎn)權(quán)酒店的投資回報 度假性 —— 休閑、度假、養(yǎng)老 本報告是嚴格保密的。 23 經(jīng)營性物業(yè)總結(jié) 定位方向： 各有特色，如天沐，溫泉第一家；湯池，全國 溫泉景區(qū)面積最大；龍灣：功能全面。 價值點： 溫泉成為各個酒店最能吸引客戶重復消費的關(guān)鍵 因素。 經(jīng)營渠道： 旅行社、定向拜訪、廣告推廣是其主要的推廣 渠道。 客源地： 主要是武漢、南昌等地客戶，區(qū)域性比較明顯， 品牌對于跨省短期旅游的抗性起到了一定的化解作用。 客戶類型： 散客、自駕游、組團旅游、政府、企業(yè)會議招 待成為溫泉消費的主要客戶。 經(jīng)營項目： 各個溫泉酒店都不時地或擴大規(guī)模，或推陳出 新，以增強經(jīng)營的競爭力。 本報告是嚴格保密的。 24 銷售型物業(yè)結(jié)論 規(guī)模： 普遍規(guī)模較小，從溫泉度假村的功能上而言， 內(nèi)容較少，難以拔高檔次。 客戶群： 比較類似，省內(nèi)消化為主，如咸寧國際溫泉在湖 北，主要是在武漢，天池及陽光在江西，南昌、九江為主 要戰(zhàn)場。 推廣渠道或者手段： 現(xiàn)場售樓處和推廣地售樓處相結(jié)合， 以報紙、戶外廣告為主要的媒體渠道。 管理： 大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店引進了酒店管理公司進行管理。 回報： 一般回報有以下幾種， 58%的固定匯報；一定天數(shù) 的免費入??；經(jīng)營分紅；免費贈消費券。 本報告是嚴格保密的。 25 2023年營銷節(jié)奏控制 階段 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 蓄客期 開盤期 蓄客期 開盤期 銷售策略 以 100套電梯公寓和 30套別墅作為首期啟動物業(yè)，從而使資金回收風險降低。 推出 D區(qū)剩余公寓、 E區(qū) 27棟別墅進行蓄客。 營銷節(jié)點 南昌、現(xiàn)場售樓處投入使用，并開始蓄客 首次開盤 封頂儀式 酒店開業(yè)二次開盤 廣告策略 以 4A級旅游景區(qū)為依托，突出溫泉酒店特色以及投資前景 主打旅游、休閑、度假、投資、養(yǎng)老概念 渠道策略 南昌八一廣場戶外、星子收費站、星子去九江高速立柱、武漢下昌九高速路口立柱等戶外廣告主打形象，江南都市報、楚天都市報、南昌晚報軟文炒作結(jié)合形象報廣、導示系統(tǒng)出街。南昌、九江、武漢交通音樂頻道播放，短信。 戶外內(nèi)容及畫面進行更換，重點進行DM、交通音樂頻道傳播 旅行社、報紙、直郵 展示策略 香樟大道、南昌、現(xiàn)場售樓處、溫泉、武漢辦事處、樓書、戶型圖、折頁 廣場音樂噴泉、溫泉區(qū)、度假村綠化等，游客通道設計展示 活動策略 封頂儀式 溫泉鑒定 授牌儀式 房展會 推介會 開業(yè)儀式開盤儀式 本報告是嚴格保密的。 26 活動策略 —— 封頂或開業(yè)儀式 ?聘請江西省政府、九江市政府、永修縣政府等相關(guān)領(lǐng)導出席酒店封頂儀式或開業(yè) —— 借助權(quán)威，提高公信力。 本報告是嚴格保密的。 27 活動策略 —— 溫泉鑒定 ?聘請權(quán)威人士或機構(gòu)對柘林湖溫泉進行鑒定，從客戶角度找出與其他溫泉的差異。 本報告是嚴格保密的。 28 活動策略 —— 聯(lián)合公關(guān) ?聯(lián)合公關(guān)：與永修縣政府聯(lián)合向江西省政府或者九江市政府申報“江西省或者九江市政府重點工程”獎牌或者其他多種獎項如：江西省誠信企業(yè)，九江市重點旅游項目等等。 ?借助政府會議資源，擴大對購買客戶的影響。 本報告是嚴格保密的。 29 活動策略 —— 推介會 ?政府推介會：永修縣政府與九江市政府聯(lián)合在南昌、九江、武漢等地舉辦云居山柘林湖風景區(qū)推介會，借勢營銷酒店。 本報告是嚴格保密的。 30 活動策略 —— 房展會 ?參加南昌十一房展會，擴大影響力。 本報告是嚴格保密的。 31 西安臨潼區(qū)域發(fā)展項目 本報告是嚴格保密的。 32 本項目肩負著政府和企業(yè)的兩重期望 企業(yè)目標： ? 樹立項目品牌和企業(yè)品牌 ? 實現(xiàn)地塊價值最大化 ? 實現(xiàn)企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展 政府目標： ? 使臨潼具有高檔商務接待功能 ? 改善臨潼旅游環(huán)境 ? 帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 本報告是嚴格保密的。 33 開展研究的出發(fā)點 ? 先考慮品牌，后考慮收益 ? 盡可能降低開發(fā)風險 ? 在符合發(fā)展戰(zhàn)略的前提下啟動資金盡可能少 ? 要能滿足政府接待任務 本報告是嚴格保密的。 34 客戶的思考 度假別墅？ 會議？ 溫泉？ 石榴園？ 300多萬游客？ 西安休閑度假市場？ 面對眾多機會、眾多資源，我們有太多的想法和期望。 體驗？ …… 但我們必須通過周密、系統(tǒng)的框架性思路來辨別我們所面對的機會和資源，以保證項目的開發(fā)走在正確的方向上。
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