某溫泉項(xiàng)目案例分享(編輯修改稿)
2025-02-13 23:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 題界定） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 旅游地產(chǎn)價(jià)值體系 旅游地產(chǎn)的 KPI體系： 經(jīng)營(yíng)核心 銷(xiāo)售核心 旅游環(huán)境 （決定因素） 配套資源 景區(qū)規(guī)劃 交通可達(dá)性（ 第一、二居所） 生活便利性（ 第一居所） 投資價(jià)值，升值潛力 政府投入（ 公信力） 區(qū)域性 全國(guó)性 酒店 其他相關(guān)配套 休閑度假 娛樂(lè) 商務(wù) 居住 商業(yè) 來(lái)源：世聯(lián)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 國(guó)家 4A景區(qū) —— 云居山、柘林湖國(guó)家 4A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)（區(qū)域性 —— 全國(guó)性）； 頂級(jí)規(guī)劃 —— 國(guó)際會(huì)議中心、世界頂級(jí)企業(yè)家會(huì)所、高爾 夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、國(guó)際老年城等等； 溫泉 —— 未被開(kāi)發(fā)的原生態(tài)的具有千年歷史的優(yōu)質(zhì)溫泉； 酒店 —— 按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的溫泉酒店； 天體浴場(chǎng) —— 江西首家天體溫泉浴場(chǎng)； 特色 SPA—— 日式、芬蘭、海洋、華夏等多種風(fēng)格； 唯一性 —— 目前旅游景區(qū)內(nèi)唯一的四星級(jí)溫泉度假村； 排他性 —— 片區(qū)內(nèi)唯一擁有溫泉開(kāi)采權(quán)的溫泉酒店； 經(jīng)營(yíng)核心 旅游環(huán)境 景區(qū)規(guī)劃 自身配套 銷(xiāo)售核心 可達(dá)性 —— 規(guī)劃高速公路橫穿柘林鎮(zhèn) 投資性 —— 產(chǎn)權(quán)酒店的投資回報(bào) 度假性 —— 休閑、度假、養(yǎng)老 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)總結(jié) 定位方向： 各有特色，如天沐，溫泉第一家；湯池，全國(guó) 溫泉景區(qū)面積最大；龍灣：功能全面。 價(jià)值點(diǎn)： 溫泉成為各個(gè)酒店最能吸引客戶重復(fù)消費(fèi)的關(guān)鍵 因素。 經(jīng)營(yíng)渠道： 旅行社、定向拜訪、廣告推廣是其主要的推廣 渠道。 客源地： 主要是武漢、南昌等地客戶，區(qū)域性比較明顯， 品牌對(duì)于跨省短期旅游的抗性起到了一定的化解作用。 客戶類(lèi)型： 散客、自駕游、組團(tuán)旅游、政府、企業(yè)會(huì)議招 待成為溫泉消費(fèi)的主要客戶。 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目： 各個(gè)溫泉酒店都不時(shí)地或擴(kuò)大規(guī)模，或推陳出 新，以增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 銷(xiāo)售型物業(yè)結(jié)論 規(guī)模： 普遍規(guī)模較小，從溫泉度假村的功能上而言， 內(nèi)容較少，難以拔高檔次。 客戶群： 比較類(lèi)似，省內(nèi)消化為主，如咸寧國(guó)際溫泉在湖 北，主要是在武漢，天池及陽(yáng)光在江西，南昌、九江為主 要戰(zhàn)場(chǎng)。 推廣渠道或者手段： 現(xiàn)場(chǎng)售樓處和推廣地售樓處相結(jié)合， 以報(bào)紙、戶外廣告為主要的媒體渠道。 管理： 大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店引進(jìn)了酒店管理公司進(jìn)行管理。 回報(bào)： 一般回報(bào)有以下幾種， 58%的固定匯報(bào)；一定天數(shù) 的免費(fèi)入?。唤?jīng)營(yíng)分紅；免費(fèi)贈(zèng)消費(fèi)券。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 2023年?duì)I銷(xiāo)節(jié)奏控制 階段 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 蓄客期 開(kāi)盤(pán)期 蓄客期 開(kāi)盤(pán)期 銷(xiāo)售策略 以 100套電梯公寓和 30套別墅作為首期啟動(dòng)物業(yè)，從而使資金回收風(fēng)險(xiǎn)降低。 推出 D區(qū)剩余公寓、 E區(qū) 27棟別墅進(jìn)行蓄客。 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 南昌、現(xiàn)場(chǎng)售樓處投入使用，并開(kāi)始蓄客 首次開(kāi)盤(pán) 封頂儀式 酒店開(kāi)業(yè)二次開(kāi)盤(pán) 廣告策略 以 4A級(jí)旅游景區(qū)為依托，突出溫泉酒店特色以及投資前景 主打旅游、休閑、度假、投資、養(yǎng)老概念 渠道策略 南昌八一廣場(chǎng)戶外、星子收費(fèi)站、星子去九江高速立柱、武漢下昌九高速路口立柱等戶外廣告主打形象，江南都市報(bào)、楚天都市報(bào)、南昌晚報(bào)軟文炒作結(jié)合形象報(bào)廣、導(dǎo)示系統(tǒng)出街。南昌、九江、武漢交通音樂(lè)頻道播放，短信。 戶外內(nèi)容及畫(huà)面進(jìn)行更換，重點(diǎn)進(jìn)行DM、交通音樂(lè)頻道傳播 旅行社、報(bào)紙、直郵 展示策略 香樟大道、南昌、現(xiàn)場(chǎng)售樓處、溫泉、武漢辦事處、樓書(shū)、戶型圖、折頁(yè) 廣場(chǎng)音樂(lè)噴泉、溫泉區(qū)、度假村綠化等，游客通道設(shè)計(jì)展示 活動(dòng)策略 封頂儀式 溫泉鑒定 授牌儀式 房展會(huì) 推介會(huì) 開(kāi)業(yè)儀式開(kāi)盤(pán)儀式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 活動(dòng)策略 —— 封頂或開(kāi)業(yè)儀式 ?聘請(qǐng)江西省政府、九江市政府、永修縣政府等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席酒店封頂儀式或開(kāi)業(yè) —— 借助權(quán)威，提高公信力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 活動(dòng)策略 —— 溫泉鑒定 ?聘請(qǐng)權(quán)威人士或機(jī)構(gòu)對(duì)柘林湖溫泉進(jìn)行鑒定，從客戶角度找出與其他溫泉的差異。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 活動(dòng)策略 —— 聯(lián)合公關(guān) ?聯(lián)合公關(guān)：與永修縣政府聯(lián)合向江西省政府或者九江市政府申報(bào)“江西省或者九江市政府重點(diǎn)工程”獎(jiǎng)牌或者其他多種獎(jiǎng)項(xiàng)如：江西省誠(chéng)信企業(yè)，九江市重點(diǎn)旅游項(xiàng)目等等。 ?借助政府會(huì)議資源，擴(kuò)大對(duì)購(gòu)買(mǎi)客戶的影響。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 活動(dòng)策略 —— 推介會(huì) ?政府推介會(huì)：永修縣政府與九江市政府聯(lián)合在南昌、九江、武漢等地舉辦云居山柘林湖風(fēng)景區(qū)推介會(huì)，借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)酒店。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 活動(dòng)策略 —— 房展會(huì) ?參加南昌十一房展會(huì)，擴(kuò)大影響力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 西安臨潼區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 本項(xiàng)目肩負(fù)著政府和企業(yè)的兩重期望 企業(yè)目標(biāo)： ? 樹(shù)立項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌 ? 實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化 ? 實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展 政府目標(biāo)： ? 使臨潼具有高檔商務(wù)接待功能 ? 改善臨潼旅游環(huán)境 ? 帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 開(kāi)展研究的出發(fā)點(diǎn) ? 先考慮品牌，后考慮收益 ? 盡可能降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ? 在符合發(fā)展戰(zhàn)略的前提下啟動(dòng)資金盡可能少 ? 要能滿足政府接待任務(wù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 客戶的思考 度假別墅？ 會(huì)議？ 溫泉？ 石榴園？ 300多萬(wàn)游客？ 西安休閑度假市場(chǎng)？ 面對(duì)眾多機(jī)會(huì)、眾多資源，我們有太多的想法和期望。 體驗(yàn)？ …… 但我們必須通過(guò)周密、系統(tǒng)的框架性思路來(lái)辨別我們所面對(duì)的機(jī)會(huì)和資源，以保證項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)走在正確的方向上。
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