【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，本區(qū)私人老板（建材業(yè)為主）；一周曾銷(xiāo)售 300套，創(chuàng)造深圳西銷(xiāo)售紀(jì)錄 28 項(xiàng)目初步定位 城市中心 國(guó)際化 景觀城 城市中心： ? 位置、地段的不可復(fù)制性 城： ?大氣勢(shì)建筑集群，超大規(guī)模社區(qū) 國(guó)際化： ? 國(guó)際化的風(fēng)情，國(guó)際化的品質(zhì) 景觀： ?高層 /景觀園林 /超大樓間距 29 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模大，地塊形狀規(guī)整，景觀規(guī)劃可為空間大 ?常州市滿足日照間距要求的樓間距系數(shù)為：對(duì)外： ；對(duì)內(nèi)： ?社區(qū)內(nèi)部開(kāi)闊，可為空間大。 晉陵路 光華路 04 01 02 03 本項(xiàng)目定位與 核心競(jìng)爭(zhēng)力？？？ 30 建議本項(xiàng)目主力戶型主要確定為：普通 3房與舒適型 3房為主，另外包括部分舒適型兩房與四房 周邊樓盤(pán)各面積段去化比例33%22%4%29%10%2%一房?jī)煞浚? 舒適型經(jīng)濟(jì)型三房：1 1 0 以下普通三房： 110130舒適型三房：1 3 0 以上四房?本項(xiàng)目為主流中高端換房客戶，家庭成熟，總價(jià)承受能力較高 ?同時(shí)，此類(lèi)客戶追求舒適度同時(shí)追求性價(jià)比 ?參考周邊項(xiàng)目各面積段去化比例，建議不設(shè)臵一房，適當(dāng)增加四房比例 嘉宏盛世戶型配比 戶型面積 戶型套數(shù)比例 二房 8090 30% 經(jīng)濟(jì)型 3房 100110 0 普通 3房 110130 30% 舒適型 3房 130150 10% 經(jīng)濟(jì)型四房 135150 15% 舒適型四房（及以上） 150以上 15% 31 本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品價(jià)格初步定位 本案周邊 在售項(xiàng)目 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 江南佳園 天安河濱花園 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6700 5400 4600 5600 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 1999 ? 本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)為 08年下半年，常州近些年房地產(chǎn)價(jià)格小幅平穩(wěn)上升 ? 本項(xiàng)目位臵、資源、交通條件僅次于嘉宏盛世，優(yōu)于其他樓盤(pán) ? 考慮到本項(xiàng)目約為 50萬(wàn)平米的大型住宅小區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目本身在社區(qū)規(guī)劃上的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 保守預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)： 6200~6300元 /平方 32 住宅產(chǎn)品消化速度預(yù)期 本案周邊 在售項(xiàng)目 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 江南佳園 銀河灣星苑 本項(xiàng)目 住宅總體量 18萬(wàn) 16萬(wàn) 9萬(wàn) 11萬(wàn) 50萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年底 平均每月消化量（平方） 6000~7000 3000~4000 3000~5000 40005000 ？ ? 考慮到本項(xiàng)目是市中心區(qū)域的大盤(pán)，嘉宏盛世參考價(jià)值較高 ? 本片區(qū)城市改造 預(yù)計(jì)月均理想的去化量為： 6000~7000平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 ?常州城市商業(yè)中心：延陵路、和平路、南、北大街兩側(cè)延伸范圍，形成以延陵路為主干、以購(gòu)物中心、新世紀(jì)商城為節(jié)點(diǎn)的商業(yè)中心； ?六個(gè)大型百貨：東方商廈，新世紀(jì)、泰富百貨、泰富廣場(chǎng)、購(gòu)物中心； ?傳統(tǒng)商業(yè)中心 —— 南大街，其中包括 6個(gè)大型商場(chǎng)和面積達(dá) 12萬(wàn)平方米的南大街街步行街； 常州商業(yè)聚集度高，延陵西路、南大街一帶是城市商業(yè)中心，輻射范圍較大 新世紀(jì) 東方商廈 泰富百貨 南大街 步行街 泰富廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 萊蒙都會(huì) 嘉宏盛世 — 集中商業(yè) 服裝城 電腦城 乾盛蘭庭 — 沿街商業(yè) 本項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要： ?34萬(wàn)平方米電腦城 ?23萬(wàn)平方米九洲服裝城 傳統(tǒng)商業(yè)氛圍主要： ?嘉宏盛世（超市、商場(chǎng)、步行街）： 10萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)，其中約 7萬(wàn)平方米商業(yè)， 3萬(wàn)平方米公寓物業(yè) ?乾盛蘭庭： 2萬(wàn)平方米步行街 ?勞動(dòng)路、蘭陵路口集中商業(yè)（規(guī)劃中） 本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍主要體現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)；同時(shí)，隨著城市更新的進(jìn)程，傳統(tǒng)商業(yè)氛圍正在興起中 嘉宏盛世 — 集中商業(yè) 服裝城 電腦城 乾盛蘭庭 — 沿街商業(yè) 本項(xiàng)目 集中商場(chǎng) 本項(xiàng)目建議沿襲原有的專(zhuān)業(yè)商業(yè)市場(chǎng)氛圍（電腦城）， 同時(shí)，依托便利的交通條件和展示面發(fā)展集中商業(yè)。 本項(xiàng)目 —— 可能形成以本項(xiàng)目步行街為核心的附商圈 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 保證社區(qū)品質(zhì)的前提下，商鋪規(guī)模最大化 —— 商業(yè)是項(xiàng)目利潤(rùn)中心 晉陵路 光華路 04 01 02 03 沿勞動(dòng)路設(shè)置步行街，晉陵路布置街鋪，西側(cè)沿規(guī)劃路布置街鋪 勞動(dòng)路與規(guī)劃路口可設(shè)置部分集中商業(yè) 勞動(dòng)路晉陵路口，市政廣場(chǎng)周邊可設(shè)置部分集中商業(yè) 步行街 步行街 街鋪 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 商鋪價(jià)格定位 物業(yè)名稱 位置 租金 售價(jià) 租金反算售價(jià) 備注 電腦城 電腦城臨街品牌店，臨勞動(dòng)路 /平米 ?天 23萬(wàn)元 /平方米 電腦城只租不售，如轉(zhuǎn)租需交過(guò)戶費(fèi) 二樓商鋪（靠邊） /平米 ?天 過(guò)戶費(fèi) 2萬(wàn)多 /平方米 二樓樓梯口柜臺(tái) 過(guò)戶費(fèi) 10萬(wàn)多 一層樓梯下交通要道，后片區(qū)入口 2元 /平米 ?天 /平方米 一層其它區(qū)域 /平米 ?天 /平方米 九洲服裝城 臨勞動(dòng)中路（使用面積） 68元 /平米 ?天 34萬(wàn) /平方米 經(jīng)營(yíng)好，物業(yè)檔次較低 內(nèi)鋪（使用面積） 56元 /平米 ?天 32萬(wàn) /平方米 南大街步行街 二樓（邊緣） /平米 ?天 /平方米 一樓（邊緣） /平米 ?天 約 2萬(wàn) /平方米 二樓角中間部位 /平米 ?天 /平方米 37 商業(yè)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格 ？ 項(xiàng)目 嘉宏盛世 九洲服裝城 常州電腦城 商業(yè)體量 10萬(wàn) 2萬(wàn)多 3萬(wàn)多 一層價(jià)格 街鋪 46萬(wàn) /平方米 內(nèi)鋪 34萬(wàn) /平方米 反算售價(jià)： /平方米（使用面積） 反算售價(jià)： /平方米 二層價(jià)格 一層價(jià)格 60%70% 一層價(jià)格 50%60% 反算售價(jià)： /平方米 ? 本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)較多，包括：集中商業(yè)、步行街、沿街商鋪等，實(shí)現(xiàn)的價(jià)格不同 建議步行街以及街鋪一層售價(jià)約 3萬(wàn) /平方米，二層售價(jià)約 2萬(wàn) /平方米 整體實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2萬(wàn)元 /平方米； 菜場(chǎng)及周邊商鋪實(shí)現(xiàn)均價(jià) 8000元 /平方。 38 報(bào)告思路 項(xiàng)目界定與地塊資源解析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)與初步定位 布局意向及產(chǎn)品初步建議 經(jīng)濟(jì)分析 啟動(dòng)區(qū)策略 39 保證社區(qū)品質(zhì)的前提下，商鋪規(guī)模最大化 —— 商業(yè)是項(xiàng)目利潤(rùn)中心 晉陵路 光華路 04 01 02 03 沿勞動(dòng)路設(shè)臵步行街，晉陵路布臵街鋪，西側(cè)沿規(guī)劃路布臵街鋪 勞動(dòng)路與規(guī)劃路口可設(shè)臵部分集中商業(yè) 勞動(dòng)路晉陵路口，市政廣場(chǎng)周邊可設(shè)臵部分集中商業(yè) 步行街 步行街 街鋪 40 一期項(xiàng)目布局 主入口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 體現(xiàn)國(guó)際化社區(qū)的五大展示點(diǎn) ?建筑風(fēng)格 ?景觀園林 ?風(fēng)情商業(yè) ?社區(qū)廣場(chǎng) ?配套設(shè)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 國(guó)際化的建筑風(fēng)格 ?歐式現(xiàn)代風(fēng)格 、 現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格 ?選擇 沉穩(wěn)的顏色 ，避免使用過(guò)于亮麗色彩 ?外立面要打造精致，突出 品質(zhì)感 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 歐式偏現(xiàn)代的風(fēng)格的建筑 —— 符合大盤(pán)的形象 參考案例：北京棕櫚泉 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格的建筑 —— 符合大盤(pán)的形象 參考案例：中信紅樹(shù)灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 體現(xiàn)國(guó)際化社區(qū)的五大展示點(diǎn) ?建筑風(fēng)格 ?景觀園林 ?風(fēng)情商業(yè) ?社區(qū)廣場(chǎng) ?配套設(shè)施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 國(guó)際化的景觀園林 ?主題： 水系主題，體現(xiàn)大型社區(qū)的水岸生活 ?多組團(tuán)園林：組團(tuán)分散于社區(qū)當(dāng)中，各具趣味又相互聯(lián)系 ?本項(xiàng)目建議采納以線性水系為主，局部放大為特點(diǎn)的水景系統(tǒng) ?核心景觀區(qū)設(shè)臵廣場(chǎng)以及集中水面