【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求構(gòu)成A、成都的中等收入層是購房的主力。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。B、郊區(qū)居民。城西房?jī)r(jià)雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。C、外地來蓉人員。從城西城南的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購買潛力。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。D、房地產(chǎn)投資者，相對(duì)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會(huì)忽視。城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約320萬平方米，高于城東和城南總開發(fā)規(guī)模。價(jià)格主要在25003200元/平方米之間，高于城東低于城南的平均價(jià)格水平。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110260平方米為主。羊西線在售樓盤情況表（見附表1）通過對(duì)城西居民的隨機(jī)調(diào)查，得出他們選擇羊西線8個(gè)完美理由：■吃在羊西線，安逸！住在羊西線，舒服！■歷代貴人住城西，能住在城西的羊西線就是貴中之貴了。■想賺錢就住城西，城西有120余個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，餐飲娛樂火爆異常，市場(chǎng)總成交額上百億元，能夠賺個(gè)零頭就夠了?！龀啥既讼矚g喝茶，住羊西線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位?！鲈S多人有了錢就想長(zhǎng)命百歲，那最好選擇城西，尤其是羊西線，這里是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣?！黾彝バ枰?jīng)營(yíng)。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場(chǎng)“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈。■周末休閑，花十幾塊錢就可以在羊西線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。■將24小時(shí)進(jìn)行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營(yíng)造出的都市情調(diào)。這里有24小時(shí)營(yíng)業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場(chǎng)所。具體典型物業(yè)調(diào)查見附表：《羊西線在售樓盤銷售價(jià)格表》見附表2 《羊西線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表3《城西在售樓盤綜合情況表》見附表4 《成都市羊西線住宅市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查》A、 項(xiàng)目位于成都市羊西線中，羊西線是成都新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是成都市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿Α?duì)于本項(xiàng)目我們可以從城西的生態(tài)綠化角度營(yíng)造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。城西近年來新建樓盤的檔次、價(jià)格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項(xiàng)目可以作為跟進(jìn)者進(jìn)入中、高樓盤市場(chǎng)。B、 消費(fèi)者對(duì)羊西線住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購買欲。C、 費(fèi)者對(duì)羊西線生活價(jià)值具備較高的選擇性認(rèn)知。由于羊西線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)以及整體宣傳力度的加強(qiáng)，使消費(fèi)者在廣度層面上對(duì)其悠閑個(gè)性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。D、 線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費(fèi)者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購買行為的市場(chǎng)可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費(fèi)者評(píng)價(jià)即為“生活不舒服”。三、項(xiàng)目用地分析及評(píng)價(jià)（一）地塊解析本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善，54路，305路、100路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項(xiàng)目的三環(huán)路更是交通快速通道。本項(xiàng)目占地約48畝，整體地形較為方正，地勢(shì)平坦?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。雖然長(zhǎng)期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對(duì)本項(xiàng)目所處的位置，我們?cè)谝?guī)劃局進(jìn)行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：A、建筑高度40m以下；B、項(xiàng)目的總體綠化本應(yīng)在30％以上；C；E、 。（二）項(xiàng)目SWOT分析：本區(qū)域位于城西羊西線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。同時(shí)，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。羊西線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。羊西線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問題得到解決。：立交橋下噪音大，對(duì)居住有一定的影響。項(xiàng)目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會(huì)使開發(fā)周期增長(zhǎng)。項(xiàng)目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。項(xiàng)目不靠近羊西線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對(duì)項(xiàng)目銷售會(huì)帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。：高新西區(qū)直接推動(dòng)城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為省市“一號(hào)工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。項(xiàng)目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項(xiàng)目更具有開發(fā)開發(fā)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目旁邊住宅項(xiàng)目正在開發(fā)，能夠提升項(xiàng)目的形象和消費(fèi)者的認(rèn)可度，對(duì)項(xiàng)目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對(duì)市場(chǎng)有一定的推動(dòng)作用。：黃忠小區(qū)和羊西線有一定的土地未開發(fā)，使項(xiàng)目存在較多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了很高的品質(zhì)，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位帶來難度。區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會(huì)分流本案客戶。 （三）項(xiàng)目用地環(huán)境評(píng)價(jià)本項(xiàng)目位于羊西線的成熟板塊，同時(shí)隨著城西的科學(xué)合理規(guī)劃的實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因?yàn)榻鼛啄瓿俏鞣康禺a(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高。綜上概述，本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有成熟的市場(chǎng)和較大的市場(chǎng)需求，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈?？偟膩碇v，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。四、市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目可能的開發(fā)方案：根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，項(xiàng)目不開發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目；我們提出如