怎樣做一個合格的項目經(jīng)理(編輯修改稿)
2025-02-13 23:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 觀等。 、 市場需求及消費行為調(diào)查：需求量分析，影響因素調(diào)查，購買動機(jī)調(diào)查，購買行為調(diào)查。 、 產(chǎn)品調(diào)查：現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、周期、性能、市場生命周期；環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)要求等；四新技術(shù)應(yīng)用；自身銷售能力及市場占有率；周邊土方單位、設(shè)計單位、施工單位的情況。 、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查。 、 周邊地產(chǎn)項目促銷活動調(diào)查 、 營銷渠道調(diào)查 、 市場競爭情況：競爭者的實力 、 成本估算 、 土地價款及大配套費。 、 前期費用：三通一平，規(guī)劃設(shè)計，圖紙設(shè)計，園林設(shè)計，豎向設(shè)計，招投標(biāo)，勘察放線，防雷檢測等。 、 建筑安裝費用：土建、安裝成本，監(jiān)理費用、質(zhì)檢、安檢費，變更及簽證。 、市政 基礎(chǔ)設(shè)施費：水電暖、燃?xì)?、通信、有線電視、智能化、景觀、室外配套。 、 公共設(shè)施配套費：人防、物業(yè)用房等。 、不可預(yù)見費 用。 、 資金成本，根據(jù)項目周期不同而不同。 、 銷售費用，一般約占 %。 、管理費用 ，一般占項目成本的 3%。 、 營業(yè)稅 5%+城市維護(hù)建設(shè)費 +教育附加費 %。 、 土地增值稅。 ? 融資 、 自有資金 、銀行貸款 、 社會資金 、 其他資金 投資效益最大化，在經(jīng)營管理人員及財務(wù)人員面前班門弄斧，不再詳細(xì)敘述。 ? 可行性研究分析： 可行性研究是指在投資決策前 ， 對與項目有關(guān)的資源 、 技術(shù) 、 市場 、 經(jīng)濟(jì) 、 社會等各方面進(jìn)行全面的分析 、 論證 、 和評價 ， 判斷項目在技術(shù)上是否可行 、 經(jīng)濟(jì)上是否合理 、財務(wù)上是否盈利 ， 并對多個可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法 ， 其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化 、 程序化 、 從而提高決策的可靠性 ， 并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。 、 可行性研究四個階段：投資機(jī)會研究 、 初步可行性研究 、 詳細(xì)可行性研究 、 項目的評估與決策 。 、 可行性研究內(nèi)容：項目概況 、 市場調(diào)查和分析 、 規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選 、 開發(fā)進(jìn)度安排 、項目投資估算 、 項目資金籌集方案及籌資成本估算 、 項出讓取得 、 轉(zhuǎn)讓取得 、 還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式 。 土地獲取階段： ? 出讓取得、轉(zhuǎn)讓取得、還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式。 開發(fā)勘察設(shè)計階段 、勘察： 是根據(jù)建設(shè)的需要，對場地內(nèi)的巖石、地層構(gòu)造、礦產(chǎn)、地下水、地貌等地質(zhì)情況進(jìn)行重點有所不同的調(diào)查研究工作。注意：水位、巖石、持力層，影響地基形式。 、設(shè)計任務(wù)書的編制與項目設(shè)計 、項目設(shè)計任務(wù)書的編制是為了指導(dǎo)項目的設(shè)計，應(yīng)該是由多個部門、多個人員編制成的。應(yīng)該根據(jù)市場調(diào)研報告、土地情況調(diào)研報告及選址意見書來制定。 、 項目初步設(shè)計。 、 施工圖設(shè)計 （房地產(chǎn)項目成本的 70%在設(shè)計階段已經(jīng)明確，施工圖設(shè)計的重要性可想而知，設(shè)計院水平高低有關(guān)，設(shè)計人員的水平起到?jīng)Q定性作用）。 、 圖紙會審 （圖紙會審流于形式，僅僅施工單位針對施工問題提出一些問題，對項目的使用功能及關(guān)于我方的成本的問題較少涉及，審圖人員專業(yè)性及業(yè)務(wù)熟練程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求） 四、施工準(zhǔn)備 、總包單位、監(jiān)理單位、分包單位選擇 選擇合格的供方有利于保證工程質(zhì)量、工期、安全等，集團(tuán)是一個成熟的開發(fā)公司，有固定的合作單位，對總包單位應(yīng)該選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)并選擇項目經(jīng)理及隊長。監(jiān)理單位總監(jiān)尤為重要，分包企業(yè)的信譽(yù)及實力及市場的口碑。 、 杜絕掛靠及非法分包。 、
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