【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 辦公 銘德國(guó)際廣場(chǎng) 30622 57套 2041 住宅 卓悅居 100486 29套 5024 住宅 蒙特利城 二手 － 75636 1415套 2909 住宅 綠洲雅賓利 二手 － 132992 4433 居住產(chǎn)品價(jià)格與辦公產(chǎn)品相差不大，但居住產(chǎn)品資金回籠速度，為辦公產(chǎn)品的 － 2倍，市場(chǎng)需求決定資金的回籠速度； 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解結(jié)論 無(wú)論就辦公市場(chǎng)宏觀環(huán)境還是區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，辦公產(chǎn)品相比居住產(chǎn)品都具備更大的風(fēng)險(xiǎn)性，市場(chǎng)支撐力度不大； 而對(duì)于居住產(chǎn)品而言，項(xiàng)目更可借助閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)的供應(yīng)缺口以及市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)環(huán)內(nèi)持續(xù)的剛性需求，通過(guò)小戶型這一區(qū)域市場(chǎng)主力機(jī)會(huì)點(diǎn)，突破市場(chǎng)銷(xiāo)售瓶頸，進(jìn)一步弱化后市去化風(fēng)險(xiǎn)。 ? 區(qū)位特質(zhì)理解 ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解 ? 客源競(jìng)爭(zhēng)理解 客源理解 1－－辦公客源輻射面 本案 大寧國(guó)際商業(yè)中心 周邊辦公板塊成熟，各檔次辦公產(chǎn)品都有供應(yīng)，在項(xiàng)目區(qū)位辦公氛圍欠缺環(huán)境下，很難輻射外區(qū)客源，客源更多表現(xiàn)為區(qū)域特性； 片區(qū) 項(xiàng)目 租金 不夜城 聯(lián)通國(guó)際辦公大樓 嘉里不夜城 新梅大廈 漢中廣場(chǎng) 四川北路 寶礦國(guó)際 森林灣大廈 海泰國(guó)際 精武大廈 大寧地區(qū) 大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 華清大廈 延中大廈 客源理解 2－－中小企業(yè)發(fā)展限制 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下行致使業(yè)務(wù)量大副下降、賴以生存的低成本格局難以維持、過(guò)快的發(fā)展所帶來(lái)的不規(guī)范運(yùn)作，導(dǎo)致物流行業(yè)目前處于發(fā)展的瓶頸階段，行業(yè)調(diào)整、整合勢(shì)在必行，中小型企業(yè)由于同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)大以及對(duì)物流成本過(guò)高的承受力差，將面臨停滯發(fā)展或遭到淘汰的困境，物流業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求因此也將面臨收縮階段，上海物流行業(yè)長(zhǎng)期看好，但是短時(shí)間內(nèi)形勢(shì)不容樂(lè)觀。 物流： 為了滿足客戶的需要，以最低的成本 ，通過(guò)運(yùn)輸、保管、配送等方式，實(shí)現(xiàn)原材料、半成品、成品及相關(guān)信息由商品的產(chǎn)地到商品的消費(fèi)地所進(jìn)行的計(jì)劃、實(shí)施和管理的全過(guò)程。 成本逐年上行 ：一、從硬件上來(lái)看，我國(guó)物流業(yè)依賴的基礎(chǔ)設(shè)施相比發(fā)達(dá)國(guó)家落后很多；二、物流基礎(chǔ)平臺(tái)如鐵路、民航、公路、水運(yùn)都相對(duì)獨(dú)立，物流行業(yè)特征難以單獨(dú)依賴單一的流轉(zhuǎn)方式，因此貨物無(wú)法形成高效運(yùn)轉(zhuǎn)；三、手續(xù)繁多，流轉(zhuǎn)一次成本便相應(yīng)增加；四、國(guó)際航線、成品油價(jià)格等不斷上漲，逐漸越過(guò)物流成本紅線； 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力擊倒提價(jià)動(dòng)力 ：物流業(yè)由于其低成本的投資門(mén)檻以及市場(chǎng)旺盛的需求， 03年物流行業(yè)擴(kuò)充速度劇增，導(dǎo)致目前的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力很大；物流行業(yè)客戶流動(dòng)性很大，提價(jià)意味著客戶的流失，因此成本增加 ,但運(yùn)費(fèi)難以提升，利潤(rùn)越攤越薄； 國(guó)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭受阻，波及物流行業(yè) ：銀根緊縮、人民幣升值、美國(guó)次貸危機(jī)的影響不斷蔓延導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)不景氣等宏觀因素使上海部分物流貨代出口、水運(yùn)業(yè)務(wù)入不敷出，業(yè)務(wù)訂單大幅減少； 物流業(yè)的不規(guī)范運(yùn)作 ：我國(guó)物流業(yè)起步緩慢，大多數(shù)物流企業(yè)對(duì)于物流管理的認(rèn)識(shí)比較淺薄，包括采用傳統(tǒng)的工商企業(yè)管理模式、物流專(zhuān)業(yè)人才的匱乏、分散化和孤立的物流活動(dòng)等，因此物流業(yè)在面臨發(fā)展機(jī)會(huì)的同時(shí)，也面臨了行業(yè)運(yùn)作不規(guī)范帶來(lái)的困境； 目前宏觀大環(huán)境經(jīng)濟(jì)的低迷導(dǎo)致中小企業(yè)發(fā)展受阻，特別是項(xiàng)目區(qū)域最為主要的物流、貿(mào)易、小型金融企業(yè)沖擊明顯，進(jìn)一步弱化了項(xiàng)目作為辦公產(chǎn)品的目標(biāo)客源的購(gòu)買(mǎi)能力； 客源理解 3－－居住客源輻射面廣 綠洲雅賓利 蒙特利城 紫蘭苑 寶山區(qū) % % % 長(zhǎng)寧區(qū) % % % 崇明縣 % % % 虹口區(qū) % % % 黃浦區(qū) % % % 盧灣區(qū) % % % 南匯區(qū) % % % 普陀區(qū) % % % 徐匯區(qū) % % % 楊浦區(qū) % % % 閘北區(qū) % % % 其他區(qū)域 % % % 相對(duì)于辦公產(chǎn)品，依托內(nèi)環(huán)的居住價(jià)值、以及軌道交通的輻射力，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)居住產(chǎn)品能夠輻射更廣客源層面，包括對(duì)新上海客源的吸引力； 客源理解 4－－區(qū)域改造剛性需求 ? 閘北區(qū)約有 6萬(wàn)戶、約占全區(qū)人口四分之一的居民居住在陳舊的簡(jiǎn)屋中，動(dòng)遷量很大。閘北區(qū)委、區(qū)政府提出用 5年基本拆除 125萬(wàn)平方米舊棚簡(jiǎn)屋的目標(biāo)。 ? 北廣場(chǎng)附近約有居民 8300余戶、企事業(yè)單位 300多家、另有 12萬(wàn)平方米的非居住面積，環(huán)境面貌破敗臟亂，屬于二級(jí)舊里以下舊區(qū)，人口密度高，戶均達(dá) , 是 全市五個(gè)重點(diǎn)改造成片舊區(qū)之一 。 ? 老滬太路 1260弄，集聚了 695戶家庭、擁有 2023多人口；是一個(gè)歷史 12年，占地面積高達(dá) 23700平米的本市最大的違法建筑群。 閘北處于開(kāi)發(fā)改造的進(jìn)行階段，持續(xù)催生大量動(dòng)拆遷居民，對(duì)居住尤其是閘北區(qū)域內(nèi)居住產(chǎn)品，具有持續(xù)需求表現(xiàn)； 項(xiàng)目如若運(yùn)作辦公產(chǎn)品，其客源更多的表現(xiàn)為區(qū)域內(nèi)的以物流、貿(mào)易、金融為主的中小型公司，客源面狹窄，加之全球經(jīng)濟(jì)的惡化，未來(lái)中小型公司的置業(yè)需求逐步轉(zhuǎn)為出租，市場(chǎng)客源層面被進(jìn)一步壓縮； 而反觀居住市場(chǎng)，優(yōu)于項(xiàng)目區(qū)位具備良好的地理位置以及優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)配套，客源層面可輻射除閘北意外的周邊區(qū)域，整體客源層次以及客源層面相對(duì)辦公產(chǎn)品更大，更具備持續(xù)的剛性需求支撐； 客源競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，居住產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)更為明顯。 客源競(jìng)爭(zhēng)理解結(jié)論 項(xiàng)目定位方向 結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位特質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)效益以及客源競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，目前運(yùn)作辦公產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住性產(chǎn)品，而居住產(chǎn)品更具機(jī)會(huì)點(diǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)性，并且能夠保證優(yōu)于辦公產(chǎn)品的現(xiàn)金流； 因此，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性分析，我司建議， 居住產(chǎn)品作為項(xiàng)目運(yùn)作方向的第一方向，原則上將本案的兩棟物業(yè)均定位為居住性產(chǎn)品； 如若方案變動(dòng)困難大，本司建議先行銷(xiāo)售 4號(hào)樓的居住產(chǎn)品，待后市更為明朗的前提下，再行銷(xiāo)售辦公產(chǎn)品，以博取最優(yōu)利潤(rùn)。 第二部分 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議 ? 自身產(chǎn)品理解 ? 項(xiàng)目定位 ? 產(chǎn)品提升建議 規(guī)模小、無(wú)社區(qū)概念，景觀、居住環(huán)境很難與常規(guī)居住產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，并且很難提升競(jìng)爭(zhēng)力，不能在市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)； 自身產(chǎn)品－－總規(guī) 沿 街 面 過(guò) 于 狹 窄 地 塊 位 于 建 筑 夾 縫 之 中 自身產(chǎn)品－－房型（標(biāo)準(zhǔn)層） 層高： － 非傳統(tǒng)居住產(chǎn)品房型設(shè)計(jì)，在朝向、轉(zhuǎn)角以及功能分布方面具有較大抗性，勢(shì)必要通過(guò)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作來(lái)弱化抗性問(wèn)題； 項(xiàng)目有 － ，層高優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目與常規(guī)居住房型最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； N 2樓 N 4樓 朝向抗性 不規(guī)則抗性 自身產(chǎn)品－－房型（面積） 套內(nèi)面積 建筑面積 套數(shù) 套數(shù)配比 2030 3350 3 ％ 3040 5065 12 ％ 4050 6582 34 ％ 5060 8298 26 ％ 6070 98115 20 ％ 7080 115130 9 ％ 8090 130148 20 % 142 233 3 % 188 308 6 % 2樓面積配比（不含獨(dú)立衛(wèi)生間） 套內(nèi)面積