【文章內(nèi)容簡介】 店配套◆ 但整體品質(zhì)有待提升本 案市場小結(jié) /Market SummaryPart Two營銷定位策略◆ 項目分析◆ 整合定位◆ 營銷策略項目簡況 /Project Brief琴湖中央城位于子固南路與桔苑南路中心，與琴湖公園親密為鄰。小區(qū)總占地為 137畝，總建筑面積約為 16萬平米，由 28棟多層、 1棟 11層小高層、 1棟 30層高層、 5棟獨棟別墅、 6棟雙拼別墅、 2棟四連排洋房和 2棟四星級酒店（公建項目南豐國際大酒店）。小區(qū)建筑密度為 %，綠化率為 38%，總套數(shù)為 947套，車位共 475個。項目現(xiàn)狀 /Project Status此路為琴湖中路，北臨本案，路兩側(cè)均為琴湖休閑公園。此路被規(guī)劃為南豐縣未來出城上高速路的主干大路，被打造與桔都大道相媲美的城市中軸線。此為項目與農(nóng)民還建房之間規(guī)劃的商業(yè)步行街，高壓電線嚴重影響本案用地規(guī)劃，將會給未來項目的銷售帶來一定程度上的阻力。此路為正在施工建設中的桔苑南路，與琴湖中路交匯，形成一縱一橫的交通路網(wǎng)。琴湖公園位于縣新城區(qū)南區(qū)，東連桔苑南路，南至儺鄉(xiāng)大道，西至子固南路，北至南廣路，總規(guī)劃面積 21萬平方米。本案座落在琴湖畔。本 案集辦公、酒店、休閑、商業(yè)及住宅于一體大型城市綜合體項目，集辦公、酒店、休閑、商業(yè)及住宅于一體大型城市綜合體項目，將對城市發(fā)展進程起到歷史性的推動作用。將對城市發(fā)展進程起到歷史性的推動作用。功能優(yōu)勢 /Function Advantages景觀優(yōu)勢 /Landscape Advantages琴湖畔、公園里、景觀小品組團、小橋流水、綠蔭小道等琴湖畔、公園里、景觀小品組團、小橋流水、綠蔭小道等多重內(nèi)外景觀，打造綠色生態(tài)養(yǎng)生別館多重內(nèi)外景觀，打造綠色生態(tài)養(yǎng)生別館38%綠化率座落于 21萬㎡琴湖公園里配套優(yōu)勢 /Supporting Advantages配有網(wǎng)球場、室內(nèi)游泳池、商務休閑、餐飲等四星級酒店高檔配套，配有網(wǎng)球場、室內(nèi)游泳池、商務休閑、餐飲等四星級酒店高檔配套，商業(yè)街、幼兒園、地下商場等星級貴族生活配套。商業(yè)街、幼兒園、地下商場等星級貴族生活配套。酒店 步行街室內(nèi)游泳池幼兒園地下商場城市貴族生活別館配套發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢機會（ O）減小劣勢，避免威脅威脅（ T）v南豐縣目前在售樓盤極少、即市場供應量偏低，有種供不應求的需求關系；v城市向西發(fā)展的擴張思路，高速路和城西客運站的投建等發(fā)展機遇；v農(nóng)民年均純收入全省第一，經(jīng)濟發(fā)展良好。v區(qū)域前景： 南豐中心居住區(qū)的新行政中心區(qū)域，生活配套及新城規(guī)劃已趨于成熟；v產(chǎn)品多元化： 本案產(chǎn)品多元化，如多層、高層、星級酒店、商場、步行街等城市綜合體；v湖畔公園優(yōu)勢： 南豐城內(nèi)唯一琴湖畔、內(nèi)藏于琴湖公園的養(yǎng)生美宅；v四星級配套： 四星級酒店配套、幼兒園等v國家最新出臺的系列房地產(chǎn)政策，給房地產(chǎn)市場帶來了一些政策風險；v本區(qū)域同質(zhì)化品和多層產(chǎn)品物業(yè)的泉豐國際花園，項目強品牌優(yōu)勢和現(xiàn)房實景的強力競爭分流客戶；v項目建筑密度偏高、樓間距叫窄；v開發(fā)商的品牌魅力不夠；v期房銷售和高層產(chǎn)品的市場抗性v周邊有農(nóng)民還建房及步行街有高壓線等外圍環(huán)境，大大降低了本案的優(yōu)勢；v目前項目沒有直接的公交車，給小區(qū)出行帶來了點不便。SWOT分析 /SWOT AnalysisPart Two營銷定位策略◆ 項目分析◆ 整合定位◆ 營銷策略賣點提煉 /Selling refined精致戶型舒適尺度新城中心大盤氣質(zhì)成熟配套星級公館湖畔公園星級別館大盤配套舒適空間湖畔公園景觀小品◆ 新城區(qū)核心地段，四縱五橫路網(wǎng)、良好的區(qū)域發(fā)展前景、城市對外形象的西窗口處◆ 南豐縣目前 16萬平米的第一規(guī)模大盤◆ 云集醫(yī)院、學校、銀行、超市等成熟生活配套◆ 南豐首家四星級酒店標準的配套，如網(wǎng)球場、室內(nèi)游泳池、娛樂休閑、幼兒園等貴族生活配套◆ 與南豐縣唯一個城內(nèi)湖琴湖為鄰，藏于 21萬平米琴湖公園，無敵湖景、公園養(yǎng)生美宅◆ 小區(qū)里多處景觀小品，稀缺景觀多層。◆ 小區(qū)戶型配比合理， 100130平米的緊湊實用性三房，占總房源的 80%以上，符合當?shù)刭彿啃枨??！?八角凸窗、超大陽臺、空中花園等舒適設計尺度◆ 城市公館的尊貴享受，從湖景、公園里的美宅，到四星級酒店標準的小區(qū)生活配套，都體現(xiàn)出本案奢侈、尊貴、高雅、貴族式的生活榮耀?！?禮遇酒店式物業(yè)安保服務、 5000平米的風情商業(yè)街、臨湖奢華高檔別墅等，無不彰顯出居住在本案業(yè)主的高貴。案名定位 /Case Name Location琴湖中央城◆ 備選案名：琴湖世紀城、琴湖天城、琴湖豪庭綜合上述市場研究、消費者研究、項目分析等三大部分的研究分析，為了讓本項目案名直截了當，充分體現(xiàn)本案優(yōu)越的區(qū)域位置、獨享的琴湖畔和琴湖公園里，我公司建議：項目案名定位如下 ——釋義： ◆ 琴湖： 一是體現(xiàn)本案的地理位置；二是彰顯外在優(yōu)越公園、湖畔雙重景觀； ◆ 中央： 一是突出本案位于區(qū)域的核心地段；二是體現(xiàn)業(yè)主的無比中央的地位； ◆ 城 ： 一是彰顯出本案的規(guī)模大盤氣勢；二是體現(xiàn)本案的成熟完善的生活配套。屬性定位 /Property Location16萬平米湖景花園社區(qū)綜合上述市場研究、消費者研究、項目分析等三大部分的研究分析，以及結(jié)合前部分的案名定位，針對本案的屬性定位，我公司建議如下 ——◆16 萬平米 —— 體現(xiàn)項目為南豐縣目前第一大盤的規(guī)模和氣質(zhì)，城市貴族人生活的樂園；◆ 湖 景 —— 本案一核心賣點：與琴湖為鄰，享受獨步天下的琴湖湖畔美景；◆ 花 園 —— 本案另一核心賣點：內(nèi)藏于琴湖公園里。釋義：市場定位 /Market Location琴湖畔 ● 公園里 ● 城市別館綜合前部分的市場研究、消費者研究、項目分析以及結(jié)合前部分的案名定位、屬性定位后，我公司建議針對本案的市場定位如下 ——◆ 琴湖畔、公園里 —— 項目最核心賣點：與琴湖為鄰、內(nèi)藏于公園里?！?城市別館 —— 體現(xiàn)兩方面的含義：一是本案具備南豐縣唯一一家四星級酒店（南豐國際大酒店）來裝典本案的內(nèi)在生活配套（如室內(nèi)游泳池等國際化四星級大酒店的配套）以及酒店化物業(yè)服務，打造南豐縣最為高檔、最為貼心的公館式生活；二是居住于城市別館主人的高貴和尊容。釋義：依湖而居，一宅定天下精神口號 /Spirit Of The Slogan真正的客戶定位，就是發(fā)現(xiàn)客戶需求和與客戶真正實現(xiàn)心靈上的溝通： 2023年南豐市場競爭也將激烈，在此市場狀況下，傳統(tǒng)的按部就班的推廣形式必須摒棄，必須繼續(xù)深入研究目標客群心理，發(fā)掘能與其內(nèi)在需求相共鳴的價值點，引導其對我項目進行重新思考和認知。故發(fā)現(xiàn)需求 /心靈溝通是本案全程推廣的首要原則。■ 準確性： 放棄大海撒網(wǎng)般的盲目宣傳，定位客戶群，在目標圈子中利用小眾媒體傳播，做到矛之所指，有的放矢?！?創(chuàng)新性： 規(guī)避千篇一律的活動形式，充分與項目實際結(jié)合，體現(xiàn)湖畔公園城市別館美宅樣板社區(qū)的價值