商業(yè)項(xiàng)目招商策劃專題培訓(xùn)課件(編輯修改稿)
2025-02-12 15:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 休閑享受300US$1000US$3000US$5000 US$國內(nèi)中等規(guī)模以上城市長三角珠三角深圳上海北京GDP百貨大樓 大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè) 第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪 百貨商場 摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在 20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以 Shopping Mall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域 社區(qū)中心 /臨近市區(qū) 城市中心 /副中心 /交通樞紐 第四代商業(yè)商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律以 “體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) ”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來，超市迅速在中國成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時(shí)間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿足大眾日益增加的 精神和文化 需求，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多， 惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州購物中心城市核心商圈分析基本概念邊圈次圈 主圈商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的 輻射范圍u 簡單來說，就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍u 主圈： 65%顧客來自主要商圈。 小型商店的核心商圈在 ，顧客步行來店在 10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在 5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過 20分鐘u 次圈： 25%顧客來自次要商圈。 小型商店的次要商圈在 ，顧客步行來店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在 8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過 40分鐘u 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。 一般來說，小型商店的邊緣商圈在 ，顧客步行來店在 20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在 8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在 40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋摹⒐才涮咨虡I(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)模化商業(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時(shí)存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入 +租金收入營業(yè)收入 +租金收入 +銷售收入銷售收入 +租金收入銷售收入 +租金收入百貨等購物 市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場城市商圈形成規(guī)律贏利模式百貨為主 專業(yè)市場 餐飲、休閑 休閑、娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模IRS（商圈飽和指數(shù)） ＝ C（潛在客戶） RE（人均零售支出） /RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝ CRE / IRS ＝ 401600/4000 = 16萬㎡例 1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為10004000元 /㎡ ，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為 20236000元 /㎡ ，取接近中值的 4000元元 /㎡㎡C（潛在客戶）： 40萬人萬人 （按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算，市區(qū)人口占全市人口 115萬的 35%， 11535%=40萬）RE（年平均購物額）： 2023元 /年 人 =1600元元 /年年人人 （按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算）例 2：假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個(gè)家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個(gè)店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為 … IRS＝ CRE／ RF =10000025／ 144000＝ 17． 36 商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低 ；該 數(shù)字越小 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 休息休息四、 商業(yè)地產(chǎn)策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程銷售商業(yè)物業(yè)分類– ※ 按市場形式分類：大型商廈、專業(yè)市場、小區(qū)商鋪– ※ 按物業(yè)用途分類： 購物中心 、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場等五類– ※ 按建筑特征分類：商業(yè)大廈、 社區(qū)商鋪 、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類– ※ 按物業(yè)區(qū)位分類：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè)– ※ 按經(jīng)營方式分類：統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)和分散經(jīng)營物業(yè)– ※ 按經(jīng)營類別分類：綜合經(jīng)營項(xiàng)目和單一經(jīng)營項(xiàng)目– ※ 按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè)– ※ 按物業(yè)戶權(quán)分類：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè)購物中心購物中心購物中心購物中心購物中心上海梅隴鎮(zhèn)廣場購物中心合理的人流動(dòng)線促進(jìn)
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