【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入 減去 抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 房地產(chǎn)政策法規(guī) 34 中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 銀發(fā) [2023]195號(hào) 規(guī)范個(gè)人商業(yè)用方貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用方抵押貸款的抵借 比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 10年，所購(gòu)商業(yè)用方應(yīng)為 現(xiàn)房 。 關(guān)于取消本市非居住房屋租售對(duì)象限制的通知 滬房地資市 [2023]40號(hào) 自 2023年 3月 1日起，取消本市國(guó)有土地上的各類非居住房屋的租售對(duì)象限制（但國(guó)家和本市有特殊規(guī)定的除外），全面建立開(kāi)放、統(tǒng)一的商品房交易市場(chǎng) ： 一、 取消 本市國(guó)有土地上的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等各類非居住房屋 （以下簡(jiǎn)稱各類非居住房屋）租售對(duì)象內(nèi)、外銷之分，境內(nèi)外單位、個(gè)人均可購(gòu)買和租賃。 二、在建的各類非居住房屋應(yīng)按規(guī)定 取得 商品房預(yù)售許可證后，境內(nèi)外單位、個(gè)人方可預(yù)購(gòu)和預(yù)租。 房地產(chǎn)政策法規(guī) 35 上海市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人 非居住用房出售、租賃行為稅收征管理工作通知 滬地稅流 (2023) 603號(hào) 對(duì)個(gè)人出售辦公房、商業(yè)用房、生產(chǎn)用房等非自己居住用房 (以下簡(jiǎn)稱非居住用房 )，應(yīng)按規(guī)定全額繳納營(yíng)業(yè)稅 、按規(guī)定繳納土地增值稅、各種附加和個(gè)人所得稅。 二、對(duì)個(gè)人出租非居住用房，應(yīng)按規(guī)定全額征收 5%的營(yíng)業(yè)稅，按規(guī)定繳納 12%的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。（ 約為 16%） 三、個(gè)人出租非居住用房的租金收入低于本市營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)的，免征營(yíng)業(yè)稅，但仍應(yīng)按規(guī)定繳納 12%的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。 四、對(duì)個(gè)人出租非居住用房，在本市城鎮(zhèn)土地使用稅開(kāi)征范圍內(nèi)的，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)政策法規(guī) 36 宏觀政策分析 寫字樓市場(chǎng)分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目定位分析 客戶定位分析 項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議 寫字樓市場(chǎng)分析 37 上海市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析 寫字樓市場(chǎng)分析 38 靜安 沿南京西路，以“梅恒泰”為核心，跨國(guó)綜合客戶。 長(zhǎng)寧 以虹橋及延安西路為中心，客戶多為展覽、貿(mào)易、物流類。 徐匯 以徐家匯商圈為核心，目前規(guī)模不大，客戶多為科技類。 盧灣 樓盤沿淮海中路分布，客戶多為跨國(guó)綜合類客戶。 陸家嘴 陸家嘴樓盤品質(zhì)高，客戶多為金融機(jī)構(gòu)。 黃浦 樓盤分布在人民廣場(chǎng)周邊、外灘及延安東路，客戶特征不明顯 靜安13%長(zhǎng)寧21%盧灣12%黃浦17%陸家嘴31%徐匯6%上海甲級(jí)寫字樓的分布區(qū)域 39 ?本區(qū)域甲級(jí)寫字樓最為聚集的虹橋在未來(lái)幾年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量很少。 ? 中山公園地區(qū) IT企業(yè)的集聚效應(yīng)正在形成。 ? 上海經(jīng)濟(jì)重心東移的趨勢(shì)對(duì)長(zhǎng)寧地區(qū)寫字樓的市場(chǎng)帶來(lái)了負(fù)面影響。 ? 徐匯區(qū)甲級(jí)寫字樓比例在現(xiàn)有 6個(gè) CBD區(qū)域最低。 ? 徐家匯、淮海中路西段、肇嘉浜路將成為本區(qū)域未來(lái)3~5年甲級(jí)寫字樓主要聚集區(qū)域。 ? 數(shù)量少、分布分散的特征將導(dǎo)致徐匯區(qū) CBD在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中處于相對(duì)劣勢(shì)。 長(zhǎng)寧 徐匯 上海甲級(jí)寫字樓區(qū)域市場(chǎng)特征 虹橋 中山公園 淮海路 徐家匯 肇嘉浜路 40 ?目前靜安 CBD主要甲級(jí)寫字樓分布在南京西路東段 (成都路到銅仁路 )，和盧灣 CBD一起保持著浦西最高的租金水平和入住率。 ? 未來(lái)的 3~5年，南京西路西段 (銅仁路到鎮(zhèn)寧路 )沿線，將成為浦西國(guó)際甲級(jí)寫字樓最為集中供應(yīng)的地區(qū)。 ? 南京西路將成為浦西最頂級(jí)的甲級(jí)寫字樓街區(qū)。 ?盧灣 CBD主要沿淮海中路分布，目前與靜安南京路共同扮演著浦西甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的主要角色。 ? 未來(lái) 3~5年，本區(qū)域?qū)⒊蔀槟壳?6個(gè) CBD中新供應(yīng)量最少的地區(qū)。 ? 較少的未來(lái)供應(yīng)量將使本區(qū)域在新一輪 CBD競(jìng)爭(zhēng)中落后于其他區(qū)域。 靜安 盧灣 上海甲級(jí)寫字樓區(qū)域市場(chǎng)特征 淮海路 太平橋地區(qū) 南京西路 41 ?黃浦 CBD甲級(jí)寫字樓主要分布在人民廣場(chǎng)、延安東路沿線、外灘沿線。 ? 未來(lái) 3~5年，人民廣場(chǎng)地區(qū)將有大量寫字樓供應(yīng)，此地區(qū)將成為大量政府機(jī)構(gòu)辦公的聚集地。 ? 外灘金融區(qū)的功能將被加強(qiáng)，外灘附近的一些街區(qū)將被改造為具有上海歷史特色的商務(wù)區(qū)。 ? 受益于國(guó)家金融中心的定位和上海經(jīng)濟(jì)中心東移的趨勢(shì)，陸家嘴 CBD成為目前上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量最大的CBD。 ? 未來(lái) 3~5年，陸家嘴甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量仍將保持全上海新供應(yīng)量的第一位。 ?大連路隧道及復(fù)興東路隧道的建成以及陸家嘴地區(qū)商務(wù)配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，將使陸家嘴 CBD對(duì)于金融類為主的公司更具吸引力。 陸家嘴 黃浦 上海甲級(jí)寫字樓區(qū)域市場(chǎng)特征 小陸家嘴 人民廣場(chǎng) 延安東路沿線 外灘 42 上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量 43 上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)分析（區(qū)域劃分） 44 上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量介紹 注：此預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)僅供參考 未來(lái) 5年的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將超過(guò)此前 10年供應(yīng)量總和的 。 45 上海歷年甲級(jí)寫字樓（ 部分） 1996 之前 上海商城 上海國(guó)貿(mào)中心 東海商業(yè)中心一期 仲盛金融中心 華都大廈 1996 船舶大廈 二百永興 瑞安廣場(chǎng) 招商局廣場(chǎng) 港泰大廈 港陸廣場(chǎng) 1997 東海商業(yè)中心二期 上海證券大廈 蘭升大廈 百富勤大廈 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 1998 嘉里中心 百騰大廈 中區(qū)廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 上海廣場(chǎng) 美羅大廈 匯豐大廈 世界廣場(chǎng) 1999 中環(huán)廣場(chǎng) 金鐘廣場(chǎng) 金貿(mào)大廈 浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng) 中國(guó)保險(xiǎn)大廈 2023 中信泰富廣場(chǎng) 中銀大廈 中海大廈 大上海時(shí)代廣場(chǎng) 恒隆廣場(chǎng) 404515香港中國(guó)大陸其它 東南亞1大部分的發(fā)展商來(lái)自東南亞地區(qū)。 ，由于部分樓盤的停工，市場(chǎng)供應(yīng)量有所減少。 2023 虹橋上海城一期 中國(guó)電信大廈 仙樂(lè)斯廣場(chǎng) 2023 中欣大廈 外灘中心 海洋大廈 虹橋上海城二期 浦發(fā)大廈 萬(wàn)都中心 海通證券大廈 香港新世界大廈 46 2023年供應(yīng)量 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級(jí) 1 航新大廈 徐匯區(qū) 29,279 A 2 萬(wàn)泰大廈 靜安區(qū) 21,000 A 3 中商大廈 陸家嘴 55,000 A 4 海通證券大廈 黃浦區(qū) 61,000 A 5 長(zhǎng)春藤大廈 靜安區(qū) 14,704 A 6 均瑤大廈 徐匯區(qū) 60,000 A 7 震旦大廈 陸家嘴 66,000 A 8 來(lái)福士大廈 黃浦區(qū) 87,733 A+ 9 兆豐大廈 長(zhǎng)寧區(qū) 55,000 A 10 輕科大廈 徐匯區(qū) 11,000 A 11 白渡路商辦樓 黃浦區(qū) 20,000 A 12 埃力生國(guó)際大廈 黃浦區(qū) 19,502 A 13 企業(yè)大道 盧灣區(qū) 77,000 A 總計(jì) 577， 218 由于市場(chǎng)的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 1 8 6 7 9 5 3 4 10 11 12 2 14 13 47 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級(jí) 1 銀峰大廈 陸家嘴 33,101 A 2 天安中心 黃浦區(qū) 45,000 A 3 華敏翰尊國(guó)際 長(zhǎng)寧區(qū) 136,000 A 4 大正三角地廣場(chǎng) 虹口區(qū) 31,952 A 5 新京大廈 靜安區(qū) 25,000 A 6 黃浦 104地塊 黃浦區(qū) 40,952 A 7 建誼大廈 閘北區(qū) 34,485 A 8 華爾登廣場(chǎng)二期 徐匯區(qū) 74,000 A+ 9 財(cái)富廣場(chǎng) 陸家嘴 35,000 A 10 上海國(guó)際商城 陸家嘴 20,000 A 11 元海大廈 靜安區(qū) 39,000 A 總計(jì) 514490 4 6 2 5 8 3 7 1 10 11 9 由于市場(chǎng)的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 2023年新供應(yīng)量 48 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級(jí) 1 虹橋綠丹蘭大廈 虹橋 36,000 A 2 印尼黃金置地大廈 陸家嘴 75,000 A+ 3 平安金融廣場(chǎng) 徐匯區(qū) 42,618 A 4 上海嘉華中心 徐匯區(qū) 66,000 A 5 上海銀行大廈 陸家嘴 85,000 A+ 6 花旗集團(tuán)大廈 陸家嘴 89,000 A+ 7 中融世紀(jì)廣場(chǎng) 陸家嘴 89,000 A+ 8 晶采世紀(jì)大廈 靜安區(qū) 28,771 A 9 港匯廣場(chǎng)二期 徐匯區(qū) 125,000 A+ 總計(jì) 607389 9 1 8 3 2 7 6 5 4 由于市場(chǎng)的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 2023年新供應(yīng)量 49 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級(jí) 1 平安保險(xiǎn)大廈 陸家嘴 90,000 A+ 2 中融壁玉藍(lán)天大廈 陸家嘴 100,000 A+ 3 高寶金融中心 陸家嘴 79,106 A+ 4 GIC大廈 陸家嘴 60,000 A+ 5 大中里項(xiàng)目 靜安區(qū) 71,000 A 6 中金廣場(chǎng) 徐匯區(qū) 30,000 A 7 越洋大廈 靜安區(qū) 101,865 A+ 8 匯德豐廣場(chǎng) 靜安區(qū) 112,075 A+ 總計(jì) 631,565 8 7 6 5 3 4 2 1 由于市場(chǎng)的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 2023年新供應(yīng)量 50 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級(jí) 1 開(kāi)開(kāi)項(xiàng)目寫字樓 靜安區(qū) 100,000 A+ 2 嘉里中心二期 靜安區(qū) 67,000 A+ 3 萬(wàn)都淮海路項(xiàng)目 徐匯區(qū) 75,000 A+ 4 廖創(chuàng)興金融中心大樓 黃浦區(qū) 85,000 A 5 新梅聯(lián)合廣場(chǎng) 陸家嘴 85,000 A 6 益來(lái)國(guó)際大廈 陸家嘴 30,000 A 7 招商集團(tuán)陸家嘴項(xiàng)目 陸家嘴 100,000 A+ 8 正大集團(tuán)總部 陸家嘴 50,000 A+ 9 光大銀行大廈 陸家嘴 62,300 A 10 伊藤忠開(kāi)發(fā)大廈 陸家嘴 38,700 A 11 協(xié)和廣場(chǎng)二期 靜安區(qū) 76,000 A+ 12 恒成廣場(chǎng) 靜安區(qū) 48,000 A 13 新鴻基美食城 靜安區(qū) 300,000 A+ 14 恒隆廣場(chǎng)二期 靜安區(qū) 70,000 A+ 15 北外灘中心（世貿(mào)） 虹口區(qū) 150,000 A 16 環(huán)球金融中心 陸家嘴 240,000 A+ 總計(jì) 1,542,000 7 10 15 9 8 5 14 2 1 12 4 3 11 13 16 6 7 10 由于市場(chǎng)的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 其他新供應(yīng)量 51 ? 未來(lái) 3~5年原有六大 CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓將迎來(lái)供應(yīng)高峰， CBD地位日益鞏固。 ? 靜安 CBD、 小陸家嘴 CBD將分別成為浦西、浦東最具競(jìng)爭(zhēng)力的 CBD區(qū)域。 ?北外灘、世博園區(qū)將成為新興 CBD地區(qū) ? 樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)于區(qū)域財(cái)政及經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用導(dǎo)致閘北、普陀、楊浦、虹口、閔行 等區(qū)紛紛啟動(dòng)寫字樓項(xiàng)目，這些新興區(qū)域?qū)懽謽菍⑽齾^(qū)域型客戶的入駐，形成不同規(guī)模的“衛(wèi)星商務(wù)區(qū)” — SBD(Satellite Business District ) 今后 3~5年上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)總體趨勢(shì) 52 今后 3~5年上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)區(qū)域分布特征分析 北外灘 世博園 ? 原有六大 CBD區(qū)域?qū)懽謽侨詫⒋罅考? 供應(yīng)， CBD地位日益鞏固。 ? 小陸家嘴將在 2023年前完成所有地塊的 啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，南京西路主要商務(wù)地塊也將 在近 2~3年內(nèi)全部啟動(dòng)。 ? 北外灘、世博園區(qū)將成為新興 CBD地區(qū) ? 樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)于區(qū)域財(cái)政及經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作 用導(dǎo)致閘北、普陀、楊浦、虹口、閔行 等區(qū)紛紛啟動(dòng)寫字樓項(xiàng)目，這些新興區(qū) 域?qū)懽謽菍⑽齾^(qū)域型客戶的入駐，形 成不同規(guī)模的“區(qū)域商務(wù)中心” — DBC(District Bussiness Centre) ? 今后 3~5年上海寫字樓供應(yīng)將出現(xiàn)如下局面： “時(shí)間集中、地區(qū)分散、主體多元” 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。 項(xiàng)目寫字樓營(yíng)銷期及竣工交付期將面臨大量項(xiàng)目 ,多層次的競(jìng)爭(zhēng) 53 上海今后 3~5年寫字樓投資市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè) 1. 大量亞洲金融危機(jī)期間停建寫字樓樓盤、地塊于近年復(fù)工 2. 東南亞知名開(kāi)發(fā)商在上