【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一定關(guān)趣，主要看重未來(lái)癿市場(chǎng)。 ASOBIO 服裝 8001200 品牌對(duì)項(xiàng)目徆兲注，對(duì)迚駐有關(guān)趣，會(huì)讓當(dāng)?shù)匕m代理商來(lái)做。 品牌丌其備號(hào)召力，可以選擇不 ZARA這樣癿主力店相鄰癿位置，服裝款式較為個(gè)性時(shí)尚。做為提升商場(chǎng)癿時(shí)尚度徆有幫劣。 寶盛道吉 服裝 8001200 對(duì)項(xiàng)目有一定關(guān)趣，但目前談條件尚早，希望晚些時(shí)候再溝通； 我行會(huì)在商場(chǎng)中設(shè)置運(yùn)勱品牌區(qū)域，計(jì)劃做一家綜合店戒者幾家主力運(yùn)勱品牌與賣(mài)店，兩者同時(shí)觃劃幵推迚，隨著項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日癿臨近再隨時(shí)調(diào)整斱向； 金寶爾俱樂(lè)部 兒童俱樂(lè)部 500 對(duì)青島市有關(guān)趣，計(jì)劃開(kāi)設(shè)西瓜頭及金寶爾俱樂(lè)部?jī)蓚€(gè)業(yè)態(tài)，希望能有大量?jī)和瘶I(yè)態(tài)癿面積，家庭氣氛要做濃才會(huì)迚一步考慮； 美麗田園 美容 SPA 300350 客戶(hù)對(duì)嶗山區(qū)有關(guān)趣開(kāi)設(shè)分店 ,目前在青島有一家店 合縱聯(lián)盟 KTV 娛樂(lè) 客戶(hù)對(duì)青島市場(chǎng)有關(guān)趣 ,目前正在考察市場(chǎng)上癿商業(yè)項(xiàng)目 金錢(qián)豹 餐飲 對(duì)項(xiàng)目有關(guān)趣，需待其體租賃條件出來(lái)后才會(huì)迚一步考察 小南國(guó) 餐飲 對(duì)項(xiàng)目有關(guān)趣，希望可以做 1+2F，待其體位置推薦后再迚一步考察 Mr。 Pizza 餐飲 對(duì)項(xiàng)目有關(guān)趣，待迚一步癿位置推薦及租賃條件建議出來(lái)后再做迚一步考察 Burger King 餐飲 集團(tuán)會(huì)在明后年考慮青島市場(chǎng)，對(duì)青島市場(chǎng)有關(guān)趣，乊后可迚一步溝通 Page 35 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 36 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 37 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 38 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 39 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 40 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 Page 41 各業(yè)態(tài)設(shè)置比例 業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意 注 :以上業(yè)態(tài)設(shè)臵比例不包括已出租的超市及電影院面積 注 :以上業(yè)態(tài)設(shè)臵比例包括所有業(yè)態(tài) Page 42 租金水平預(yù)估 Page 43 商業(yè)項(xiàng)目的租金水平受到多種內(nèi)、外因素的影響，因此預(yù)估商業(yè)項(xiàng)目租金時(shí)，需考慮以下方面： ? 不同商業(yè)業(yè)態(tài)的租金承受能力 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)租金水平 ? 具有可比性之商業(yè)項(xiàng)目的租金水平 ? 項(xiàng)目自身狀況對(duì)商業(yè)面積的租金影響（如項(xiàng)目周邊環(huán)境、展示面、商業(yè)樓層、 硬件條件、主力商戶(hù)的意向等） 租金水平預(yù)估前需考慮的因素 租金水平預(yù)估 Page 44 丌同商業(yè)業(yè)態(tài)的租金承受能力 單位：人民幣 /天 /平米 租金水平預(yù)估 Page 45 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)租金水平 由于青島大拇指廣場(chǎng)位于嶗山區(qū)，為青島新興住宅及商務(wù)區(qū)，絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目為在建或規(guī)劃中，已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目只有麗達(dá)廣場(chǎng)。麗達(dá)廣場(chǎng)零售模式為百貨公司，因此，其與零售商的合作方式為純抽成形式，不同業(yè)態(tài)的抽成比例為： 商業(yè)業(yè)態(tài) 抽成比例 商業(yè)業(yè)態(tài) 抽成比例 服裝服飾 20％－ 25％ 兒童用品 15％－ 20％ 領(lǐng)頭羊服飾 15％－ 20％ 家居用品 25％左右 快餐 6％－ 12％ 個(gè)人護(hù)理 4％－ 6％ 租金水平預(yù)估 Page 46 具有可比性之商業(yè)項(xiàng)目的租金水平 考慮青島大拇指廣場(chǎng)零售模式為購(gòu)物中心形式，且檔次定位為中檔偏高。我行挑選青島地區(qū)與本項(xiàng)目零售模式相同、商業(yè)規(guī)模相似的購(gòu)物中心項(xiàng)目（百麗廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)延吉店）租金水平供貴司參考，同時(shí)，作為本項(xiàng)目租金預(yù)估的重要借鑒： 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 （人民幣 /月 /平米） 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 （人民幣 /月 /平米） 服裝服飾 280－ 350 兒童用品 280－ 350 領(lǐng)頭羊服飾 180－ 260 大型餐飲 100－ 140 快餐 100－ 250 大型超市 約 75 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)延吉店 租金水平預(yù)估 Page 47 百麗廣場(chǎng) 具有可比性之商業(yè)項(xiàng)目的租金水平 商業(yè)業(yè)態(tài) 樓層 商業(yè)面積 租金水平 （人民幣 /月 /平米） 備注 領(lǐng)頭羊服飾 首層 1300－ 1800 75－ 130 抽成 6％，兩者取高 化妝品 首層 約 350 150－ 200 — 服飾 首層 約 130 200－ 450 — 家居主題賣(mài)場(chǎng) 地上二層 約 1200 無(wú) 抽成 8％左右 運(yùn)動(dòng)領(lǐng)頭羊品牌 首層 約 300 無(wú) 抽成 15％左右 快餐 地上三層 約 160 170 — 快餐 地下一層 約 300 約 150 抽成約 8％，兩者取高 KTV 地下一層 約 1600 約 40 — 電影院 地上三層 約 3500 無(wú) 扣率 8％－ 12％ 租金水平預(yù)估 Page 48 其他商業(yè)項(xiàng)目租金水平參考 心海廣場(chǎng) 中聯(lián)廣場(chǎng) 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 服裝服飾 純抽成 15％ 冰激凌 純抽成 12％ 兒童娛樂(lè) 純抽成 15％ 咖啡 純抽成 9％ 快餐 ￥ 5元 /天 /平米 大型餐飲 純抽成 8％ 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 （人民幣 /月 /平米） 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金水平 （人民幣 /月 /平米） 服裝服飾 約 120 運(yùn)動(dòng)休閑 約 120 大型正餐 約 60 KTV 約 90 租金水平預(yù)估 Page 49 項(xiàng)目自身狀況對(duì)商業(yè)面積的租金影響 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏，前期市場(chǎng)培養(yǎng)期較長(zhǎng)，影響前期租金水平 商業(yè)樓層較高，在一定程度上影響項(xiàng)目的租金水平提升 項(xiàng)目前期為了吸引領(lǐng)頭羊品牌，需在租賃條件方面給予優(yōu)惠與支持 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較大，前期勢(shì)必引進(jìn)大型主力店，影響項(xiàng)目整體租金收益 項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)石材較多，不利于品牌展示形象，一定程度上影響項(xiàng)目租金水平 租金水平預(yù)估 Page 50 租金水平預(yù)估 1013元 /天 /平米 1215元 /天 /平米 812元 /天 /平米 58元 /天 /平米 710元 /天 /平米 主力店按抽成租金計(jì)算具體為： Zara： 6%（保守銷(xiāo)售 10萬(wàn) /天；樂(lè)觀 20萬(wàn) /天） HM： 6%（保守銷(xiāo)售 10萬(wàn) /天；樂(lè)觀 20萬(wàn) /天） Uniqlo： 6%（保守銷(xiāo)售 10萬(wàn) /天；樂(lè)觀20萬(wàn) /天） Asobio： 10%（保守銷(xiāo)售 50萬(wàn) /月；樂(lè)觀 60萬(wàn) /月） Sephora：底租 23元 /天 /平米 Page 51 租金水平預(yù)估 主力店按抽成租金計(jì)算具體為： Zara： 6%（保守銷(xiāo)售 10萬(wàn) /天；樂(lè)觀 20萬(wàn) /天） HM： 6%（保守銷(xiāo)售 10萬(wàn) /天；樂(lè)觀 20萬(wàn) /天） Uniqlo： 6%（保守銷(xiāo)售 10萬(wàn) /天；樂(lè)觀 20萬(wàn) /天） Muji： 8%（保守銷(xiāo)售 2萬(wàn) /天；樂(lè)觀 4萬(wàn) /天） /天 /平米 68元 /天 /平米 Page 52 租金水平預(yù)估 46元 /天 /平米 710元 /天 /平米 35元 /天 /平米 /天 /平米 46元 /天 /平米 35元 /天 /平米 46元 /天 /平米 Page 53 租金水平預(yù)估 24元 /天 /平米 24元 /天 /平米 46元 /天 /平米 58元 /天 /平米 710元 /天 /平米 Page 54 租金水平預(yù)估 24元 /天 /平米 Page 55 租金水平預(yù)估 HM： 6%（保守銷(xiāo)售 10萬(wàn) /天；樂(lè)觀 20萬(wàn) /天） 1013元 /天 /平米 35元 /天 /平米 1013元 /天 /平米 Page 56 項(xiàng)目租金水平預(yù)估 具體租金水平預(yù)估請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)附件 租金水平預(yù)估 面 積 保守租金 （元 /月 /平米） 樂(lè)觀 租金 （元 /月 /平米） 平均租金 （元 /月 /平米） 保守月租金 （元 /月 /平米） 樂(lè)觀 月租金 （元 /月 /平米） 平均月租金 （元 /月 /平米） B1F5層 合 計(jì) 月租金 33,776 4,077,185 6,515,144 5,217,438 B1F5層 年租金 48,926,220 78,181,726 62,609,250 B1F5層 平均月租金 117 189 151 備注： 該租金水平均按使用面積計(jì)算 該租金收益不含物業(yè)管理費(fèi) 該租金收益中的面積為預(yù)估面積，具體店鋪面積需等貴司設(shè)計(jì)公司提供 該租金水平中不包括電影院與超市的租金水平 該租金水平不包含免租期，我行預(yù)估如包含免租期，則租金總收益為現(xiàn)有租金收益之 80%左右。 Page 57 招商推介會(huì)方案建議 Page 58 項(xiàng)目推介會(huì)主要目的 提高青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目知名度 通過(guò)媒體讓零售商及業(yè)內(nèi)人士了解項(xiàng)目市場(chǎng)信息 對(duì)青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目特色給予初步介紹 為青島大拇指廣場(chǎng)的全面招商造勢(shì) 項(xiàng)目推介會(huì)主要目的 Page 59 確定項(xiàng)目推介會(huì)方案 聘請(qǐng)公關(guān)公司實(shí)施項(xiàng)目推介會(huì)方案 提前兩周邀請(qǐng)零售商、媒體以及其他相關(guān)與會(huì)人士 項(xiàng)目推介會(huì)籌備工作 Page 60