【文章內(nèi)容簡介】 /㎡ 。圖 片來源：嘉德 偉業(yè)寫字樓區(qū)域市場區(qū)域?qū)懽謽钦f明百商國際：商住樓基本情況：項 目 總計 4棟 ， 16層為 商 業(yè) 裙樓，用途 為 商 業(yè) ，總 建筑面 積 45670㎡ 。商住樓每 棟標 準 層 面 積 12001300㎡ 不等，主力 辦 公面 積 8090㎡ ， 辦 公面 積 跨度451300㎡ ，物 業(yè) 管理 費 /㎡ ，目前商住樓均價5600元 /㎡ 。尚余少量房源。圖 片來源：嘉德 偉業(yè)寫字樓區(qū)域市場區(qū)域?qū)懽謽钦f明基本情況：總計 28層 ， 標 準 層 面 積 1249㎡ ，主力 辦 公面 積 98119㎡ ， 辦 公面 積 跨度 981249㎡ ，目前均價 12023元 /㎡ ，物 業(yè)為 /㎡ /月， 項 目已售罄。圖 片來源：嘉德 偉業(yè)盈科廣 場 ： 綜 合性 辦 公樓寫字樓區(qū)域市場區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研小結(jié)u 從以上研究 樣 本中 顯 示 ，目前 該 區(qū)域甲 級辦 公市 場銷 售價格已跨越每平方米一萬元關口，與市中心老牌 辦 公區(qū)域市 場 價格不相上下。由于本區(qū)域是 烏 市未來 發(fā) 展的重點地區(qū)，成 為 未來 烏 市 辦 公市 場 的重要地位正日益 顯現(xiàn) 。u 從市 調(diào) 數(shù)據(jù)來看 ，以上 項 目主力面 積 覆蓋段從 60120平方米不等，除百商國 際項 目 較 偏重于居住功能外，其他 項 目皆 傾 向于商 務辦 公功能。序號 項 目名稱 物 業(yè) 管理 費 電 梯品牌 供暖方式 物 業(yè) 公司名稱 車 位數(shù)量 代理商1 百商國 際 /月 /㎡ N/A 集中供暖 新糧物 業(yè) 318 N/A2 大成國 際 中心 /月 /㎡ 蒂森克 虜 伯 中央空 調(diào) 第一太平洋戴 維 斯200 威 視營銷3 野 馬 國 際 /月 /㎡ LG 中央空 調(diào) 野 馬 物 業(yè) 110 N/A4 盈科廣 場 /月 /㎡ 三菱 中央空 調(diào) 盈科物 業(yè) 200 盛世 聯(lián) 廣5 維 泰大廈 /月 /㎡ N/A 集中供暖 維 泰物 業(yè) 219 N/A區(qū)域?qū)懽謽翘攸c分析寫字樓區(qū)域市場區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)情況列表數(shù)據(jù)來源：嘉德 偉業(yè)區(qū)域?qū)懽謽强偨Y(jié)寫字樓區(qū)域市場u從區(qū)域?qū)懽謽钦w 產(chǎn) 品檔次來看 ，寫字樓在立面形象和內(nèi)部一些硬件 設 施上與內(nèi)地一、二 線 城市的差距正逐步縮 小。但其在 產(chǎn) 品 細節(jié)諸 如立面材料 選 用、硬件 設 施 標 準等方面與內(nèi)地高品 質(zhì) 寫字樓相比尚有差距。u在物 業(yè) 服 務 方面 ，除了大成國 際 外，其他 項 目均未聘 請 一流的管理公司 進 行服 務 ，其后果是直接影響寫字樓的整體品 質(zhì) 保持。 u從 時 代廣 場 的落成和大成國 際 引入第一太平洋戴 維 斯的物 業(yè) 管理所 帶 來的啟示是 烏 市寫字樓 標 準正向國內(nèi)一二 線 城市靠 攏 ， 這 是由市 場 因素所決定的。由此可 見 ， 專業(yè) 的物 業(yè) 管理服 務 以及合理的 營 運管理策略是 項 目成功的基 礎 。u綜 合考 慮 市 場 情況和地 塊 條件 ，本 項 目有機會 發(fā) 展成甲 級 寫字樓的條件不足， 為規(guī) 避市 場風險 ，建 議 開 發(fā) 策略走差異化路 線 。城市宏觀分析 烏魯木齊寫字樓市場研究寫字樓區(qū)域市場地塊分析定位分析產(chǎn)品規(guī)劃建議其他建議與詮釋u 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊， 向北通昌吉，向 東臨 太原路，南接河南西路。 這 個區(qū)域?qū)儆?烏魯 木 齊 非核心商 業(yè) 區(qū)。u 地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達，阿勒泰路、機場高速路、衛(wèi)星路、中亞南路等是重要干線及城市快速路，通行順暢，出行快捷。u 目前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)以普通住宅為主。u 高大建筑少，視野開闊。? 處于烏魯木齊非核心商務，區(qū)域的內(nèi)多普通住宅，交通便利，產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢明顯。?區(qū)域配套設施的極度缺乏為項目的商務辦公提供了較大的發(fā)展機會。機場火車南站鐵路局商圈地塊位置地塊分析本項目地塊分析? 周邊三公里范圍內(nèi)，有多種物業(yè)類型，主要包括：居住區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)。u 地塊周邊主要是普通居住區(qū)，商業(yè)設施比較缺乏。u 周邊工業(yè)企業(yè)眾多，形成了較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)鏈條。? 居住檔次普通，商務、商業(yè)氛圍不濃厚? 商業(yè)氛圍正在形成中，需求潛力不明朗 ? 未來的商務辦公物業(yè)將有一定發(fā)展機會地塊周邊物業(yè)環(huán)境居住區(qū) 經(jīng)濟 開 發(fā) 區(qū)內(nèi)的住宅 商 業(yè) 區(qū) 臨 近 鐵 路局商圈 交通樞 紐 烏 昌快速路旁 ，距離 機 場 工 業(yè) 園 開 發(fā) 區(qū)二期入住大型工 業(yè) 企 業(yè) 周邊交通環(huán)境及地塊可達性? 道路路網(wǎng)發(fā)達，同時鄰近外環(huán)線，與外部區(qū)域的連接性極為便利。?交通便利及與外部區(qū)域的連通性好，為本項目的商務辦公需求帶來潛力。?道路、機場的距離對于本項目發(fā)展商務辦公提供了交通的便利及人流量的支撐。烏昌快速路 毗鄰烏昌快速路，駛?cè)胪猸h(huán)快捷機場 距離國際機場 ，走機場高速非常便利火車站 距離市中心 10公里，距離火車站約 15公里橋梁 小地窩鋪立交橋，駛?cè)胪猸h(huán)、吐烏大高速便利公交 公交車站 30 15 5 6 909路公交途徑本項目周邊 地塊分析本項目地塊分析規(guī)劃指標及地塊形狀規(guī)劃指標占地面積 5860㎡ 用地性質(zhì) 商業(yè)用地（ 30年）建筑占地面積 1758㎡ 建筑密度 30%建筑面積 1000023440㎡ 綠化率 30%容積率 限高 42m本項目地形示意圖西北側(cè)長： 東南側(cè)長： 西南側(cè)長： 東北側(cè)長： 7580mSWOT 分析優(yōu)勢 劣 勢區(qū)位 烏魯木齊的西北部，城市快速發(fā)展地段 位置 位置距離市中心偏遠交通和通達性 周邊有多條路網(wǎng)，交通便利，通達性好 環(huán)境條件 周邊環(huán)境存在噪音污染，為未來的各 種物業(yè)的檔次提升帶來一定的影響 周邊企業(yè) 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)匯集大量中小型企業(yè) 商務環(huán)境 不屬于傳統(tǒng)的商務、商業(yè)中心區(qū)。商 務環(huán)境存在很大的弱勢，需要一定的培育期可視性 地塊周邊主要以居住為主，障礙物遮擋較少，可視性較佳潛在競爭 地塊周邊項目規(guī)模都比較大，會有潛在的競爭項目出現(xiàn)市場認知度 市場對居住的認知度較高，造成對商 務辦公的認知度過低?項目綜合優(yōu)勢不明顯，為項目不能提供足夠多的必要條件 ?商務氛圍尚未形成，項目的市場培育期加長地塊分析?針對中小型企業(yè)市場定位，可以出其不意獲得差異化帶來的成功?從產(chǎn)品創(chuàng)新、入市時機、規(guī)模及未來的營銷策略上規(guī)避風險機會 (OPPORTUNITIES) 威 脅 (THREATS)?區(qū)域未來發(fā)展態(tài)勢良好，在核心產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)鏈的帶動下，區(qū)域?qū)⑾蚋鼜姷纳虅展δ苓^渡?區(qū)域缺乏真正的商務配套，以及區(qū)域居住環(huán)境的成熟，為商務辦公提供了發(fā)展的潛力?未來周邊區(qū)域會產(chǎn)生足夠量的中小企業(yè)，有大量的需求存在?城市北擴后，出于交通壓力和租金考慮，會有一定量中小企業(yè)遷出城市核心商務區(qū)?未來區(qū)域供應量短期激增，存量市場將持續(xù)放大，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，競爭加劇SWOT 分析地塊分析l本 項 目 處 于非商 務 中心，交通條件 較 好；l開發(fā)商業(yè)項目的市場條件不成熟；l本項目的突破點在于產(chǎn)品創(chuàng)新，吸引特定客戶群在非核心商務區(qū)投資租賃寫字間。地塊分析小結(jié)城市宏觀分析 烏魯木齊寫字樓市場研究寫字樓區(qū)域市場地塊分析定位分析產(chǎn)品規(guī)劃建議其他建議與詮釋寫字樓發(fā)展機遇分析宏觀經(jīng)濟? 烏魯木齊經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展帶動市場對各類物業(yè)需求保持較高的增長 ? 烏魯木齊城市北向發(fā)展，帶動周邊房地產(chǎn)開發(fā)的價值預期提升? 城市規(guī)劃是以產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展為重點，突出了以 “雙中心、組團式 ”的城市布局 ，從而為未來的多個商務區(qū)的形成提供了可能? 國家對烏魯木齊的各項金融政策的扶持，顯示了未來良好的投資環(huán)境，對外投資環(huán)境的改善將大大增加了市場對商務物業(yè)的需求? 各種政策優(yōu)勢的傾斜，給了烏魯木齊前所未有的機遇， 享有了其他大中城市不能比擬的優(yōu)勢經(jīng)濟發(fā)展歷史機遇城市規(guī)劃投資環(huán)境相關政策?項目的發(fā)展時期處于經(jīng)濟高速發(fā)展階段，具備良好的前景?但由于發(fā)展期市場存在一定的不穩(wěn)定，相對也有一定風險?需要在定位、產(chǎn)品、規(guī)模、入市時間等方面合理控制風險寫字樓發(fā)展機遇分析物業(yè)市場? 區(qū)域市場的供應量都比較大，未來中短期內(nèi)將對市場產(chǎn)生較大的壓力? 大部分產(chǎn)品趨向