【文章內(nèi)容簡介】 59% □ 30 m2以上 39% 1您希望的主人房： □可不帶衛(wèi)生間 16% □需帶衛(wèi)生間 24% □帶衛(wèi)生間和衣帽間 32% □帶衛(wèi)生間和書房 28% 中國最大管理資源中心 1您希望一套住房中擁有幾個陽臺： □一個 37% □二個 47% □三個 10% □作廢 6% 1您希望全新的住宅： □墻體全砌 14% □不砌自行設(shè)計 53% □衛(wèi)生間 /廚房砌 31% □作廢 2% 1電梯房您喜歡的住宅層數(shù)： □ 5 層以下 26% □ 510 層 46% □ 1015 層 17% □ 15層以上 11% 1您購房的目的： □投資 2% □解決居住問題 40% □改善居住環(huán)境 48% □結(jié)婚 6% □其他 4% 1您購買樓盤的原因： □小區(qū)設(shè)計 5% □房屋設(shè)計 10% □配套設(shè)施 25% □價格 25% □便利性 22% □環(huán)境 13% 1您希望買到理想的住宅的價位是： □ 1700 元 /㎡以下 61% □ 17001800 元 /㎡ 25% □ 180020xx 元 /㎡ 13% □ 20xx元 /㎡以上可以考慮 1% 1您覺得價格合適，不帶電梯 6層的住宅您可以接受嗎： □不能接受 22% □勉強(qiáng)可以 39% □可以接受 39% 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 經(jīng)營機(jī)會的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為 項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于高密市住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。 中國最大管理資源中心 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。 ①國家宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社 會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①鳳凰大街與夷安大道交點(diǎn)的自然環(huán)境，在高密市得地獨(dú)優(yōu)，其坐享利群路商業(yè)中心的繁華，又不失安靜幽雅的人居環(huán)境； ②盛世大院可作為高密市中心地段的高尚住宅小區(qū)、將是高密市企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③盛世大院占地 44畝，在縣級市來說其規(guī)模適中，是居家置業(yè)的最理想所在。 （ 3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 ①項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體 制， ②項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為高密市人民和政府作出貢獻(xiàn)。 上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn) （ 1）整個高密市人口眾多，全市人口 85 萬，而城區(qū)人口僅 22 萬，其中城區(qū)開發(fā)拓展的潛力巨大；而且私營，民營企業(yè)近年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之市區(qū)近年的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個市區(qū)的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 （ 2）項目區(qū)域位置雄踞市區(qū)地理中心位置，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，加之市政府即將搬遷新址，必將帶來的高密核心街由人民大街向鳳凰 大街的轉(zhuǎn)移，而且近年來，鳳凰大街及夷安大道周邊的大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施及商業(yè)氛圍不斷完善和健全，現(xiàn)已經(jīng)基本成熟。這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個高密市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。 （ 3）本項目目前交通狀況相當(dāng)便捷，而且隨著高密市新一輪城市的拓展，其物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候開發(fā)，將大大促進(jìn)項目所在區(qū)域的住區(qū)優(yōu) 中國最大管理資源中心 化和商業(yè)成熟。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品 牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、目標(biāo)市場定位 根據(jù)上述市場調(diào)查，盛世大院的目標(biāo)客戶群集中在三個不同的受眾層，相對需求及其可承受的價格、總房款能力主要集中在三個需求接受層面： 消費(fèi)群界定 A、中低層面解決基本生活需求的購房者 開發(fā)區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)中青年職員 老市區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 老市區(qū)企事業(yè)單位青年職員 這一人群，年齡大約在 2535 歲之間，收入較同齡人稍高，主要購買力在總款 10— 18 萬，面積 80— 110 ㎡之間 。 B、中層及中層以上改善居住條件的購房者 開發(fā)區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層管理者 市區(qū)企事業(yè)單位中高層 市區(qū)企事業(yè)單位青年職員 私營個體業(yè)主 集中在政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位 3545 歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。 這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長和經(jīng)濟(jì)條件的改善。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。主要購買力在 15— 27 萬，面積在 100— 135 ㎡之間，屬二 次置業(yè)，注重實(shí)用性，對房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高（同僚間潛在攀比意識強(qiáng)）。 中國最大管理資源中心 C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者 私企成功人士 高級管理層 政府事業(yè)單位高層 這一人群年齡多在 45 歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次獲多次置業(yè)。要求絕對的工作生活環(huán)境，安靜從容，高生活品位，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍，住宅有私密性要求，鄰里知識層次因素考慮多。對住房要求基本是 180 ㎡或以上的復(fù)式房、空中別墅等，但高密市這一人群現(xiàn)所占比例較少。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和區(qū)位為的前提而作出的明智決策，主要原因是： ，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 。 ，各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都已跟上。 、鳳凰大街和夷安大道將決定盛世大院在該城區(qū)內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。） 第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于當(dāng) 地項目去化普遍相對較慢，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 ③總體上來說，盛世大院的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用 靈活的戶型和變化的立體效果。 中國最大管理資源中心 ④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，私家車相對較多，因此，在規(guī)劃上建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 ⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團(tuán) —— 院落 —— 家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù) 十年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強(qiáng)力賣點(diǎn)。 住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計。 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、飄窗等局部墻等細(xì) 部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層）等。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個兒童游樂場、健身房，圖書館、娛樂室等休閑活動設(shè)施，以 完善的配套作為項目的絕對優(yōu)勢樹立項目的高端形象。 當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實(shí)行 24 小時實(shí)時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 中國最大管理資源中心 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化 。 (如圖所示的社區(qū)配套方案 ) 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計 ，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點(diǎn)，本地塊占地 44畝，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 力創(chuàng)精品。這是由項目所在地區(qū)內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于濰坊“盛世”系列的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在高密房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。